「不動産投資は節税になる」とよく聞くことがあります。不動産投資で節税はできますが、節税を目的に不動産投資をするのは本末転倒です。その理由として、大きく3つあげられます。
節税のために賃貸経営をするのではなく、キャッシュフローを増やすために経営を行いましょう。節税は目的ではなく、「キャッシュフローを増やす」という目的を果たすための手段のひとつです。このことを忘れることなく、賃貸経営に取り組んでください。
(本記事は、渡邊浩滋氏の著書『大家さん税理士による 大家さんのための節税の教科書』ぱる出版(2017/6/16)の中から一部を抜粋・編集しています)
落とし穴①「損益通算」の特例
損益通算とは、ある所得の赤字と、別の所得の黒字とを相殺して、全体の所得を圧縮することで、課税される税金が少なくなる制度です。
不動産所得が赤字になると、給与所得と相殺されることで、給与から天引きされている所得税が払い過ぎの状態となり、税金の還付を受けることができます。そこで高所得者の方は、不動産投資をして、赤字を作って、節税をすることを考えるのです。しかし、個人で不動産投資をする場合には、「損益通算の特例」という落とし穴があります。
これは、不動産所得が赤字になった場合に、土地取得にかかる借入金の利息については、損益通算の対象にはならない、というものです。土地の借入金の利息は、当然経費にはなりますが、赤字になった場合は、赤字分から土地の借入金の利息を控除した金額が、損益通算の対象になるのです。
たとえば、不動産所得がマイナス100万円になった場合。経費計上した借入金の利息120万円のうち、土地にかかる利息が60 万円だとすると、100万円−60万円=40万円のみが損益通算の対象になります。
このため、土地と建物の両方を購入する投資家の場合、赤字にしても思ったほど節税にならないことがよくあります。もしも不動産所得の赤字が、土地にかかる利息の60万円以下だと損益通算ができず、赤字が全額切り捨てになってしまうのです。
落とし穴②「減価償却」でも赤字にしづらい
建物や備品などの固定資産を購入した場合には、購入したときに、全額を損金に計上できるわけではありません。その固定資産の使用可能期間にわたり、分割して経費に計上していきます。これは、その資産を使用する期間に得られる収益と、費用を対応させるための費用配分をしているのです。
建物が存続する間は、家賃収入が入ってくるにもかかわらず、建物を購入したときに全額経費にするのでは、バランスが取れないため配分するということです。使用可能期間は、税法では法定耐用年数として予め定められています。たとえば、購入した資産が車なら6年、パソコンなら4年です。
また同じ種類でも用途や構造によって変わってきます。建物のうち木造の建物(住宅用)なら22年、鉄筋コンクリート造(住宅用)なら47年です。なお、土地や骨とう品などのように時の経過により価値が減少しない資産は、減価償却はできません。
落とし穴③「経費」で資産を減らす
サラリーマンをしていると、経費を使うことができないため、サラリーマン大家さんの中には、経費が使えることに喜びを感じている方も少なくありません。経費を使えば、税金は減りますが、資産も減ることになります。不動産所得だけが赤字ならまだしも、キャッシュフローが赤字になったら目も当てられません。この状態ではもはや、「節税」と称して、ただ資産を減らしているだけです。
渡邊浩滋(わたなべ・こうじ)
税理士・司法書士渡邊浩滋総合事務所 代表。税理士試験合格後、実家の大家業を引き継ぎ、空室対策や経営改善に取り組む。大家兼業税理士として悩める大家さんのよき相談役となるべく、不動産・相続税務専門の税理士法人に勤務。
