賃料を縛れるメリットもある

また普通借家契約の場合、賃料について自動増額特約や減額を禁じた不減特約のように、賃借人に不利な特約は認められない。一方で、賃料の増額を禁じた不増特約は賃借人に有効である。しかし、定期借家契約の場合、この自動増額特約や不減特約といったような賃借人に不利な条項も有効となる。このように、不動産オーナーにとって定期借家契約は賃料を減額させないという点でも有利な契約ができる。


定期借家の注意点

契約終了に関してオーナーに有利な定期借家であるが、煩雑な手続きも必要なため注意が必要だ。定期借家契約では期間満了の1年前から6カ月前までの期間に賃借人に終了通知を出さなければならない。ここで、注意をしなければならないのが、この通知を忘れてしまった場合である。

期間満了前に気づいて通知すれば、その通知から6かカ月後に解約される。しかしながら期間満了後に気づいて通知した場合については、6カ月後に解約できないとする見解が有力だ。期間満了後の通知の取扱いについては、法律に明確に規定されていない。

従ってせっかく立退料を支払わなくて済むという権利を持っているにもかかわらず、終了通知の手続きを失念してしまうことでその権利を失ってしまうことになりかねない。契約終了は何年か先の話であるし、人間である以上、忘れてしまうということもあり得るため、この終了通知は注意が必要なのだ。


リノベーションを考えている人にはお勧め

以上、定期借家契約について見てきた。特に、借家人が居いる築古物件をでリノベーションしてバリューアップしたいオーナーには定期借家の活用は有効だ。

その際、注意点としては上述の終了通知である。立退きはオーナーにとって苦労を伴うことが多く、立退料はいくらになるかも分わからない。このような場合、定期借家を有効に活用して、計画的にリノベーションを進めることがをお勧めしたい。（ZUU online 編集部）

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