土地の活用には今回取りあげる建設協力金方式を始め、等価交換方式、土地信託方式など色々な方式があります。それぞれ自己資金の額や、収益性、所有権、相続税対策などの点でメリットやデメリットがあります。
どの方式で活用していくかを決めるには、各方式の特徴を知り、自分の条件や環境を加味し、長い目でみた視点を持つことが大切になってきます。その視点の中で、資金面や管理面等で無理なく、安定収入が得られるような活用をすることが、賢い活用の仕方といえます。今回は建設協力金方式での活用法を中心に、土地の有効活用についてみていきたいと思います。
土地活用の目的と用途
土地の有効活用方法を考える前に、まずはその目的を整理してみましょう。土地を活用する目的と活用法を以下にまとめてみました。
・安定収益の確保 駐車場・アパート等の経営、ロードサイドでの店舗経営
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売却益を得たい 売却による現金化、等価交換
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売却をせずまとまった資金を得たい 定期借地
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固定資産税・都市計画税対策 賃貸アパートやマンション経営
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相続税対策 貸家建付地
目的がはっきりすると、その目的に応じた活用法が絞られてきます。「安定収益の確保」といった目的で見てみると、例であげたように駐車場経営やアパート・マンション経営、ロードサイド店舗経営といった活用法があります。収益をあげ、安定収益を確保するには市場調査や事業の分析、管理といった手間や経営努力も必要になってきます。
そういった手間や管理上の苦労を軽減したい場合は、等価交換などの用途を選択し、デベロッパーに管理も任せて、まとまった資金を手にする選択肢もあります。また税金対策では、駐車場として活用するより、アパートやマンションなどを建築する方が、固定資産税は1/6に、都市計画税は1/12に減額されます。
そして活用法を考える上でさらに大事なのは「その土地に適した活用の仕方」を選ぶことです。自分の土地が市街化調整区域、工業専用地域、建築協定区域等にあれば共同住宅が建てられませんので、アパート・マンション経営といった活用法は除外されます。また騒音のうるさい大きな道路に接している場合なども、居住用の用途よりも、駐車場やロードサイド店舗経営といった用途が適しています。
建設協力金方式とは
ファミレスやドラックストアといったロードサイドでよくみかけるような店舗運営をする際、自分で金融機関から資金を借り受け建築資金を調達する方式と、店舗のテナントに建築費を拠出してもらう建設協力金方式があります。建設協力金方式の場合は、「建設協力金」をテナントから無利息で預かり店舗を建築し、完成後借主と賃貸借契約を締結して、賃料と相殺する形でテナントに返済していきます。
賃貸借契約を締結したら、「建設協力金」は「保証金」と名目を変更し、定められた契約期間で全額返済されるよう、月々の賃料を差し引いた額で均等にテナントに支払われていきます。テナントが契約期間の途中で中途解約をしたら、この保証金は返済義務が不要になる特約が一般的につけられます。
