不動産投資を始めるうえで重要なポイントの一つが「利回り」。不動産投資を成功するにあたっては「利回り」のなかでも特に「ネット利回り」を意識することが大切です。今回は「ネット利回り」の概要や物件を選定する際に押さえておきたいポイントについて解説します。
不動産投資には2つの利回りがある
不動産投資を行う際、最初に注目すべきポイントは「利回り」です。物件を検討する際は「どのような物件で賃料はいくら入ってくるのか」「利回りはどのくらいあるのか」などを確認する方が多いのではないでしょうか。不動産投資物件で記載されている「利回り」は「表面的な利回り」となっていることが多い傾向です。一般的に「グロス利回り」「表面利回り」などと呼ばれています。
もう一つ重要な利回りが「ネット利回り」です。ネット利回りは、ランニングコストなどを含めた実質的な利回りのため「実質利回り」とも呼ばれています。不動産投資を行うにあたっては、グロス利回りよりもネット利回りを意識することが重要です。なぜ「ネット利回り」を意識することが重要なのでしょうか。まずは「表面利回り」の仕組みから確認していきましょう。
グロス利回りが物件選択時にはほとんど使えない理由
グロス利回り（表面利回り）は、不動産投資の提案書などに記載される利回りです。グロス利回りは、以下のように計算します。
- グロス利回り＝予想される年間の家賃収入÷物件購入価格×100
つまりローンの金利や諸経費を考慮しない「一括で物件を購入した場合に経費ゼロで初めて条件を満たしている利回り」です。ここからは、グロス利回りが物件選択時にあまり使えない理由について解説していきます。
グロス利回りは経費を含んでいない
グロス利回りは「経費を含んでいない利回り」です。不動産投資を始める際には、不動産の収益を得るために多くの経費がかかります。代表的な経費は、以下の通りです。
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 修繕積立金
- 管理費
- ローン返済時の金利
- 必要に応じて入居者募集のための広告費
これらの経費をすべてゼロとみなして計算されているのが「グロス利回り」のため、現実とかけ離れた数字となりかねません。そのためグロス利回りだけで収益性を判断してしまうと危険です。投資した後に「思った以上に成果が出ていない」と後悔する可能性があります。
グロス利回りは収支の変化が反映されていない
グロス利回りには、収支の変化が反映されていないことも理由の一つです。一般的に不動産の家賃収入は、築年数の経過に伴い劣化していくため、基本的には下がっていきます。人気のエリアやリノベーションなどで賃料を維持しできたり賃料が上がったりする例外はありますが経年劣化による影響は避けられません。
また区分マンションでは、修繕積立金や管理費の増加が見込まれ数年経過で収支が悪化することもあります。そのため表面利回りだけでは不動産の価値や今後の物件としての価値を図ることができません。不動産投資で経費を使わないことはまずないでしょう。もちろん固定資産税などの税金もかかってきます。
ただしこれらの費用を考慮していないため、あくまで「表面的」な利回りとなってしまうのです。それでは、本当の利回りはどのくらいなのでしょうか。実質的な利回りとなる「ネット利回り」の計算方法を見ていきましょう。
ネット利回りの計算方法とは？
ネット利回りの計算方法は、以下の通りです。
- ネット利回り＝（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の経費）×100
例えば区分マンション購入価格2,000万円、購入時経費（登記費用など）100万円、毎月の予想賃料8万円、年間経費が年間予想賃料の30％の28万8,000円と考えて表面利回りとネット利回りを計算してみましょう。グロス利回りとネット利回りは、以下のようになります。
グロス利回り
8万円×12ヵ月÷2,000万円×100＝4.8％ネット利回り
（8万円12ヵ月－28万8,000円）÷（2,000万円＋100万円）＝3.2％
このようにグロス利回りとネット利回りでは、1.6％の差が出てくることが分かります。ここでポイントになってくるのが「経費」です。グロス利回りでは「経費」について一切触れていませんがネット利回りでは、経費を考慮した利回りとなっています。そのため表面利回りよりもより現実に近い利回りを計算することが可能です。
不動産投資における経費とは、固定資産税や都市計画税などの税金や管理費、修繕費など毎年または毎月かかってくるコストすべてになります。しかしネット利回りでも「家賃収入の減少」「ローンの金利」は考慮されていない点は押さえておきましょう。グロス利回りよりもネット利回りのほうが現実に近い利回りとなることは間違いありません。
しかしネット利回りも現時点で「ローンの金利を考慮しない」あくまで参考データの一つの利回りと理解しておくことが重要です。結果的に最終的な利回りは、先ほど計算したネット利回りよりも下回る可能性が高くなります。最後に不動産投資を行う際に押さえておきたい指標について確認していきましょう。
物件選択時に重要となる指標は？
物件を選ぶ際に必要になる主な指標を2つ紹介します。
・イールドギャップ
ローンを組む際の「ローンの金利」と「ネット利回り」の差を示した指標です。イールドギャップが大きくなればなるほど（ローンの金利よりもネット利回りが大きく）「収益性の高い物件」となります。ネット利回りが高くてもローンの金利が高ければ「ローンを組んだときに思った成果が出ない」「ローンの金利の影響で毎月の収支がよくならない」というケースは少なくありません。
そのようなことを防ぐためにも「イールドギャップ」は、参考になります。
・キャッシュフロー
「一定期間にどれくらいの現金が入りどれだけ出費したのか」という現金の流れのことです。不動産投資を行う際は「毎月の収支が赤字なのか」「少しプラスになるのか」などをしっかりと把握しておくことが大切です。特にキャッシュフローを見る際には以下の点を押さえておきましょう。
- 家賃の減少に耐えうるか
- 修繕積立金等が増加した時に耐えうるか
- 空室の際に耐えうるか
不動産投資を行う際は、さまざまなリスクを考慮したシミュレーションを行うことが重要です。必ずキャッシュフローをチェックして最悪の場合を想定したシミュレーションを立てておきましょう。
グロス利回りにとらわれず、ネット利回りを参考に正しい物件選択を！
不動産投資に限らず投資をする際には「利回り」を優先して投資先を選定している方も多いかもしれません。もちろん収益を得るために投資をしているため「利回り」を意識することは非常に重要です。しかし実際に提案されているものが「表面的なグロス利回りなのか」「実際に近いネット利回りなのか」ということもしっかりと押さえておきましょう。
あわせて「毎月の収支は実際にどのくらいなのか」「ローンとの金利差はどのくらいなのか」などを意識することでより一層現実的かつ損をしにくい物件選びが期待できます。グロス利回りだけではなく、ネット利回りも含めて総合的に物件選択をするように心がけましょう。
（提供：YANUSY）
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