不動産投資の物件選びにおいて「利回り」は重要な要素です。しかし、不動産会社に提示された利回りだけで判断していると、思わぬ失敗が待ち受けています。そこで、今回は実際によくある不動産投資の失敗例をあげながら、その対策について考えてみましょう。
失敗例1：利回りに関する知識不足
多くの不動産会社の担当者は、基本的に「表面利回り」に基づいて物件の提案をする場合が多いです。表面利回りとは、物件が満室稼働した場合の年間家賃収入を、単純に物件価格で割った数値です。ただ、実際の賃貸経営では、諸経費、修繕費が発生しますし、空室リスクなども考えなければなりません。場合によっては、実際の家賃相場を無視した賃料設定で試算しているケースもあります。
そうした提案内容をきちんと吟味せずに、ただ高い利回りに心を奪われ、勧められるままに割高物件を購入してしまうという失敗は少なくないのです。目先の利回りだけに着目するのではなく、「将来的にも高い入居率が維持できるか」「資産価値が落ちづらい物件か」を見極めて物件を選びましょう。
失敗例2：資金計画の甘さ
不動産には、空室や建物の修繕などさまざまなリスクが発生する可能性があります。余裕のない資金計画の場合、原状回復の資金や建物の修繕などの対応、物件の清掃や修繕が行き届かず、その結果、入居率が下がってしまうというケースも考えられます。いつどんなお金がかかるのかをしっかり把握し、余裕のある資金計画を立てましょう。
投資物件選びに失敗しないための対策
こうした失敗例を踏まえて、どういった対策が必要なのかを考えてみましょう。
利回りを吟味する
不動産会社に提示された利回りは、実際の適正家賃をベースに設定されているか確認することが重要です。実際に管理・運用を始めるとコストがかかるケースもあるので注意しましょう。不動産会社が用意してくれる登記簿謄本を確認して、その物件の概要を把握しておくことも大切です。
見た目だけでは分からないことが不動産には多々あります。「外観はきれいな建物でも、配管が古くなっていて交換が必要だった」など、見えない部分で瑕疵が見つかり費用がかかるケースもあるでしょう。また、築年数が経過している物件だと融資期間が短いため毎月の支払い金額が増え、キャッシュフローがきつくなる場合もあります。
資産価値が長期で維持できるエリア・構造の物件を選ぶ
物件選びの際は、今後も資産価値が下がらないエリア、地価の上昇が見込めるエリア、または現在すでに上昇しているエリアを選ぶようにしましょう。また、構造によって法定耐用年数は大きく異なります。木造は22年、RC造は47年です。この法定耐用年数が長いほど、一般的に融資期間は長くなる傾向にあります。
RC造であれば融資期間が長くなる場合が多いので、毎月の返済金額が抑えられ、キャッシュフローが楽になります。さらに、RC造であれば耐久性に優れているので長期間に渡り入居需要が期待できる点もポイントです。
現地に必ず足を運ぶ
物件およびエリア選びに関して言えば、「良い」と思った物件は、必ず現地に足を運んで、実物を自分の目で見るようにしましょう。できれば、日中と夜など日時を変えて、何度か見に行くのがベストです。なぜなら、物件周辺の人の流れ、街の様子は朝、昼、夜で変わるからです。実際に現地に赴くと、スーパーマーケットや病院などの公共機関の位置など、近隣の立地環境がよく確認できるでしょう。
今回は、不動産投資で失敗しやすい点と、その対策について考えてみました。不動産投資では、利回りばかりに目を向けていると、思わぬ落とし穴が待っています。信頼できる不動産会社の意見を聞きながら、ご自身でも物件や資金計画をしっかりと吟味したうえで、失敗しない不動産投資を実践していきましょう。（提供：ユニバーサルトラスト）
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