「Myファンド クラウドファンディング」は、社会的に注目度の高い「空き家再生」というテーマ、そして、投資家に有利な条件で注目されている不動産クラウドファンディングです。
具体的に、利回りや優先劣後の出資比率がどれくらいなのか、また、空き家再生の舞台裏について「Myファンド クラウドファンディング」の業務管理者である清水俊介さんにお話を伺いました
*利回りなどの情報は2023年4月現在の内容です。最新情報は「Myファンド クラウドファンディング」上で直接ご確認ください。
*投資における最終判断はご自身で慎重に行ってください。
目次
分配金利回り8%程度、優先劣後の出資比率50：50が基本設定
--「Myファンド クラウドファンディング」の特徴についてお聞かせください。他の不動産クラウドファンディングとの差別化ポイントは何でしょうか。
特徴はいくつかありますが、まず分配金の予定年利回りが8%程度と、一般的な不動産クラウドファンディングと比べてやや高めに設定しています。
--利回りを高めに設定にした理由は何でしょうか。
私たちが不動産クラウドファンディングへの参入を考えていた当時、この事業を行っている会社の大半が上場企業や知名度のある企業でした。そんな環境下で、中小企業である私たちが運営するサービスが投資家の皆さんの選択肢に入るためには 「利回りを高める必要があるのではないか」という判断になりました。
--「Myファンド クラウドファンディング」は優先劣後出資方式*の比率でも特徴があるそうですね。
優先劣後方式の出資比率については、もともと「優先70%：劣後30%」でしたが、現在は「優先50%：劣後50%」という設定にして投資家の皆さんの安全性を高めています。
*優先劣後出資方式：ファンドの運用で損失が発生した場合に劣後出資者から負担する仕組み。不動産クラウドファンディングでは優先出資者＝投資家、劣後出資者＝事業者となる。劣後割合が高いほど（優先割合が低いほど）投資家の損失リスクが軽減される。
流動性のある空き家をリフォーム・売却してリターンを生み出す
--そして、「Myファンド クラウドファンディング」といえば、空き家再生をテーマにしているのも差別化ポイントですね。
空き家をテーマに掲げるようになったのは第2号ファンドからです。ご存知の通り、空き家の増加が社会問題になっていますので、空き家再生をテーマにすると時代の流れとフィットするのではないかという考えからです。ただ、空き家といっても、人口の少ない地方の物件ではなく、東京都の葛飾区・足立区、あるいは、千葉県の松戸市・市川市・船橋市などの流動性のある空き家が対象です。
どのような物件を調達するかはケースバイケースですが、たとえば昭和50年代〜60年代の築古のマンション、築古の木造アパートをうまくリフォームしてそれを不動産市場に流通させるようなイメージが分かりやすいでしょうか。
空き家ですから、物件を市場価格よりも安く調達することが可能です。これにより、利回りを少し高めに設定できるわけです。
--空き家を仕入れてファンドを組成・運用するまでの流れを教えていただけますか。
たとえば、築古などの理由で空室率が高く、オーナーさんが「手放したい」とお考えの賃貸物件があったとします。これをファンドで取得して、リフォームを行い、入居者付けをして不動産投資家さんに販売することでファンドのリターンの原資を得ていくような流れです。
--限られた期間でリフォームを行い、さらに入居者付けをして、売却先を探すと言うのは不動産投資の難易度としてはかなり高いですね。
運営している私たち自身（株式会社Myアセット）のメイン業務がまさにファンドで行っている「買取再販」なんですね。私たちには長年積み上げてきたノウハウがありますので、ファンドの組成・運用に必要な一連の業務を安定的に行うことができます。
--運用期間についてはどのような考え方でしょうか。
運用期間は基本9カ月の設定です。とはいえ、今は不動産マーケットが活況ですので売却がスムーズに進むことも多く、想定していた運用期間よりも短い事前償還になるパターンが多いです。
融資が受けやすい法令違反をしていない物件を扱う
--ここまで伺ってきた「Myファンド クラウドファンディング」の特徴をさらに掘り下げていきたいと思います。まず、ファンドで取得する物件のエリアを東京都や千葉県内に絞り込まれている理由は何でしょうか。
一口に不動産クラウドファンディングといってもいくつかの形態がありますが、私たちが登録しているのは「小規模不動産特定共同事業」です。これは 投資家さん1人あたりの出資額が100万円まで、出資総額が1億円までというものです。
たとえば、価格の高い東京都心の物件を調達してしまうと、すぐに出資総額の1億円に達してしまいます。これではファンドの数を確保できないため、東京23区の中でも物件価格の割安な足立区や葛飾区など、あるいは、千葉県に着目しているわけです。
--「Myファンド クラウドファンディング」では、流動性のある空き家を調達しているとのことでした。「流動性のある空き家」とは具体的にどのような条件を備えた物件でしょうか。
一番重視しているのは、「建築基準法などの法令違反をしていない物件であること」という条件です。法令違反をしている物件は、当方が売却しようとしても、買い手である不動産投資家の方が銀行の融資を受けづらいため、流動性が低くなってしまいます。
こういった事情から当社では、空き家の中でも法令違反をしていない、銀行融資を受けられる物件をピックアップしてファンドを組成しています。ただ、これはあくまでも「Myファンド クラウドファンディング」の場合の考え方ですので、銀行の融資が出ない物件を再生するために不動産投資クラウドファンディングの枠組みを使うといった考え方もあろうかとは思います。
--運営しているMyアセットの主要業務自体が、物件をリノベーションして売却する「買取再販」とのことでした。御社の実績と信用力があれば、ファンドを組成して一般投資家から資金を募るより、銀行から資金調達した方が低金利で手間がかからないと思いますが。
おっしゃる通り、低金利という観点だけで考えると、銀行から資金調達した方が有利です。しかし、不動産クラウドファンディングには、資金調達プラスアルファの付加価値がある部分も見逃せません。
たとえば、 新しいことにチャレンジしているということで一般的な不動産業者との差別化になりますし、ブランディングやPRの効果もあります。また、通常の営業形態では出会えない投資家さんや物件の仕入れ業者さんと繋がれることも大きいですね。
あとは現在「小規模不動産特定共同事業」の第1号事業者の枠組みで不動産クラウドファンディングの事業を行っていますが、次のステップとして、「不動産特定共同事業」の第3・4号事業者の枠組みでSPC（特例事業者）を活用した事業展開も目指していきたいとの想いもあります。これについては、現段階では「いつかは」という目標ではありますが。
登録者は50代〜60代の高所得者が中心
--2023年3月時点で「Myファンド クラウドファンディング」に登録している人数はどれくらいでしょうか。
現在の登録者数は500名くらいです。クラウドファンディングということで若い世代の登録者が多いのではと当初想定していたのですが、実際に運営してみますと、50代〜60代の登録者が中心です。世代の影響もあるかもしれませんが、保有資産1,000万円以上、年収800万円以上の方々の割合がかなり高いです。
--「Myファンド クラウドファンディング」を運営してみて気づいたことはありますか。
ファンドの募集を開始すると1時間もかからずに目標金額に達するような状況を目の当たりにして、登録者の皆さんの投資意欲の強さを実感していますね。
また、家族ぐるみで登録・応募されるようなケースもあります。旦那様、奥様、同居されている成人されたお子様が応募してくるといった具合です。投資家の皆さんの投資意欲は本当に強いんだなと思うと同時に、抽選で外れた方々に対して申し訳ないという気持ちです。
--このへんは先ほどお話しにあったように「Myファンド クラウドファンディング」の事業環境が変わっていけば、ファンドの組成数が増えていくかもしれませんね。
（提供：YANUSY）
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