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不動産投資【提供:アルファ・インベストメント】
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地方×格安不動産の投資方法(1)

初心者から上級者まで! 不動産投資を成功に導く物件探し3つの方法

もし、あなたの月収を600万円上げるとなると、金融機関との交渉や事業計画、さまざまなシミュレーションが必要です。しかし、月収+50万円は自己資金だけでできます。特別な能力はいりません。最低限の条件は「100万円台の自己資金」です。これさえあれば、借金0円で不動産を手に入れることができるのです。

しかし、そもそも不動産は何千万、何億円とお金がかかるのが常識です。私たちが用意できる100万円台で買える不動産はどこにあるのでしょうか。この問題の解決が、不動産への「アービトラージ=ギャップへの投資」という考え方の活用です。アービトラージとは、同じ商品の価格差(ギャップ)を利用して儲ける方法のこと。主に、金融マーケットで使われる考えですが、これを不動産に応用するのです。不動産の価格はギャップに満ちています。なぜなら不動産は、価格のつけ方が複雑かつ主観的であり、いまだに地場でのアナログ取引が多いからです。

「ギャップへの投資」とは、本当の価値より安く買い、本当の価値で貸し出すことです。このギャップへの投資で、経験ない人でもできる最良最高の舞台が、地方での不動産取得です。地方といっても広いのですが、まずは地元および地元周辺から探すことをお勧めします。

(本記事は、広之内 友輝氏の著書『貯金100万円から月収50万円生活 はじめての人が地方×格安不動産でお金の自由を手に入れる5つのステップ』ぱる出版(2017年9月21日)の中から一部を抜粋・編集しています)

試してほしい初級編~上級編まで

格安不動産,地方,物件探し
(画像=Webサイトより)

初級編:インターネットで物件を探す

はじめて不動産を買う場合、まず探すべきなのはインターネットです。お勧めする理由は、物件を探しているだけで相場、利回り計算の考え方、物件の魅力など、「エア投資家」として投資のトレーニングにもなること。また、ネットに物件を登録している会社は、基本的にそのネット掲載の契約時で審査を受け、ネット運営会社より信用できると判断された会社です。つまり、信用できる不動産会社を探す必要がなくなります。

ネット検索のメリットは、探しやすさ、業者との出会いの場の確保、勉強になる点です。一方、すでに流通に出ている物件ですので、よい物件は競争が激しいことがデメリットになります。

中級編:「穴場不動産屋」に着目

外にベタベタ張り紙(マイソク=物件概要のこと、物件の間取りや外見写真などが書いているA4程度の紙)を張った不動産会社を見つけたなら、それは「穴場業者」かも知れません。

穴場業者とは、ネットに広告を出さず古くからの人脈で物件を売買している業者のこと。こうした業者は人脈に恵まれているため、物件の情報を持っていても、その情報をネットなどに乗せていない場合があります。特に、アパマンショップなどの大手フランチャイズ業者がいない町は、いまだに昔ながらの不動産業者が張り紙で売買物件を扱っているだけなので、他の町に情報が流通していない場合があります。こうした場合、ネット情報より格段によい物件が安く売られていたりするのです。

ただし、かたくなに昭和時代の不動産スタイルを貫いている業者は、若葉マークの不動産投資家に慣れていません。周囲の複数の不動産業者に聞き取りしてみると、現在は格安物件投資もある程度理解され、対応してくれるそうです。ただし、不動産業者には100万円台の物件を真剣に探していると伝えることが重要です。

不動産業者との絆を生むために、購入時、不動産業者に伝えるべき5つのポイントは次の通りです。

  1. 資金づけ
    自己資金が準備済であること。すぐ買える方が100%優先される世界です。
  2. 属性
    あなたの信用を図る情報(勤務先や勤続年数、あれば投資経験)は基本的に重要ですが、自己資金で買う場合はそれほど関係ありません。
  3. 真剣さ
    これはコンサルティング時に私も重視する点です。「腰」が据わっている方でないと不動産は買えません。はじめての不動産であれば不安なのは当然ですが、「何かあったらあなたが責任取ってくれるのか?」みたいな話や「絶対リスクないですか?」という責任のがれをする方には、絶対に不動産を紹介しません。経験上、後々でトラブルになるのが明らかだからです。
  4. 具体性
    不動産業者は大変な努力で売り物件をつかんでいます。100万円台の不動産という「業者が自分で買ってもいい」不動産を譲ってもらうためには、真剣に考えている姿勢を見せなくてはなりません。そのためには、〇〇市から△△市までの県南で100万円台の物件が出たらすぐ教えてほしい、などと伝えるべきです。もう1つ具体的に示すべきなのはあなたの行動力です。「買わなくても現地まで来てくださった方には誠意を感じる」と業者はいいます。
  5. 将来性
    不動産売買の仲介料で仲介業者は生きています。将来的にいいお客様になってくれそうな方は優先されます。たとえば「将来的に少しずつ物件を増やしていくつもりです」「知人に投資仲間がいるので紹介します」「この物件を売る際にもぜひお付き合いください」といった一言は、ネットでの不動産会社への問い合わせにも添えると大変効果的です。

このポイントを実践したうえで、あれば切り札となるのが「紹介」です。地元であれば、たどれる人脈があるはずです。紹介まで無くても「実は〇〇高校の出身で……」という雑談ができるだけで、不動産業者の第一印象はやわらぐもの。不動産会社でなくても、あなたの親しい人が、地元信金や建設会社など、不動産業者とつながりがある業者だった場合、紹介が生きることがあります。紹介者がいない場合は、その地域の不動産投資家仲間がないか探すのも1つの方法です。

上級編:「空き家バンク」を活用する

地元などで、人脈や土地勘を生かした投資を進める究極が「行政」から物件情報を得る方法です。行政は不動産業者ではありませんし、本務が多忙かつ緊急対応があるため、たとえ担当課でも積極的に物件情報を収集・発信することはできません。一方、地元に密着しているので空き家の情報がどんどん入ってくる立場でもあります。

資産を買いたいと思う都市があれば、参照すべきなのは「空き家バンク」です。空き家バンクというのは、都道府県や市町村単位で、空き家の活用を目的に作られている登録サイトです。有名なのは、都市から地方への移住・地域活性化を進めている「一般社団法人移住交流推進機構(JOIN)」のサイトです。

サイトでは、実際に開いたページから「詳細」を押し、写真から物件を見る、または担当課へのメールや電話などの問い合わせ先に、問い合わせをしていくわけですが、重要なことを頭に入れておかなくてはなりません。それは、「空き家バンク」はその街への移住者の為の情報ということです。もし担当者から物件取得の目的を聞かれたら、その街にまず不動産を取得し、老後や将来の設計に備えたい、というような答え方がよいと考えます。あなたがその街の物件を取得する取り組みは、その物件の廃屋化を防ぎ、その街へお金を落とすことにもなります。

行政に問い合わせたあとは、その街の「空家等対策協議会」加盟の不動産会社を紹介される場合が多いです。行政からの紹介があるため、不動産会社も基本は受けてくれます。

空室率を調べて地域のアタリをつけよう

その街ではじめて物件を買う際、必ずお世話になるのが総務省統計局です。政府統計の総合窓口「e-Stat」(出典:総務省統計局)には、参考になるデータがてんこ盛りですが、中でも5年ごとに実施される『住宅・土地統計調査』では、全国すべての市区町村別の空室率が分かります。

ただし、総務省も万能ではありません。まず、物件数が少ない市町村の場合、極端に数字が上下している場合があるので、必ず投資対象にした街の不動産会社に市況の確認をすべきです。もう1つ、このデータはあくまで「賃貸用の空き家」の割合です。「2次的住宅(別荘など)の空き家」「売却用の空き家(売るために空き家にしている住宅)」「その他の空き家(廃屋など)」は除いているので、誤差があると考えておきましょう。

次に「見える!賃貸経営(LIFULLHOME`S)」です。土地の値段の上下、空室率と役立つ情報満載ですが、中でも「家賃相場」というサイトはいつも参考にしています。ここで、自分の家賃をいくらにするか考えたり、ライバルの状態(家賃、間取り、内装のきれいさなど)をチェックしたりできるのです。さらに、マーケティングにも使えます。私は「家賃相場」を見て、競争の激しいエリアかどうかの判断材料の1つにしています。競争の激しいエリアでわざわざ物件を買う必要はありません。

データである程度のアタリをつけたあと頼りになるのが、その街の賃貸仲介の営業マンです。営業マンへのコンタクトのコツは、その街の不動産オーナーになることを検討しているので賃貸の状況を教えてほしいとはっきり伝えること。もしあなたに不動産経営の実績があれば、さらに信用してもらえます。次に「不動産のオーナーになったら、必ずお世話になりたい」と伝えることです。

この2つを伝えた上で、「賃貸のニーズがあるか」「家賃相場」「入居付けでの慣習(敷金や礼金、更新や広告料など)はどのように扱われているか」「入居のために実行すべき事柄」などの具体的な質問をします。ここで、仲介の営業マンから「まあ、入居付けできると思いますよ」などと前向きなコメントがもらえることが、不動産を取得する際の最低条件です。

集客力が衰えない3つの建物

需要が多い地域には投資家が集まり、競争が激しくなった結果「空室が埋まらない→家賃を下げる」となるケースが多くあります。一方、人口減少の地方都市には競合する投資家が少ないのです。実際に、人口減少全国一位を記録したことがある北海道室蘭市で私や投資仲間が所有している物件は、すべて利回り20%以上でした。もちろん、人口減少地域で投資をするのはリスクがあります。しかし、街というものは全域がまんべんなく減少するわけではないのです。地方でも次の3つの建物の近くは人気が高く人口が減りにくいのです。

  1. 国立大学
    保護者の所得が2極化する中で、安い学費で入れる国立大学の人気は衰えません。私立に比べ、撤退や学部減などのリスクが少ないのも特長です。どんどん新しいアパートが建つのでは……と不安かも知れませんが、新築アパートはあなたの物件のライバルにはなりません。新築と100万円物件では家賃相場が全く違うからです。
  2. 市役所
    市の中心部は、国のお金で中心市街地活性化などの振興が図られ、一定の入居ニーズも生まれ続けます。また、毎月市役所に保護給付を受け取りに来る生活保護者の方には、市役所そばの物件が人気です。
  3. 大きな病院
    市役所そばと並んで生活保護世帯のニーズが見込まれます。基本的に生活保護の方は車を持たないので、大きな病院がある地域に生活保護世帯が入居することが多いです。

このように、地方都市でもピンポイントに探せば需要がある地域が見つかるのです。人口増加地域は100万円不動産投資家には意味がありません。人口減少市内のニーズある地域への物件投資が勝つのです。

超高利回り地域には要注意

現地調査に行く前、最後に目をつけるところは「危険な投資の場所でないかどうか」です。自宅で判断できる方法の1つは、不動産投資サイトの高利回り物件を見ることです。不動産の売買が活発な都市は、どうしても高利回り物件が出てきます。しかし、あまりに高利回り物件が多い都市は、高い利回りでないと売れない、危険な投資場所の可能性があるのです。

広之内 友輝(ひろのうち・ともき)
空き家再生人。1973年北海道生まれ。サラリーマンから起業し7000万円もの失敗を犯すも、地方×格安の「ガラガラボロボロ」物件で復活。日本、カナダやカンボジアでの総投資額10億800万円、現有不動産計26棟306戸を平均利回り16.2%の高利回りで運用(2017年現在)。年収1000万円以下サラリーマン限定の「サラリーマン1億円倶楽部」では、2万4000人のメール会員から選ばれた22人のサラリーマンを資産1億円に導く。物件数日本最大の不動産投資サイト「楽待」を代表する8人の投資家による「8つの戦略2015」DVD出演。J-WAVEや各種メディア出演、講演多数。

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