本記事は、ひろや氏の著書『35歳までに現金1億円を作る［入口戦略］不動産投資術』（ぱる出版）の中から一部を抜粋・編集しています
不動産投資の成功の鍵を握るのは「不動産投資戦略」と「物件の仕入れ」
●不動産投資はこの2つで成功確率が90％以上決まります
ここでは、不動産投資で資産を拡大する上で一番大切な2つの要素をご説明します。
1つ目は、「属性に応じた不動産投資戦略」です。
まず属性の意味について説明します。属性を構成する要素は主に、年齢、家族構成、職業、年収、金融資産、保有資産などで決まります。
ここで大切なのが、年収1,000万円と年収400万円の人では「取るべき戦略が異なります。」これを理解して、不動産投資をスタートしないと、自分が買えない物件を検討して、無駄な時間を過ごしてしまうリスクがあるので、その点は注意が必要です。
参考に私の例を取ってお話しします。
私が不動産投資を始めたのが、24歳からで、1つ目の物件購入が25歳の時でした。この際に私の属性を簡単にお伝えすると、以下の通りです。
•職業：都内区役所勤務の公務員 •年齢：25歳（社会人3年目） •年収：約420万円 •金融資産：約200万円 •保有資産：なし •家族構成：未婚 •住まい：賃貸
銀行目線から言うと、職業は公務員で評価が高いものの、まだ勤続3年目と職歴が浅く、また年収及び金融資産の点では属性が弱いため、一般的には低属性に分類されていました。銀行からの評価が高くない点を踏まえて、まずは現状利用可能な金融機関のリストアップをしました。
その結果、以下の4つの融資先が投資初期段階では利用できるとわかりました。
•日本政策金融公庫 •三井住友トラストローン＆ファイナンス •セゾンファンデックス •住宅ローン
私の場合、手元資金が200万円と限られていたため、最初からいきなり一棟物件を購入すると、2棟目以降の物件購入に時間がかかると判断し、1つ目の物件は自己保有用に住宅ローンを利用して、区分マンションを購入することに決めました。
住宅ローンのメリットが、物件価格及び購入時諸経費部分を融資してくれるオーバーローンだったため、手元資金を無くすことなく、かつその物件を共同担保として活用することで、一棟物件が買いやすくなるメリットがあったからです。（※ただ住宅ローンを利用して物件を購入するため、購入後すぐに賃貸に出すのは難しく、あくまで自己保有用の融資なので、一定期間自分で居住することが必要になります。）
その狙い通り、最初に区分マンションを購入してから、半年後には三井住友トラストローン＆ファイナンスを利用して、1棟目のアパートを購入することができました。そこから日本政策金融公庫、セゾンファンデックスの融資を利用して、アパート3棟目までの買い増しに成功しました。その後、約3年半で毎月キャッシュフロー100万円／月を獲得するステージまで行くことができました。
●物件購入時には必ず銀行の視点で購入をすること
収益不動産を継続的に買い増しできている人は、例外なく銀行の目線を意識して、毎物件購入を進めています。というのも、不動産投資で銀行との関係はとても根深く、取引先として一番大切な相手と言っても過言ではないからです。
銀行からの評価を常に意識して、常に融資を受けられる財務体質を維持することが大切です。
具体的に言及すると、
•貸借対照表上で資産＜負債の状況を作る •損益計算書上で毎期利益が出ている •キャッシュフロー計算書でキャッシュが上積みできている
この3点が特に大切です。
買い増しができている不動産投資家はこの点を必ず理解して、物件の買い増しを進めています。逆に言えば、この3点を重視せずに、物件購入をスタートすると、早々に買い増しが止まるリスクがあります。
タイトルにもある35歳までに現金1億円を作ることをゴールとすると、早々に購入がストップするわけにはいきませんから、この3点は特に意識して買い増しを進めましょう。
●出口戦略同様に大切な入口戦略について
続いては、2つ目の「物件の仕入れ」についてお伝えします。
基本的に不動産に限らず、ビジネスで商品を販売する上で、大切なのが仕入れをいかに安くして、その商品に付加価値を付けて、最終的に高値で売却をするかになります。
不動産投資ももちろん例外ではなく、市場相場よりもいかに安く物件を仕入れて、その物件を魅力的な物件に仕上げて、売却できるかが利益を残す上で大切です。
しかもここで読者のあなたへ朗報があります。
それは不動産において、他の商品と比べても、一物一価の傾向が強く、2つとして同じ不動産が無い点です。
例えば動産の代表である、自動車を例にします。自動車の場合、車種、年式、走行距離などで商品を区別はできるものの、基本的に同じ車種が最低でも数百台以上出回っており、その影響で価格の相場帯が決まっています。そのため、仕入れ時に価格の非対称性を突くことができず、差益を狙うのが難しい側面があります。
一方で不動産の場合、エリア、建物種別、築年数など多様な要素があり、全く同じ商品が現実には存在しません。そのために、物件毎の相場を正確に測るモノ差しが無いため、価格が売主と買主の交渉金額でまとめることができ、案件によっては相場よりもかなり割安で仕入れることが可能になります。それが価格の非対称性を生み、ビジネスとしての旨みが出るのです。
●不動産を割安で仕入れるための方法
さてそれでは不動産を通常のルートよりも割安で仕入れる方法について、ここから具体的にお伝えします。まず、投資初心者の方に多い、「不動産投資で魅力的な物件は未公開物のみ」という迷信について否定をさせていただきます。
もちろん、未公開で市場に出回っていない物件で、割安な物件はありますが、公開物件でも安く仕入れられることはあります。現に私が過去に購入して、売却益を出した物件のなかで約70％は市場に公開されていた物件でした。ここで非常に大切な考え方が、ネットで掲載の金額はあくまで売主の現状での希望売却価格という部分です。この中でも特に大切な要素が2つあります。それは、「売却理由」と「どのルートで売っているか」の2点です。
1つ目の「売却理由」ですが、こちらは相続、資産整理、資産の組み替えなどが多い理由ですが。個人的に安くなるのは「相続」と「売主が不動産業者」の2パターンです。
まず「相続」に関しては、相続人が相続税を払うため、もしくは単純に不動産を活用する道がなく、現金化をする目的で売りに出されるケースが多いため、そこまで売却価格にこだわらないケースが多いからです。相続つまり、仕入れ原価がかからない形で、引き継いだ資産を売る場合、そこまで値段にこだわらないケースも多く、私もこのルートが一番過去に値引きが効きやすいと実体験しているので、おすすめです。
2つ目は「売主が不動産業者」のパターンです。
こちらも単純で売主側が不動産に精通しているが故に、こちら側が妥当な値引き根拠を例示することで、感情論を抜きに、交渉に応じてくれるケースが多いため、売買がまとまりやすい傾向があります。
また不動産業者の場合、売却を目的に短期融資で借り入れをしているケースも多く、いかに在庫を無くすかを考えて事業展開しているため、個人の場合と比べても売却条件が明確でまとまりやすい傾向があります。
この2点を加味して、まず物件資料が届いたら、謄本で売主の属性情報をいち早くキャッチする癖を付けましょう。
ビジネスの鉄則で、相手情報の理解は一番大切な要素です。
しっかりと交渉相手の属性は事前資料で読み取れる部分を把握しながら、同時に仲介業者の担当者を経由して気になる部分は買付を出す前に抑えるようにしましょう。
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