居住用財産の3,000万円控除

こんにちは。
税理士法人トゥモローズです。

今年も確定申告の季節が訪れていまして、弊社でも確定申告の作業に追われています。
今年は譲渡所得のご相談が多く、特に居住用財産の特例の適用関係を調べる機会が多いです。

適用関係で悩ましかった論点を2つご紹介します。

■　老人ホームに入居していた場合

本件は、納税者が元々住んでいた自宅を売却したのですが、売却の5年ほど前から老人ホームに入居していて売却時点では空き家になっていました。
居住用財産の特例なので、生活の本拠でない不動産の売却の場合には要件を満たしません。
ただし、空き家であっても病気療養のために一時的に病院や施設に入っており、いずれ戻る予定の場合には生活の本拠は元々住んでいたところに該当すると考えられ、3,000万円の控除が可能となります。

なお、この特例の居住用財産と小規模宅地等の特例の特定居住用宅地は基本的には同義であると考えられ、小規模宅地等の特例においては老人ホームに入居していたとしても介護認定を受けていれば元々住んでいた自宅を居住用財産と考えて特例の適用が可能となります。

本件の場合でもし売却前に相続が発生した場合には、納税者が介護認定を受けていた場合には小規模宅地等の特例の適用ができました。 　　 一方、居住用財産の3,000万円控除については、老人ホームに入居して5年が経過しており、空き家の維持管理もされていないため、生活の本拠は老人ホームに移っていると考えられることから居住用財産の特別控除の適用はできないと判断されます。
そういった意味では小規模宅地等の特例よりも老人ホームに入居した場合は居住用の範囲が狭いのかもしれません。
本件は老人ホームに入居してから3年以内に売却していれば本特例の適用を受けることができたためこれから自宅の売却を考えられている場合には要注意です。

■　建物を取り壊した後に売却した場合

本件は、自宅の一部の土地のみを売却した後、その売却資金で元々建っていた建物を建て替えたという案件です。
結論から申し上げるとこの土地の譲渡は3,000万円控除の適用はありません。
この特例は建物の譲渡がメインの特例のためいくら居住の用に供していた土地であっても建物と同時に売却しないと適用はできないのです。
ただし、土地のみの譲渡の場合でも建物を取り壊した後1年以内に土地のみを譲渡した場合には、3,000万円控除の適用があります。
本件では、建物を取り壊した後に土地の一部を譲渡していれば土地のみの譲渡でも適用は可能でした。
順番を少し変えるだけで600万円もの税金を少なくすることができた事例となります。

自宅を譲渡する場合には、アクションを起こす前に一度税理士に相談することをお勧めします。（提供：税理士法人トゥモローズ）