不動産投資と聞くと、お金に余裕のある中年以降の資産家が行うものといったイメージを持つ人も多いのではないでしょうか。しかし今では、若いうちから不動産投資を始め、成功を収めるケースも少なくありません。30代であれば、時間もお金も味方につけることができ、バランスの取れた不動産投資が行えます。そこで本稿では、30代からの不動産投資のメリットと効率的な情報収集のコツについて説明します。
1.マンション経営はお金持ちの高齢者がやるものか？
不動産投資とは、物件を購入して他人に貸し出し、家賃収入を得るタイプの投資です。いわゆる「大家さん」が不動産投資家にあたります。「大家さん」というと、「高齢者がするもの」と思われる方もいらっしゃることでしょう。
最近では、「将来公的年金が不足する可能性があるのでは」といわれ始めたことにより、20代、30代から自己防衛の一環として不動産投資を始める人が増えつつあります。
2.30代はマンション経営を始めるのに最適！8つのメリットとは
30代は不動産投資を始めるのにあたって非常に有利な年齢ともいえます。その理由は次の8つのメリットがあるからです。
1. 時間を味方にできる
2. 戦略を立てやすい
3. マンション経営を副業にしやすい
4. インフレ対策になる
5. 銀行からの融資が得やすい
6. 節税になる
7. 少ない資金で始められる
8. FXや株などの投資よりもローリスク
理由に納得がいけば、マンション経営を検討するのもよいでしょう。
2-1.時間を味方にできる
30代は若いので時間を味方にすることができます。定年までには30年以上あるため、長期運用が前提になるマンション経営を始めるのにちょうどよい年代といえます。
また30代であれば多少運用が上手くいかなかったとしても、少しずつ軌道修正しながら立て直すことができます。
2-2.戦略を立てやすい
30代は戦略を立てやすいというメリットもあります。不動産投資においては出口戦略が大事といわれています。
不動産投資ローンは30～35年の返済期間が多いので、30代から始めるとちょうど完済時に定年を迎えることになります。ローン完済後は引き続き毎月家賃収入を得るか、売却してまとまった老後資金にするかを状況に応じて選ぶことができます。
2-3.マンション経営を副業にしやすい
入社して10年以上が経過する30代は仕事が軌道に乗り、収入も一定レベルにまで上がっています。毎月の安定した収入があるので、マンション経営を副業として始めやすい年代といえます。
マンションの家賃収入をローンの返済にあてても、生活費に影響する心配がありません。いわゆる「サラリーマン大家」になるのに最適なのが30代といえるのです。
手数料はかかりますが、不動産管理会社に管理を依頼すれば手間がかからず、家賃収入は自動的に銀行に振り込まれるので、マンション経営はサラリーマンの副業に向いているといえます。
2-4.インフレ対策になる
日本は長い期間デフレが続いていますが、この先ずっとデフレのままとは限りません。今後の経済の状況によっては、インフレに転換する可能性も十分にあります。
インフレになると物の価値が上がり、お金の価値は下がります。不動産は現物資産であるため、物価の上昇とともに家賃も上がることから家賃収入も上がります。こうしたことからマンション経営はインフレに強いといわれています。
インフレに備え、30代のうちにマンション経営を始めておけば、収益を大きく伸ばすことができるかもしれません。
2-5.銀行からの融資が得やすい
30代が有利な理由として、金融機関からの融資が得やすいことがあげられます。一般的に不動産投資で金融機関から融資を受けるにあたり、相当な収入や資産が必要なのではと思いがちです。
しかし実際のところ、会社員として安定した収入があれば「返済の見通しは立ちやすい」とみなされるため、物件を購入するのに十分な融資を受けられる可能性が高いのです。
2-6.節税になる
マンション経営を行うと多くの点で節税になります。例えば「サラリーマン大家」の場合、給与所得と不動産所得を総合課税されますが、ローン返済や修繕費がかさんだ等の理由でマンション経営が赤字になった年は給与所得から赤字分を差し引くことができます。
この「損益通算」という手法を使うことによって課税所得が少なくなるのです。また相続が発生した場合、現金の評価額が100％なのに対し、不動産は時価の70％程度が評価額となります。現金よりもマンションを相続するほうが相続税を節税することができます。
ほかにも、購入費用を物件の耐用年数によって長期間減価償却費として経費にできる、土地のみの所有よりもマンションを建築したほうが、固定資産税評価額が低くなるなどのメリットがあります。
2-7.少ない資金で始められる
不動産投資は少ない資金で始めることができます。金融投資をするときに銀行融資を受けることは難しいですが、不動産は銀行からの融資で高額な物件を購入することが可能です。
自己資金を求められるケースもありますが、金融機関や購入者の属性、物件によっては諸費用分も含めて融資する場合もあります。
2-8.FXや株などの投資よりもローリスク
マンション経営は、FXや株などに比べるとはるかにローリスクです。まずマンションは株式会社のように倒産する心配がありません。
また、暴落して短期間に半値になるようなこともありません。事実、2020年に株式市場を襲ったコロナショックのときもマンション賃料はほとんど影響を受けませんでした。
不動産情報を取り扱う東京カンテイが公表した「分譲マンション月別賃料推移」によると、新型コロナウィルスの感染拡大が本格化する前の2020年1月の首都圏マンションの賃料は2,874円/㎡でした。
その後感染が拡大して6ヵ月後の2020年7月の賃料は3,101円/㎡と、むしろコロナ前よりも上昇しています。マンション経営の安全性が改めて確認されたデータといえるでしょう。
3.知っておきたい想定される3つのデメリット
マンション経営を始めるときに想定される3つのデメリットも確認しておきましょう。デメリットを知っておくことで、購入時に少しでもリスクを少なくすることができます。
1.エリア選びを誤ると空室リスクが高まる
2.物件の老朽化リスクがある
3.災害リスクがある
3-1.エリア選びを誤ると空室リスクが高まる
マンション経営で成功するにはエリア選びが極めて重要です。周辺人口が多い地域を選ぶのが基本で、東京23区であることが望ましいですが、将来にわたって発展する見通しがあれば他の地域でも成功する可能性はあります。逆に人口の減少が見込まれる地域を選ぶと空室リスクが高まります。
エリアを選ぶ場合、単純な人口よりも人口密度が重要になります。なぜなら、狭いエリアに人口が多いほうが入居者募集をかけるのに有利になるからです。
人口で見ると東京23区は「全国市区町村 人口・面積・人口密度ランキング」の人口ランキングには10位内に1つも入っていませんが、人口密度のランキングではベストテンはすべて東京23区で占められています。マンション経営は東京23区が有利という評価はデータ的にも裏付けられているのです。
【全国市区町村人口・人口密度ランキング】
| 人口ランキング | 人口密度ランキング | ||
|---|---|---|---|
| 1 | 神奈川県横浜市 | 1 | 東京都豊島区 |
| 2 | 大阪府大阪市 | 2 | 東京都中野区 |
| 3 | 愛知県名古屋市 | 3 | 東京都荒川区 |
| 4 | 北海道札幌市 | 4 | 東京都文京区 |
| 5 | 福岡県福岡市 | 5 | 東京都台東区 |
| 6 | 神奈川県川崎市 | 6 | 東京都墨田区 |
| 7 | 兵庫県神戸市 | 7 | 東京都目黒区 |
| 8 | 京都府京都市 | 8 | 東京都新宿区 |
| 9 | 埼玉県さいたま市 | 9 | 東京都品川区 |
| 10 | 広島県広島市 | 10 | 東京都板橋区 |
（引用：全国市区町村 人口•面積•人口密度ランキング 2021年4月1日現在）
3-2.物件の老朽化リスクがある
物件は経年とともに老朽化していきます。中古マンションで築30年という物件を購入した場合、数年で修繕箇所が発生するケースもあります。30代でマンションを購入するなら新築マンションを選んだほうが無難です。
新築マンションであれば当初の10年程度は修繕箇所が発生するケースは少ないでしょう。当初から修繕に備えて積み立てをしておけば、いざというときに慌てる心配がありません。
3-3.災害リスクがある
マンション経営のリスクに自然災害があることは事実です。したがって、災害に強い物件を購入する必要があります。
災害に強い物件を選ぶポイントは、「RC（鉄筋コンクリート）構造のマンションを購入すること」「新耐震基準を満たすマンションを購入すること」です。
新耐震基準は1981年に施行されました。1981年以前に建てられた木造戸建て住宅は耐震性が低い可能性が高いといわれています。
古い耐震基準で建てられた住宅は耐震補強が必要になるので注意が必要です。最近建てられた新しいマンションであれば問題ないでしょう。
上記2つの災害に強い物件のポイントをまとめると、「RC造の新築マンションを購入すること」が有効な地震対策といえます。
4.マンション経営に求められる時間と情報収集力
30代でマンション経営を行うにあたってネックとなるのが時間と情報収集です。
会社に勤めていて30代ともなると、業務知識にも習熟してチーム内のエースとしての役割を担うケースが増えてきます。
自分の業務のみならず、後輩や新人社員、あるいはパートナー会社などのマネジメント業務を任される機会も出てきます。本業が忙しく、「時間がない」と思われる方もいらっしゃることでしょう。
しかし、マンション経営は手間がかかりません。一度物件を持ってしまえば、後は管理会社がしっかりと管理してくれるため、取得以降は何もせずとも問題はほとんどないのです。
4-1.効率的に不動産の情報を収集するには
良い物件を探すには、まずは質のよい情報の収集が求められます。「情報収集が必要だが時間がない」という人は、より効率的な情報収集先を見つける必要があります。
インターネット記事や書籍、雑誌なども情報源の一つになりますが、それ以上に熟練の不動産投資家や不動産会社などから直接情報を得ることが何よりも有益です。
そして、そのためには良質な不動産会社と出会う必要があります。また、質の悪い不動産会社を避けるためには、最低限度の不動産投資の基礎知識を身につけておいたほうがよいでしょう。
4-2.不動産投資セミナーで質の良い情報を収集
そこでおすすめなのが不動産投資セミナーへの参加です。不動産投資セミナーが質のよい情報提供元となるのには、2つの理由があります。
・1つ目の理由
外部に出回りにくいようなリアルな経験談を聞ける可能性があります。メリット・デメリットも含めて、経験者にしかわからない話をインプットできるのはきわめて有効です。
・2つ目の理由
外部に出回っていない物件情報をインプットできる可能性もあります。インターネットで全ての物件情報を見られるとは限らず、優良物件の情報を得るには直接不動産会社とのコネクションを作る必要があります。
以上を踏まえると、多忙な30代会社員がマンション経営を始めたいのであれば、インターネット記事や書籍で基本を押さえ、不動産セミナーで情報収集を行うのも効率的といえるでしょう。
5.ワンルームマンション経営における7つのメリット
それでは、マンション経営の初心者は何から始めればよいのでしょうか。初めてのマンション経営でいきなり高額な物件を購入するのはリスクが高くなります。そこで初心者におすすめなのがワンルームマンション経営です。
ワンルームマンション経営が初心者に向いているのは、次のような7つのメリットがあるからです。
1.初期費用が安い
2.好立地の物件が多い
3.需要が高い
4.売りやすい
5.管理の手間がかからない
6.事業の展開がしやすい
7.老後の備えになる
5-1.初期費用が安い
ワンルームマンションは物件価格が安いため、少ない初期費用で始めることができます。初めてのマンション経営はノウハウがまだないので、自己資金比率を高めてリスクを低くすることを考慮してもよいでしょう。
例えば自己資金が1,000万円ある場合、8,000万円のアパートを購入すると自己資金比率は12.5％で、融資が通ったとしても多額のローンを組むことになります。
これに対し、3,000万円の新築ワンルームマンションであれば自己資金比率が33％に高まり、ローンは2,000万円とマンション経営としては比較的少ないローン負担で始めることができます。
5-2.好立地の物件が多い
ワンルームマンションは好立地の物件が多いのが特徴です。ワンルームマンションの顧客は独身の社会人が多いので、通勤通学の利便性を考え駅から近い物件を好む傾向にあります。
人通りも多いため、防犯を考えると女性の需要も見込めます。駅近の好立地にあることで空室リスクが少ないのがワンルームマンションのメリットです。
5-3.需要が高い
ワンルームマンションは将来に向けても高い需要が見込まれます。国立社会保障・人口問題研究所が発表した「日本の世帯数の将来推計」では単身世帯の数が2020年の約1,934万世帯から2030年には約2,025万世帯に増える予測です。
その後、緩やかに減少するものの2040年でも約1,994万世帯と、2020年の水準を上回ります。ワンルームマンションの需要増加が確実に見込める点で安心感があります。
5-4.売りやすい
需要が高いことは売却する場合に売りやすいことも意味します。不動産投資家は空室リスクが低く需要が見込める好立地物件を常にリサーチしています。投資家に認識されている好立地物件のキーワードは「東京23区」「駅近」「ワンルーム」です。この3つの条件が揃っている物件は売りやすい物件といえます。
5-5.管理の手間がかからない
区分所有のワンルームマンションであれば管理の手間がほとんどかかりません。マンション全体は「建物管理会社」が管理します。
貸している部屋は「賃貸管理会社」に委託すれば、オーナーがやる仕事は家賃の振り込みを確認するくらいです。ワンルームマンションは、本業を持っている「サラリーマン大家」には適した物件形態といえます。
例えば、ファミリータイプの場合は部屋が広い分、修繕やリフォームの際に施工範囲も広くなります。子どもがいる家庭では損傷部分が生じる確率も高くなるでしょう。修繕の手間や費用もワンルームのほうがかからないと考えることができます。
5-6.事業の展開がしやすい
ワンルームマンションは比較的価格が安いため、複数経営など事業の展開がしやすいというメリットがあります。1つめの物件の経営が軌道に乗れば2件目、3件目と所有物件を増やしていくことができます。
複数物件持っていれば1つの物件で空室が出ても、他の物件は稼働しているため家賃収入がゼロになることはありません。
購入するマンションの地域を分散させれば、災害があってもすべての物件が被害を受けるといったことは考えにくいでしょう。ワンルームマンションは複数経営を目指すオーナーに適した物件形態といえます。
5-7.老後の備えになる
ワンルームマンション経営は老後の備えにもなります。ワンルームマンションは需要が多く、好立地なら買い手が早く見つかるため、ローン完済後は売却して老後資金にすることもできるメリットがあります。
「老後資金2,000万円問題」が一時話題になりましたが、ワンルームマンションなら2,000万円程度の資金を換金するにはちょうどよい価格帯といえるでしょう。
6.ワンルームマンション経営で想定されるリスク
ワンルームマンションの経営にはいくつかの想定されるリスクがあります。特に次の3つのリスクには注意する必要があります。
1.入居期間が短い
2.ローンの金利が上昇する可能性がある
3.資産価値が下落する可能性がある
6-1.入居期間が短い
ワンルームマンションはユーザーの入居期間が短いというデメリットがあります。ワンルームのユーザーの中心は単身者や大学生です。
特に大学生・専門学校生は2～4年程度と通学期間が決っています。卒業後も続けて入居するケースは少なく、ほとんどの学生は卒業と同時に転居してしまいます。
単身者も独身のうちは居住していますが、結婚とともに転居してしまうのは同じでしょう。その度にルームクリーニング代や修繕費用が発生すると利益率が下がるリスクがあります。
6-2.ローンの金利が上昇する可能性がある
金利の変動によってローンの返済額が増えるリスクもあります。世界的に低金利ではありますが、個人が金利の動向を予測するのは難しいでしょう。
金利が過去最低水準にある現在は、いつ金利が上がってもおかしくない状況です。そこで、余裕資金があればある程度の金額を繰り上げ返済しておくのも1つの方法として考えられます。
6-3.資産価値が下落する可能性がある
マンションの資産価値は経年とともに少しずつ下落していくのが普通です。新築ワンルームマンションを購入する場合でも、ある程度資産価値の下落を織り込んだ出口戦略を立てることが必要です。
そのため、数十年後でも資産価値の下落が少ない好立地物件を選んで購入することが求められます。
7.中古マンションよりも新築マンション
ワンルームマンションを購入する場合、中古マンションと新築マンションのどちらを購入すればよいか迷うところですが、次のような点で新築マンションのほうが初めてのマンション経営に向いているといえます。
1.修繕費用が中古よりも少ない
2.融資を受けやすい
3.新築は需要が多い
7-1.修繕費用が中古よりも少ない
新築マンションは中古マンションよりも修繕費用が少ないというメリットがあります。マンションに必要な大規模修繕のサイクルは一般的には12年といわれています。
新築で購入した場合は少なくとも12年間は大規模修繕を行う必要はありませんが、築10年の中古マンションを購入した場合は2年程度で大規模修繕が必要になる場合があります。
もちろん、一棟オーナーと区分所有オーナーでは負担感が異なりますが、区分所有であっても部屋の劣化は中古のほうが早く、修繕の必要が生じる確率が高いという事情は同じです。
7-2.融資を受けやすい
中古マンションに比べ新築マンションのほうが金融機関から融資を受けやすい傾向があります。
物件の担保評価は万が一ローンの返済が滞ったときに、売却して債権を回収できるかどうかがポイントになります。新築マンションは中古よりも築年数が浅く、経年劣化が少ないため担保評価が高くなるのです。
7-3.新築は需要が多い
新築マンションの魅力の一つとして新しくてきれいなことが挙げられます。家賃に大差がなければ、なるべく新築に住みたいと考える人が多いでしょう。
新築マンションは最新設備を導入している可能性も高く、その意味でも需要が見込めるなど中古マンションに比べ入居者が付きやすいというメリットがあります。
8.新築マンション経営と中古マンション経営の比較
新築マンションは中古マンションよりも有利な点が多いですが、リスクがないわけではありません。次のようなリスクに注意が必要です。
1.利回りが低い
2.実績がない
3.内見できない場合がある
8-1.利回りが低い
新築マンションは価格が高い分利回りが低くなります。新築マンションの平均的な利回りは3％程度です。これに対し中古マンションは5～10％程度と、築年数が古いほうが利回りは高くなる傾向があります。
やはり築年数の経過や地方都市にあるマンションは、価格が安く利回りも高いケースがあるようです。
しかし築年数が経過すれば修繕費がかさむうえ、賃貸がつきにくいなど、利回りの高さはリスクを内包しているとも考えられるため、一概に利回りだけでは比較できない部分もあります。
8-2.実績がない
中古マンションはいくらの家賃でどれくらいの入居者があるかすでに実績がわかっています。
新築マンションはある程度の予測はつきますが、実際に入居者を獲得できるかは募集してみなければわかりません。そのため、家賃は周辺の相場を調べて適正価格に設定することが大切です。
8-3.内見できない場合がある
新築マンションを購入する場合リスクになるのが、物件が未完成だと内見できないケースがあることです。物件の窓から見える風景などは確認することができません。
ただし、最近はVR（バーチャルリアルティ）で内見することが可能な場合があります。それでも実際に内見するのとは異なるので、不安を感じるのであれば完成間近の物件に絞って探すのも1つの方法です。
9.30代から始めることで老後の生活が安定化する
30代からマンション経営を始めると、ローン完済後は家賃収入がそっくり生活費に使えるので、年金と併せるとゆとりのある老後生活を送ることが可能です。
不動産投資は長期的な視点に立って継続していくものです。そのため、老後への時間をたっぷり残している若い世代こそマンション経営に向いているといえます。
ただ不動産に対する知識が足りないことから、マンション経営に踏み出す勇気がない方もいることでしょう。
そのような方は不動産セミナーに参加してみるのも有効な方法です。また、不動産会社では随時マンション経営に関する相談にのっているので、不安な点があれば気軽に相談してみるとよいでしょう。
（提供：Dear Reicious Online）
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