ビルを相続する場合、ある程度基礎知識がないと手続きが円滑に進みません。テナントとの契約の引き継ぎなどに関する知識も必要です。「ビル経営×相続」という視点で、ビルオーナーと将来ビルを相続する可能性がある人に必要な知識を紹介します。
ビル相続、覚えておくべき4つのポイント
（１）「賃貸人」としての立場も承継される
たとえば、ビルを所有する父から子にビルが相続される際、「賃貸人」としての立場も承継されることを知っておかなければなりません。テナントと賃貸借契約を結ぶ際は、契約書によって契約内容が規定されます。その内容を相続時に父から引き継ぎ、その後も適切に履行する必要があるのです。
例えば、テナントスペースの修繕費はビル側が負担することになっている契約内容の物件をそのことを知らないまま相続すると、その後に想定外の出費が発生することになり、キャッシュフローが悪化してしまうことがあります。ビルを相続する際はテナントとの契約内容もしっかり確認したうえで引き継ぐようにしましょう。
（２）ビルの評価額を知っておこう
上記と同じようなケースで父から子にビルを相続する場合、父も子も、相続税がどれくらいになるのかを事前に把握しておくと安心です。相続税を支払う能力が子になければ、あらかじめ相続税の納税資金を準備しておくこともできます。
ビルを含む建物に関する相続税評価額は「固定資産税評価額×1.0」で計算され、賃貸ビルの場合はほかの人に貸しているスペースの割合によって、評価額が減額されます。一般的に、相続時にはより多くのテナントが入居していたほうが、節税においては有利です。
また、賃貸ビルで空室となっているスペースを居住用に用途変更することで、相続税の評価額を減額するという節税法もあります。
（３）相続のタイミングを考える
さきほど「固定資産税評価額」について触れましたが、土地・家屋に関する固定資産税評価額は3年に1度改定されます。急激な評価額の上昇により納税者の負担が重くならないよう、調整措置が取られていますが、なるべく評価額が低いときに相続するほうが相続税の面では有利になることを覚えておきましょう。
例えば数年後の都市開発が決定しており、地価が長期的に上昇することが見込まれる場合は、早期の相続を検討してもいいでしょう。収益不動産として親から子にビルを相続する場合、「生前贈与」は「節税」の観点で有利であり、専門家などと相談しながら早めに計画を立てておくべきです。
（４）ビル相続は「変化」のチャンス
ビルは建物なので、当然ながら老朽化していきます。相続時にビル自体がかなり古くなっているケースも考えられ、その後の収益性や設備保全の観点では、収益物件としての魅力が低下している可能性もあります。
ビルの相続について考えるときは、建て替えや改築などを検討する良い機会でもあります。場合によっては隣の土地所有者やビル所有者などと相談し、より収益性の高いビルを共同で建てるという方法もあります。
これに関しては確固たる正解はありませんが、現状分析と将来予測をしっかり数字に落としこめば、今何をすべきかが見えてくるはずです。専門家や不動産会社などに相談し、過去の事例を参考にしながら検討するといいでしょう。
早期に相続の計画を立てよう
ビルオーナーにとって、相続は避けては通れません。早期に計画を立てることが円滑な相続につながるので、相続の基礎知識は早めに身につけておきたいものです。（提供：ビルオーナーズアイ）
