住宅を取得する人のほとんどは住宅ローンを利用するだけに、住宅ローン金利の動向は住宅取得に大きく影響してくる。その点、2019年現在、住宅ローンはかつてないほどの超低金利で推移しており、住宅取得のチャンスのときであるのは間違いない。ただ、一方で落とし穴もあるので、この超低金利を利用して、いつ、どんなローンを組んで買えばいいのかを解説する。

2019年現在の住宅ローンは低金利

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(画像=PIXTA)

住宅ローン金利は住宅購入に大きく影響してくる。たとえば、3000万円の住宅ローンを利用する場合、35年元利均等・ボーナス返済なしの返済額を金利別に試算すると図表1のようになる。

金利3.0%だと、毎月返済額は11万5455円で、35年間の総返済額は約4849万円に達する。それが、金利2.0%になると、毎月返済額は9万9378円と10万円を切り、月々1万6000円以上の軽減で、35年間の総返済額でみると約675万円も負担が軽くなる。

さらに、金利が1.0%だと、毎月返済額は8万4685円で、金利3.0%のときより3万円以上も安くなり、35年間の総返済額ではなんと約1292万円の差になる。いかに超低金利のメリットが大きいかが分かる。

図表1 金利別の返済額の違い
設定条件:借入額3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし

毎月返済額 総返済額 金利1.0%との差
1.0% 8万4685円 3556万7700円 ――
2.0% 9万9378円 4173万8760円 617万1060円
3.0% 11万5455円 4849万1100円 1292万3400円

2017年8月現在の住宅ローン金利の推移

図表2は、全期間固定金利型の代表格であるフラット35の金利推移表したもの。ここから分かるように、2016年の年初に急激に金利が低下している。これは、日本銀行のマイナス金利政策導入によって長期金利などが大幅に低下したためで、フラット35の金利は、過去最低水準まで低下した。2016年の8月には、返済期間15~20年で0.83%に、21~35年で0.90%まで下がった。そこでいったん底を打って横ばいに推移したあと、2017年10月には大きく上がっているようにみえるが、これは、実はフラット35の金利表示が団体信用生命保険(団信)の保険料込みに変更されたため。それまでは、団信保険料なしの金利が表示されていたのが、2017年10月以降は民間住宅ローンと同様に、団信保険料込みの金利が表示されるようになったのだ。

現在の制度では、団信保険を利用しないフラット35の金利は0.2%低くなる。2019年8月の金利は返済期間15~20年が1.11%、21~35年が1.17%だから、団信保険に加入しない金利は、それぞれ0.91%、0.97%になる。2016年8月の過去最低金利には及ばないまでも、それに近い超低金利水準であるのは間違いない。

図表2 フラット35金利の推移                  (単位:%)

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(資料:住宅金融支援機構ホームページ

過去25年間の住宅ローンの金利推移

この金利水準がいかに低い金利であるかは図表3をみれば明らか。これは、バブル経済期の1980年代からの住宅ローン金利の推移を示したもので、バブルのピークの1990~91年にかけて、民間ローンの変動金利型の金利は8%を超えていた。フラット35を実施している住宅金融支援機構の前身である住宅金融公庫の基準金利は、法律で定められた上限金利の5.5%に張りついたままだった。実態はそれ以上の高金利だったのだが、国の予算を使って5.5%に抑制していたわけだ。

それが現在では、民間の変動金利型の店頭表示金利は2.475%まで下がっている。さらに、バブル期にはほとんどなかったが、いまは金利優遇制度という名の金利引き下げが当たり前になっていて、店頭表示2.475%の変動金利型はメガバンクでも0.5~0.6%台、ネット銀行だと0.4%台のところもあるほどの下がり方だ。

先に触れたように、フラット35でも、最長返済期間の35年返済で1.17%だから、バブル時のピークに比べれば4%以上の差がある。 この金利差を考えれば、何としても現在の超低金利を有効に活用してマイホームを取得しておきたいところだ。

図表3 住宅ローンの金利タイプ別の金利推移

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(資料:住宅金融支援機構

住宅ローン金利は融資実行時の金利が適用される

この超低金利を上手に活用するためには、早めにマイホームを購入し、ローンを借り入れることが得策だ。

というのも、原則的に住宅ローン金利は融資実行時の金利が適用されることになっていて、申込時の金利がそのまま適用されることはないからだ。 中古住宅の取得であれば、原則的に売買契約から3カ月程度の範囲で引渡しが条件になることが多いし、完成済みの新築マンションや建売住宅であれば、契約後すぐに入居することも可能。そうであれば、引渡し後に融資の実行を受けても、ほぼ現在の超低金利のローンを利用することができる。

しかし、注意が必要なのは新築の分譲マンション。分譲マンションは、多くの場合着工直後に販売を開始するため、完成して引渡しを受けられるまでの期間が長くなる。中小規模のマンションであれば、半年、1年程度の範囲だが、500戸、1000戸のメガマンションだと2年先、3年先になることもある。2019年最大の話題の大型物件で、8月に販売がスタートしたマンションの引渡しは2022年3月。つまり、いま契約して住宅ローンを申し込んでも、適用されるのは、実際に融資が開始されるタイミングの、2年半先の金利ということになる。

確実に超低金利で手に入れるなら中古や完成済み

2年先、3年先、4年先の金利は金融の専門家でも予測しがたいもの。万一、金利が1%、2%と上がってしまうと、冒頭で説明したような返済負担の増額につながる。 そんな事態を避けて、確実に現在の超低金利を利用したいのなら、先に触れたように、すぐに引渡しを受けられる中古住宅や完成済みの住宅に限定して物件探しを行うのが確実だろう。 どうしても新築にこだわりたい、なかでも共用施設などが充実している大規模マンションを手に入れたいという人は、ある程度の金利上昇を見込んで返済額のシミュレーションを行った上で、それでも大丈夫かどうかを確認しておくのが安心だ。 超低金利とは、裏を返せば、いまより下がる可能性は極めて低く、上がる可能性のほうが高いということである。だからこそ、超低金利という金利の低さだけであまり何も考えずに利用してしまうと、あとで大変なことになりかねない。そんな落とし穴にはまらないためには、次のような点に留意しておく必要がある。

住宅ローンの金利タイプは2種類

住宅ローンには、大きくは変動金利型と固定金利型の2つの金利タイプがある。金利の適用条件などが異なってくるので、どういう違いがあるのかを理解した上で、自分たちに合うのはどちらかを検討した上で利用するようにするのがいいだろう。

変動金利

変動金利型の住宅ローンは、先に触れたようにメガバンクで0.5~0.6%台、ネット銀行などでは0.4%台で利用できるところもあって、何より金利の低さが魅力だ。 ただ、金利が低いということは、それだけリスクが大きいということである。どんな商品でもそうだが、安いには安いなりの理由がある。

金利の見直しは半年だが返済額見直しは5年後(この見出しの位置を変更しています)

変動金利型の住宅ローンは、借り入れ後に市中の金利が上がった場合、適用金利の見直しが行われる。その頻度は半年に1回だが、その都度返済額が変わっては資金計画を立てにくいので、返済額の見直しは5年に1回となっている。そのとき、金利の上昇で返済額増額となる場合には、その上限を+25%までとしている。大幅に金利が上がっても、ある程度の歯止めがあるわけだが、それでも月10万円の返済額が6年目から12万5000円まで増える可能性があるということだ。

このように、市中の金利が上がっても、適用金利を上げることができるため、融資する金融機関は常に一定の利ざやを確保できる。銀行にとってはリスクが小さいわけで、その分だけ金利を低く設定できる仕組みといえよう。換言すれば、リスクを利用者に預けることで、金利を低くしているわけだ。

固定金利

固定金利型には、一定期間のみ固定金利で、その後は変動金利か再び固定金利にするかを選択できる固定期間選択型と、当初から完済までの金利が確定している全期間固定金利型がある。

利用者からすれば、固定期間選択型の固定期間の短いタイプは、変動金利型同様に金利上昇によるリスクが大きくなるのだが、その分固定期間中の金利は変動金利型並みに低く設定されている。それに対して、固定期間選択型の固定期間が10年以上の長いタイプや、全期間固定金利型は利用者にとっては金利上昇による返済額増加のリスクが小さくなる。しかし、その分、銀行にとってはリスクが大きくなるため、金利はやや高めに設定されている。2019年現在、固定期間選択型の固定10年で0.8~1.0%前後、全期間固定金利型で30~35年返済だと1%台前半の金利が多い。

変動金利と固定金利はどっちがお勧め?

では、変動金利型と固定金利型、どちらを利用するのがいいのだろうか。

国土交通省の『平成30年度住宅市場動向調査』によると、平成29年度は50.7%の人が変動金利型を利用し、固定期間選択型が31.2%、全期間固定金利型が6.2%、証券化ローンが11.9%となっている。証券化ローンとはフラット35のことであり、実質的には全期間固定金利型と考えていいので、全期間固定金利型は18.1%ということになる。

ここから、やはり当面の金利が低い変動金利型が最も多く利用されていることが分かる。現在の経済状況を考えれば、急速な景気回復などによる金利の上昇は考えにくく、金利先高感は弱いといった判断から、変動金利型を利用する人が多いといっていいだろう。

長い返済期間のうちには金利変動の可能性

ただ、そうはいっても、住宅ローンの返済は20年、30年と続くもの。その長い年月の間には、何度か金利上昇局面がやってくる可能性がある。 したがって、変動金利型や固定期間選択型の固定期間の短いタイプを利用する人は、返済計画に余裕を持っておく必要がある。金利が若干上がって返済額が増えても、家計にはある程度ゆとりがあるので大丈夫という見通しが立つ人にお勧めしたいところ。また、金利動向に敏感で、金利が上昇しそうな局面で固定金利型に借り換えるなど、臨機応変に行動できる自信のある人も、変動金利型や固定期間選択型の固定期間の短いタイプでいいだろう。

しかし、そうではない人は、やはり安心の全期間固定金利型や固定期間選択型の固定期間の長いタイプがいいのではないだろうか。

低金利で住宅ローンを借りるもうひとつのメリット

冒頭でも触れたように、住宅ローンは適用金利によって返済額が大きく異なってくる。現在のような超低金利の状況であれば、それだけ返済額が少なくなってマイホームを取得しやすくなる。結果、借り入れ可能額や購入可能額の増加につながり、より満足度の高い住まい選びが可能になるだろう。

月々の返済額が少なくなる

具体的な数字を当てはめてみていこう。

借入額3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は、金利3.0%なら11万5455円になる。これが、金利2.0%なら9万9378円に、そして金利1.0%なら8万4685円まで減少する。

仮に金利1.0%の状況で、金利3.0%の月々11万5455円まで返済できるとすれば、借り入れ可能額は約4090万円に増える。同じ11万5455円の負担でも、金利3.0%だと3000万円の借入額なのに、金利1.0%になれば4090万円までOKになるわけだ。自己資金が1000万円あれば、5000万円以上のマイホームにも手が届くことになる。

月々の返済額が少なくなるということは、借り入れ可能額、購入可能額の大幅な上昇につながり、より満足度の高い住まいを手に入れることができるようになる。

低金利を理由に住宅ローンを選ぶ際の注意点

ただ、低金利だからというだけで住宅ローンを選んでいいのだろうか。極論だが、銀行からすれば、リスクをお客に預けることができるからこそ、金利を低くできる――それが変動金利型や、固定期間選択型の固定期間の短いローンなのだ。

低金利だからといって借入金額を増やすのは良くない

変動金利型や固定期間の短い固定期間選択型ローンは金利が低いだけに、ついつい借入額を増やしてしまいがち。上でみたように、同じ11万円台の月々の返済額でも、金利3.0%なら3000万円の借り入れ可能額が、金利1.0%に下がれば1000万円ほど増える。

だからといって、借入額を増やしていくと借り入れ後に金利が上がったときに、大変なことになる。仮に金利1.0%で4000万円借りたとすれば、当初は11万円台の返済額であっても、金利が2.0%になれば返済額は13万円台に、3.0%になれば15万円台に増えてしまう。これが家計を圧迫することもあるだろう。

一方、全期間固定期間型か固定期間の長い固定期間選択型ならその点は安全だ。固定金利型の固定期間10年でも、0.8~1.0%前後で利用できるし、全期間固定金利型でも1.0%台の前半で借りられるようになっている。過去の金利水準からすれば、この金利はとてもあり得ない水準であり、現在の超低金利時代が終了すれば、そうそうは期待できない金利といえるのだ。

今後の住宅ローンの金利推移の見通し

では、住宅ローンの金利、これからどうなるのだろうか。

2019年夏現在、米中貿易摩擦もあって世界経済は不安定な状況。このため、欧米の金利は低下傾向が続いており、日本でもとても金利を上げられる環境ではない。むしろ、日本銀行によるさらなる金融緩和策が話題になるような段階であり、日銀としては2020年までは現在の金融緩和を継続する方針といわれる。

ということは、住宅ローン金利も少なくとも2020年までは現在の超低金利が継続される可能性が高いと考えていいだろう。

その先は不透明だが、住宅ローンは20年、30年の長きにわたって返済が続く。その間、一度や二度は金利上昇局面がくるかもしれない。

住宅の取得を考えれば、超低金利が続いているいまのうちに取得しておくのが得策であるのは間違いないだろう。さらに、長期的には金利が上昇することも視野に入れておく必要があることを考慮すれば、現在の超低金利をできる長くフィックスできる固定金利型の固定期間の長いタイプ、できれば完済までの金利が確定している全期間固定金利型でローンを組むのが安心だろう。

低金利という理由だけで住宅ローンを借りないこと

固定金利型の固定期間の長いタイプ、全期間固定金利型などは変動金利型や固定金利型の固定期間の短いタイプに比べると、金利は若干高くなっているが、過去の金利水準などからすれば、決して「高い」金利ではない。あくまでも変動金利型などに比べると「高い」だけであって、それも小数点以下の差にすぎない。過去の金利水準などに比べれば、「安い」といってもいい。

そう考えると、低金利という理由だけで住宅を借りるのではなく、ほんとうに自分たちに合った住宅ローンを選んで、安全・安心な資金計画を立てることが重要ということになりそうだ。