欧米の発祥で、近年では日本でも注目度が高まっているFIREのムーヴメントをご存じでしょうか。「早期リタイア」「投資で生活」といったイメージをお持ちの方は多いと思いますが、当記事ではこのFIREについての正しい意味と概念、そしてFIREの達成を目指す人に向け、FIREを達成するまでの道のり、そしてできるだけ早期にFIREを達成する方法について解説します。読むことで、FIREをより身近なものとして理解することができ、具体的な道筋が見えてくることでしょう。
そもそもFIREとは？
FIREとは「Financial Independence,Retire Early」の頭文字を取った略語で、直訳すると「経済的自立、早期リタイア」となります。FIREのことを早期リタイアという意味だと思われている方もいるかと思いますが、それだと後半部分のみの正解になります。
早期リタイア、つまり定年退職を待たずしてもっと若い年齢でリタイアするのが目的ではありますが、そのためには前半部分の「経済的自立」を目指す必要があります。
投資や運用などから得られる利益で生活できるようになれば、仕事を辞めても生活費に困ることはありません。それが経済的自立であり、「仕事をしなくても生活ができる」状態を作り出したうえで早期リタイアをするのがFIREの正しい概念です。
最近になって、長期に渡る会社員生活や高齢になっても働くことに疑問を持つ人が増え始め、FIREが注目され始めました。また、早期リタイアを目指すことはなくても、投資によって経済的自立を目指すことが自分を守ることにつながると考える人も増えてきているようにも見受けられます。
FIREと早期リタイアの違い
先ほどの解説を読んで、「結局、FIREと早期リタイアは目指すものが同じでは？」と思われた方もいるのではないでしょうか。しかし、単なる早期リタイアとFIREには大きな違いがあるので、その部分にフォーカスしてみましょう。
早期リタイアは、ビジネスで成功を収めたり、遺産相続などでまとまった財産を手に入れたことで、経済的自立を手にした特別な人だけが成し得ることを指します。これに対してFIREは、貯蓄や投資などを行うことで普通のサラリーマンであっても経済的な自立が可能であることを指します。
またFIREは完全にはリタイアせず、「好きな仕事だけはする」「投資による収入で贅沢をせずに生きる」といったように、必ずしも裕福な生活を送ることを目的にはしていません。
価値観の多様化にともなって、生き方や幸せの概念も多様化しています。FIREはその延長線上にあるもので、本人が幸せだと感じられる生活を手に入れることに主眼が置かれています。
FIREを達成するために必要なこと
先ほどまでは概念のお話でしたが、ここからは具体的な数値に基づいてFIREを解説します。
大金がなくても可能とはいっても、FIRE達成後の生活費は投資による運用益でまかなう必要があります。それではいくら資産があればいいのでしょうか。目安となる金額は年間支出の25倍といわれています。
この数字は年利4％の運用益が得られることを想定し、年間支出の25倍の資産があれば4％の運用益だけで元本を減らすことなく生活ができることが根拠になっています。
総務省が調査し公表している「家計調査報告」によると、2021年1～3月期平均の消費支出（総世帯）は約23万円です。これを年額にすると276万円なので、FIRE達成の目安である25倍にすると、6,900万円となります。
6,900万円の運用資産を築き、そこから4％の運用益が入り続ける仕組みを作ってしまえば、その時点でFIRE可能となり、以後毎月23万円の生活費を運用益だけでまかなえるようになります。現役世代のうち、いかに早く年間支出の25倍に到達できるかがFIRE達成のポイントになります。
なお、上記の金額はあくまでも目安として行なった計算であり、各世帯の支出や収入によって目標とする金額が大きく違ってくることをご理解ください。
FIREを達成するまでの道のり
先ほど6,900万円もの金額を例示しましたが、それだけの資産を現役世代のうちに貯めることは難しいと思われた方もいるのではないでしょうか。単純計算として、毎月10万円を貯金すれば、約58年で目標金額に達成しますが、これでは時間がかかりすぎです。
また毎月10万円を貯金するのは多くの人にとって難しいでしょう。これを見て、FIREが非現実的と感じられるかもしれませんが、資産運用における複利を味方につけるとぐっと身近になります。複利とは、資産運用で得た利益を再び投資に使うことをいいます。これによって、利益が利益を生みだすことになり、資産が膨らんでいきます。
例えば、毎月10万円ずつ積み立て投資を行い、それを4％で運用したとします。これを続けると、6,900万円に到達するまでの期間は30年となり、かなり短くなります。20代のうちに取り組むと50代で達成できることになります。
ただ、収入が少ない20代の頃から毎月10万円を積み立てるのは簡単ではないでしょう。また、30代、40代と生きていくなかで、結婚や出産、住宅の購入、子どもの教育費などさまざまな出費が考えられます。こうした出費を考えると、30年でFIRE達成は現実味が薄れてしまうのではないでしょうか。
「もっと時間をかけずにFIREを達成したい！」そう思われる方にご提案したいのが「マンション経営」です。マンション経営ならば、30年という期間をかけずFIREを達成することも夢ではありません。なぜマンション経営ならば可能なのか、続いてはその理由を解説します。
よりFIRE達成を現実的なものにするマンション経営
ほとんどの場合、マンション経営では物件購入の資金を調達するために銀行などから融資を受けます。株やFXなど他の投資とは違ってマンション経営は不動産という現物を用いた事業であり、融資に必要な担保も用意できるため、融資を利用できるという大きなメリットがあります。
例えば、物件取得費用のうち10％のみ自己資金で残りの90％を融資で調達したとします。融資を受けているといっても家賃は丸々100％がオーナーのものになります。自己資金は10％のみですが、家賃収入は100％を受け取るので投資効率がとても高くなります。
このように少ない資金で大きな投資ができることを、小さな力で大きなものを動かす「てこの原理」になぞらえレバレッジ（てこ）効果といいます。
先ほど年利4％でFIREを達成するには6,900万円が必要になると述べました。あくまでも仮定として理論上のお話になりますが、同じくイールドギャップで4％の利回りが得られる区分マンション物件を2戸所有していても同じ効果が得られます。
なお、イールドギャップとは不動産からの利回りから融資の利回りを差し引いた、オーナーの取り分となる利回りのことです。融資を活用したマンション経営の場合は、このように融資の金利分を差し引いた分をオーナーの手残りとして計算する必要があります。
自力で6,900万円の資産を築くには相当な時間と労力が必要ですが、マンション経営だと融資も活用して収入を得られるため、FIRE達成までのスピードが格段に早くなります。
マンション経営によるFIRE達成のモデルケース
モデルケースを見ていきましょう。
先ほど仮定した条件として、3,500万円の新築区分マンションを自己資金350万円で購入し、次の物件を購入する自己資金のため350万円の貯金を開始したとします。そして自己資金が用意できた時点で同レベルの物件を購入すれば、合計7,000万円クラスの資産が形成され、FIRE達成が現実味を帯びてきます。
ただし、これはあくまでも理論値です。FIRE達成にマンション経営を活用する方法として、もう少し現実に近いモデルも考察してみましょう。
同じく3,500万円の新築区分マンションを自己資金350万円で購入したとします。30年ローンを組んだとすると、大まかな計算ですが10年後には残債が3分の2程度になっていることになります。
東京の都心で築10年ならリセールバリュー（一度購入したものを再販売したときの価値）は高く、購入時と同等の金額で売却できたとすると、手元に1,000万円程度の現金が残ります。※理論を単純化するため税金や手数料は省いて進めます。
この売却して得た利益と、貯蓄などの自己資金をプラスして1,400万円を用意することができれば、同等の条件で3,500万円の物件を4戸購入することができます。
イールドギャップを2％と仮定すると1億4,000万円分の不動産（3,500万円の物件×4戸）から2％、年間で280万円を得ることができます。これならより現実的なFIRE達成への道筋を描くことができるのではないでしょうか。
なお、このモデルケースはいずれも税金や手数料などを考慮していないため、あくまでも概念を理解するためのサンプルであることをご了承ください。ポイントになるのは、他人資本である銀行融資を活用して資産形成ができることであり、これがFIRE達成に向けてマンション経営が有効である理由です。
マンション経営はサラリーマンが有利
この道筋は、特にサラリーマンなど定期的な収入がある方に適しています。なぜなら、金融機関から融資を受ける際の審査において重視されるのが「安定的な収入」だからです。勤続年数が10年以上の方は、すでに10年以上にわたって安定的な収入があったことになり、これは融資の審査において非常に有利になります。
株やETF、外貨投資などでコツコツとFIRE達成に向けて積立投資をするのも1つの方法です。しかしそれだと時間がかかるだけでなく、元本割れのリスクもあります。なるべく若い年齢でFIREを達成したいとお考えの方は、レバレッジ効果のあるマンション経営を選択肢に入れ、サラリーマンの方はその優位性を活用してみてはいかがでしょう。
（提供：Dear Reicious Online）
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