マンション投資は、一棟をすべて所有する「一棟所有」と、一戸または複数戸の部屋を所有する「区分所有」に大別されます。根本的に両者は別物です。ここでは、一棟所有と区分所有のメリット・デメリットについて解説します。
一棟所有3つのメリット
マンションを一棟所有するメリットは、多額の家賃収入が安定的に得られることでしょう。入居者が複数存在するので空室リスクが分散され、継続的な安定収入が期待できます。また、マンションは建物の維持・管理のために長期修繕計画に基づいて、修繕スケジュールが決められる傾向です。長期修繕計画においてオーナーが一棟所有している物件では、オーナーの意思で修繕内容や、予算を決めることができます。
例えば、入居者のニーズにあわせて宅配ボックスの設置など、バリューアップの改修を行うことが可能です。これは区分所有にはできないことで、まさに一棟所有ならではのメリットといえるでしょう。また、一棟所有ではオーナーがひとりで建物だけでなく、土地も同時に所有することになります。建物よりも資産価値が下がりづらい土地を担保に、金融機関からの融資がより受けやすくなることもメリットです。
一棟所有のデメリット。立地条件の変動による影響を受けやすい
もちろん、一棟所有にもデメリットはあります。一棟にすべての入居者が集中しているため、立地条件で何か大きな変動が生じると、影響を受けやすいことがデメリットです。分かりやすい事例でいうと、マンションのそばに大学があるケース。大学生をターゲットに賃貸経営をしている場合、学生の入居需要に大きく影響を受けることは必至です。
大学が移転してしまうと、一気に空室リスクが増大します。同様に大きな自然災害が発生すると、その影響を受けやすいことも理解できるのではないでしょうか。言い方を変えれば、立地にかかわる外的なリスクが発生したときに、損害が増大しやすいのが一棟所有のデメリットです。
区分所有のメリットは、少ない元手で不動産投資がはじめられる点
区分所有のメリットは、何といっても少ない元手で不動産投資がスタートできる点です。また、都心の条件の良い駅近物件を選べば空室リスクは抑えられます。例えば、都心の賃貸需要が見込める立地のよい物件を購入しようと思った場合、一棟所有では多額の資金が必要となりますが、区分所有であれば、少ない元手かつ、ピンポイントで物件を購入することが可能です。
また、複数のマンションを区分所有で取得しておくと立地のリスクが分散できます。資金に制約がある場合、購入時期をずらして購入すれば、1軒目の収益を2軒目の頭金やローンの返済に利用することも可能です。こういった方法ができることも、区分所有のメリットでしょう。
区分所有のデメリットは空室リスクの高さ
もちろん、区分所有にもデメリットがあります。区分所有者は、マンションの管理組合員の一人です。総会などで意見も述べられますが、一棟所有のオーナーとは違って決定の自由度は低くなります。これは一棟所有と区分所有との大きな差です。また、区分所有では利益構造から空室リスクの影響をダイレクトに受けます。もし保有する1部屋が空室になれば、収入はゼロです。
しかし、家賃収入がゼロになっても融資の返済や管理費、固定資産税は発生します。そのため、区分所有では空室リスクも踏まえた余裕のある資金計画を立てておいた方が安心です。
メリット・デメリットを理解して自分にあった不動産投資を
今回は一棟所有と区分所有のメリット・デメリットについて整理しました。同じ不動産投資でも、両者は根本的に別物ということを念頭に置いておくことが重要です。一棟所有と区分所有のメリットとデメリットを踏まえて、ご自身の目的に合わせた不動産投資のスタイルを選びましょう。（提供：ユニバーサルトラスト）
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