他の収益物件にはない、新築ワンルームマンション経営ならではの8つのメリットは？

ひと口に不動産投資といっても「新築アパート一棟もの」「中古区分マンション」「中古戸建て」「商業ビル」などさまざまなスタイルがあります。そのなかでも新築ワンルームマンション経営にはどんなメリットがあるのでしょうか。本記事では新築ワンルームマンション経営ならではのメリットを8つ解説いたします。

1.新築ワンルームマンションは客付けがしやすい

1-1.新築限定で探している人が多い

新築ワンルームマンション経営の大きなメリットは、何といっても「客付けがしやすいこと」です。日本では古くから「新築信仰」が根強い一面があります。たしかに新しい建物や設備で生活をスタートするのは誰にとっても気持ちがいいものです。

建築の技術は日々進化しているので、セキュリティや防音、耐震性などの性能面も中古物件よりも新築のほうが向上しているというメリットがあります。

そのため部屋を探している人のなかには、新築に限定して探している人もいます。新築ワンルームマンションでは、建物が完成する数ヵ月前から入居者の募集を開始することもあり、すぐに契約が決まってしまうことも少なくありません。

また新築時の入居者が数年後に退去した場合も、まだ築浅物件として高い人気を維持できる点もオーナーにとっては魅力です。

1-2.都心部では単身世帯が増加する

「新築」に加えて、「都心部の立地」「ワンルーム」という要素が加われば、さらにマンション経営のプラス材料になります。「日本は人口減少社会だから将来の空室リスクが高い」との意見も聞かれますが、これは都心部のワンルームマンションにはあてはまりません。なぜなら、東京や名古屋などの都心部は、人口減少が限定的であり、さらに今後、単身世帯（ひとり暮らしの世帯）が増加し続けると予想されるからです。

東京都によると、2025年〜2040年までの東京都の単身世帯は以下のように予測されています。

また名古屋圏での単独世帯は下記のように予測されています。

つまり、東京都に関しては15年間で18.3万世帯も増加すると見込まれているわけです。名古屋に関しても2,000世帯は増加が見込まれており、これはマンション経営にとって強力な追い風になります。

2.設備が新しいため、しばらくは大きな修繕がない

不動産投資における大きなコストの一つが修繕費です。区分マンションの場合は、共用部の修繕費は管理組合に納める修繕積立金によってまかなわれます。しかし、専有部の修繕費はそれぞれの区分所有者が負担します。

専有部の修繕費としては、退去時の原状回復費用や設備が故障した際の修理費などが想定され中古物件の場合はこれらの修繕費がかさみます。特にキッチンやお風呂、給湯器、各種配管などの設備が壊れたりリフォームしたりすれば、費用負担は10万～200万円程度です。

新築物件であれば完成から10年程度は過度な老朽化の心配をする必要はありません。退去が発生したときの原状回復もフローリングの張り替えなど多額の費用がかかる工事は発生しにくいため、場合によってはハウスクリーニングをしただけで次に人に貸せることもあります。

3.建物としての寿命が長い

設備だけでなく建物の寿命が長いことも新築マンションのメリットの一つです。RC造の建物の法定耐用年数は47年ですが、これは使える期間が47年ということではありません。法定耐用年数は税法上減価償却の計算をするうえで使用する年数のため、実際は法定耐用年数よりも長期にわたって利用できることが一般的です。

コンクリートの寿命は100年以上という説もありますが、実際にどれくらいの期間使えるかは、構造と新築後のメンテナンス次第です。区分マンションの場合は管理組合が主体となって定期的な大規模修繕工事を行いますが、これをスケジュール通りにきちんと実施すれば長い寿命を保つことができます。

4.金融機関の融資が通りやすい

客付けがしやすく、しばらくは大きな修繕が発生しにくいため、収益物件のなかでも手堅い運営ができるのが新築ワンルームマンションの特徴です。また投資額も比較的低い傾向で、リスクが限定されているため金融機関からの評価も高く、融資審査に通りやすいというメリットもあります。場合によっては自己資金をほとんど投入しないフルローンを組むことも可能です。

借入期間は金融機関によって異なりますが、一般的には35年程度の長期ローンを組める場合もあります。ローンは短期よりも長期で組んだほうが毎月の返済負担は少なくできることがメリットです。

返済負担が少なければ、手元のキャッシュフローが良化して資金繰りの改善が期待できるでしょう。ただし同じ金利の場合、長期になればなるほど総支払額がアップしてしまうことは念頭に置いておく必要があります。

5.少ない手持ち資金で始められる

一般的に不動産投資のローンで必要な自己資金（頭金）は物件価格の1〜3割程度といわれます。一例では、自己資金比率が1割で物件価格が2,500万円なら用意する自己資金は250万円で済みます。このように、少ない自己資金で大きな金額を動かすことで「最終的なリターンを最大化」できるのも不動産投資の魅力です。

不動産投資のなかでも、都心の新築ワンルームマンションは物件価値が高いため金融機関の貸し倒れが少なく、より少ない自己資金で始めやすいといわれます。オーナーの属性（社会的信用力）が高ければ、手持ち資金をほとんど使わずにマンション経営を始めることも可能です。

6.減価償却費を経費として計上し節税できる

「減価償却費を計上することで節税しやすい」これもマンション経営の大きな魅力です。減価償却費とは、建物や住宅設備の購入費用の一部を毎年一定額、継続的（法定耐用年数の間）に経費計上できる仕組みです。

前述の通り、新築マンションの建物の耐用年数は47年です。つまり、半世紀近くも減価償却費を計上し続けられるのです。一方、同じ不動産投資でもアパートや戸建てなどの木造住宅は、新築でも耐用年数が22年しかありません。

また、中古マンションだと築年数が経つほど耐用年数が減っていきます。このように比較すると、新築マンションが節税面で有利ということがわかります。

7.複数戸所有すればリスク分散

マンション経営の一番のリスクとしてはやはり「空室リスク」があります。都心のワンルームマンションは単身世帯数の増加によって空室リスクが極めて低いですが、それでも何が起こるかわかりません。可能性は低いですが、自殺や孤独死などで事故物件になって長期空室になったり、家賃収入が減ったりする可能性もゼロではありません。

このようなリスクの軽減に有効なのが「複数のワンルームマンションを所有すること」です。たとえばワンルームマンションを1物件所有していて、この部屋が空室になれば「空室率100パーセント」になります。これに対してワンルームマンションを5物件所有していれば、この部屋が空室になっても空室率は20パーセントでしかありません。

つまり、所有する物件数が多いほど、1物件が空室になったときのダメージが軽減されるわけです。

8.いざとなったら売りやすい

8-1.流動性が高い

区分所有ワンルームマンションは他の収益物件と比べても人気の投資スタイルなので市場において活発な取引が行われています。したがって「売却したい」となったときも比較的早く現金化することが可能です。ワンルーム以外の不動産投資に比べて流動性が高いこともメリットの一つです。

8-2.新築物件はキャピタルゲインが発生しやすい

一般的に国内の不動産投資は、インカムゲイン（家賃収入）重視で行うのがセオリーとされています。ただ、都心の新築・築浅マンションにおいては、キャピタルゲインが発生するケースもあります。

不動産投資におけるキャピタルゲインとは、収益物件を売却したときの売却益のことです。購入価格から売却価格を差し引いた「利益の部分」がキャピタルゲインになります（厳密には経費を含めて計算）。

都心の新築・築浅マンションだとキャピタルゲインが発生しやすい理由は、都心は住宅価格上昇の傾向が強いためです。新型コロナの感染拡大以降、「都心から郊外に引っ越す人が多い」との報道もありますが、2020年の東京23区の一部のエリアでは住宅価格が大きく上昇しています（日本経済新聞調べ）。

また、名古屋の中古マンション成約価格はコロナ前の2019年が㎡単価27万4,000円だったところ、直近の2021年2月は28万1,000円、3月は27万7,000円と上昇している。（公益社団法人中部圏不動産流通機構）

そして、同じ都心の区分マンションでも中古よりも新築・築浅のほうが、本稿の8−1の章で解説したように流動性が高いので売却がスムーズなケースが多いのです。そのため、新築マンションをキャピタルゲイン狙いで購入し、出口戦略（売却までの計画）を組む投資家もいます。

9.新築ワンルームマンションのメリットを押さえて将来の戦略を描こう

新築ワンルームマンションにはさまざまなメリットがあります。そのため長期にわたる戦略を描きやすいのが大きな特徴です。不動産投資の未経験者が第一歩を踏み出すにはリスクが低いスタイルだといえます。

メリットだけでなく、デメリットも踏まえたうえで新築ワンルームマンション経営を検討してみてはいかがでしょうか。

（提供：Dear Reicious Online）

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