初心者が不動産投資で失敗する「キャッシュアウト」の恐怖とその対策

本記事は、ひろや氏の著書『35歳までに現金1億円を作る[入口戦略]不動産投資術』（ぱる出版）の中から一部を抜粋・編集しています

購入時注意すべきポイント

(画像=happyphoto/PIXTA)

投資初心者の方は特に、自己資金が潤沢でないケースが多いです。その場合、大切なルールがキャッシュアウトしないことです。

キャッシュアウトとは、損益計算書上では黒字であっても、手元のキャッシュフローベースで見ると、マイナスで、最終的に手元資金が枯渇し、支払いが滞ってしまう状態を指します。

不動産賃貸業でキャッシュアウトが起きるとすれば、大きく以下の2つのケースが考えられます。

•大規模修繕に伴う費用負担ができない場合
•空室が複数発生し、リフォーム及び広告費用などの支払いが難しい場合

1つ目の大規模修繕に伴う修繕費用については、購入時における「過去の修繕履歴」の確認が重要です。修繕の必要性の有無については、築年数よりも過去の修繕履歴及び物件の管理状況の方が意外に大切です。築年数が古くても、売主が過去に細かくメンテナンスをしている物件だと、傷みがそれほどなく、購入後に簡易なリフォームのみで貸し出しができます。

大規模修繕に注意が必要とお伝えしているのは、リフォーム名目での融資が投資初期段階では難しい点も関係しています。基本的に金融機関は物件購入の費用に関しては、購入物件を担保に入れる形で融資が可能なため、リスクを保全して融資ができるので積極的な反面、リフォームローンについては、担保にとれる資産がないために、購入資金と別途で融資を行うことを渋る傾向があります。そのため物件購入はできたものの、購入後に修繕を行う費用を資金繰りできず、キャッシュアウトを起こしてしまうことがあるため、投資初期段階の手元資金が乏しい時期に、大規模修繕が必要な物件は無理に手を出さないようにしましょう。

2つ目は、空室の発生による費用で、キャッシュアウトを起こすリスクについてです。

物件購入時には満室経営だったものの、購入後に退去が相次ぎ、一気に稼働状況が下がるケースがあります。その場合、空室の原状回復費用及びリフォーム費用、広告宣伝費用などが一気に発生するため、一部屋あたり少なくても20〜30万円ほどかかります。家族向けの部屋だと50万円ほど費用が発生することがあります。これが数部屋あるだけで、数百万円規模の支出になるので、大きく手元資金を減らすことに繋がります。それを回避するには、購入時に入居中の賃貸借契約書と入居者属性を確認し、短期間での退去可能性がないかを探ることが大切です。

また家賃滞納がないかも必ず確認しましょう。家賃滞納は失業や将来的な転居を理由に行うケースも多く、退去に直結する動きなので注意しましょう。

ひろや

株式会社堅実不動産代表取締役。福島県出身。大学卒業後、7年間都内にて公務員として勤務。25歳から一棟、戸建を中心に不動産投資をスタート。28歳の頃に最大の家賃収入150万円/月を達成。資産管理法人にて信金、信用組合を中心にプロパー実績あり。20代で累計14案件の売却実績があり、出口を見据えた投資に強みがある。現在までアパート13棟、戸建6戸、区分1戸を購入、累計売却益約1.2億円を達成。

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