賃貸不動産経営が注目を集めている。その背景は2015年1月にスタートした改正相続税法だ。基礎控除がこれまでの6割に縮小される一方、税率も一部引き上げられた。相続税対策が脚光を浴びる中、「アパート経営」に人気が集まっている。ただ、物件を選定する際にはいくつかの注意すべき点もある。ここでは、失敗しない物件選びのポイントを考えてみたい。
なぜ今、「アパート経営」なのか？
言うまでもなく、相続税は相続財産の評価額に依存する。不動産の相続税評価額は、土地が時価の8割程度の路線価、建物は時価を3～5割も下回る固定資産税評価額なので、現金などに比べれば当然税金も少なくなる。
さらに、同じ不動産でも賃貸住宅などに活用したほうが評価額を低く抑えることができる。土地が貸家建付地に、建物が貸家になると、評価額から借地権や借家権の相当部分が差し引かれるからだ。
大手ハウスメーカーの関連管理会社による賃料保証型のマスターリースを活用するなど、将来にわたっての安定したキャッシュフローを期待できるのも、「アパート経営」の魅力だろう。
「アパート経営」のメリットとデメリット
このように考えてみると、相続税対策の王道が「アパート経営」とされていることにも納得がいく。ただ、ここで最も大切なのは、不動産投資の基本である「⽴地選び」だ。中心地へのアクセスや駅からの距離など、将来にわたって価値が下がりにくい土地を選ぶ目が重要になる。
「アパート経営」は利回りが高いとも言われている。利回りとは、一般的に年間の家賃収入を物件価格で割った数値で、例えば物件価格が5000万円のアパートの家賃年収が500万円だった場合には、利回りは10％ということになる。
アパートは、より長期的な運用を前提としたマンションなどに比べて簡便に建築される一方、家賃は立地に応じた一定幅の価格帯を保っているため、利回りが期待できる傾向にある。
建築費が低く済むということは、当然ながら修繕費や改築費も抑えられる。解体コストも低価格で済むので、一定期間は「アパート経営」で資産を増やし、最終的にはアパートを取り壊して空いた土地を自宅用に利用するなど、出口戦略の選択肢も多様になる。
ただ、「アパート経営」にはもちろんデメリットもある。建物の法定耐⽤年数が短いため資産価値が低くなり、賃料も抑えられてしまう結果、銀⾏の融資審査は辛口にならざるを得ない。苦労の末の借入金にしてみても、将来金利が上昇した場合のことも考えておかなければならない。さらに見逃せないのが、空室リスクだ。アパートは⼾数が少ないため、⼊居率の低下によるダメージが⼤きいからだ。
新築物件の購入も一つの手
「アパート経営」には、居住者のニーズに合う住宅を提供することはもとより、多角的な経営⼒が求められている。もし「投資」という観点をより重視するのなら、専門的なシミュレーションを経て建築されている新築物件を購入することも、検討の俎上におくべきだろう。
新築物件の場合には銀⾏からの融資が受けやすい。銀行が当該物件の経済性について検討した結果が、物件価格に反映されているはずだからだ。修繕費についても、10年くらいの間は考える必要がないのも気を楽にしてくれる。
中古物件の場合には、何らかの瑕疵がある可能性や、場合によっては修繕費がすぐにかかってしまう可能性などにも配慮しなくてはならないが、その点新築物件ならリスク回避の手段も整っている。
将来を⾒据えた選択を！
新築物件を購入した場合には、新築であるがゆえに居住者を集めることも容易になる。建物の評価額が⾼くなる分、節税メリットを多く享受することもできる。ここは冷静に、長期的なメリットを考える必要もあるのではないだろうか。
建築費の高騰や消費増税を控えての駆け込み需要が想定される中、低金利の今のうちに新築物件を検討するのも一つの手かもしれない。
