建替を契機に空室リスク分散建物のポートフォリオ見直し ―― ヒューリック［3003・プライム］

この記事は2022年7月26日に青潮出版株式会社の株主手帳で公開された「ヒューリック【3003・プライム】建替を契機に空室リスク分散建物のポートフォリオ見直し」を一部編集し、転載したものです。

不動産業界で時価総額4位のヒューリックは、オフィスを中心とした約260棟の賃貸物件を有する。旧富士銀行（現みずほ銀行）が所有していたビルの管理会社から始まった同社だが、所有物件の多くが経年化し、建て替えの時期を迎えている。奇しくも働き方改革・コロナ禍によってオフィスの在り方が見直される中、同社は人口動態に合わせ、物販、オフィス、ホテルなどを1カ所に集約させる複合型ビルへの転換を図っている。さらに多角化を目指し、次世代アセットに取り組む。

▼前田 隆也社長

（画像＝株主手帳）

銀座エリアに高級旅館
容積率緩和を利用

同社が計画している、東京・銀座の建替計画が話題になっている。みずほ銀行銀座中央支店が入居する「ヒューリック銀座ビル」跡地に建設する新ビル内に、同エリアでは初めてとなる高級旅館を開業させるからだ。

2025年に竣工予定の同ビルは、敷地面積1,020㎡、12階建て。低層階には物販店舗、中層階にオフィス、高層の6フロアーには独自ブランドの「ふふ」を新規開業するという。銀座の一部地区では、一定規模の客室を備え、ホテル関連施設を容積率50％（敷地面積の2分の1）以上設ける場合に、100～300％の容積緩和となる。

同社は、他エリアでもこのような都市計画の緩和策を活用する方針だ。

「ホテルを積極的に開業するというわけではなく、再開発案件に応じて、該当地域の容積率の緩和を活用していく上で必要であればホテルを検討してみたい」（前田隆也社長）

同社は37棟のビルを所有する、銀座地区で最大の地権者。1974年に竣工した「ヒューリック銀座ビル」を筆頭に、地価が安い頃に建てたビルは築30年以上経過し、順次建替えを計画している。

「取得時と現在の地価との差額を賃料に転嫁できる他、容積率の高い建物に建て替えることで、利益率の高い物件にできます」（同氏）

東京・銀座の他にも、福岡・天神、札幌、大阪・心斎橋といった地方都市でも再開発案件に着工している。低層階に商業施設、中層階にオフィスといった一棟に複合的な用途ができる「ハイブリッド型総合ビル」へと建て替えていく方針だ。

「すでに着工している『（仮称）ヒューリック福岡ビル建替計画』は一つのモデルケースですが、複数業種の施設を入居させることで賃料が増加し、空室リスクも軽減します」（同氏）

同社は所有物件260件の約30％にあたる78件と新たに取得する築古物件を合わせ、計100件超を2029年までに開発・建替えしていく予定だ。

「2021年11月に、公募と第三者割当による約980億円の資本調達を実施済みです。うち621億円を開発や建替えの資金にあてます。2025年までに約1兆2,000億円程度の新規投資（物件取得＋開発・建替）をする予定です。建替え物件が竣工すれば、賃料収益が加速する見込みです」（同氏）

オフィス比率は50％未満へ
次世代アセットへ注力

同社の2021年12月期の連結業績は、売上高前期比31.6％増の4,470億7,700万円、営業利益同13.8％増の1,145億700万円となった。

同社はこれまで、都心でのオフィスビル賃貸を主力としてきたが、需要の変化を見据えたポートフォリオの改革に注力している。　

現在は賃料収入ベースで、オフィス54％、ホテル旅館15％、高齢者施設4％、商業施設19％、次世代アセットなど6％（2022年3月単月）。2029年にはオフィスを簿価ベースでも50％未満にしていく方針だ。

「人口減少や働き方の変化により、都内のオフィス需要はそれほど伸びていきません。人口の伸びる高齢者、また訪日外国人をターゲットとした不動産を増やしていきたい」（同氏）

ポートフォリオ改革のカギとして、次世代アセットも挙げられる。中でも、都心型データセンターの開発に着目する。

「オフィスのBCP（事業継続計画）として、データサーバーを設置する施設をアクセスポイントが近い都心で提供します。従来、データセンターは一般的に大規模なものが郊外に置かれてきましたが、本社に緊急事態があった場合のバックアップを傍に置いておきたいという需要も高く、利回りも良い。現在、日本での人口当たりのデータセンターの数はアメリカの10分の1も無いほどで、今後の伸びしろは大きいと見ています」（同氏）

すでに、2025年竣工に向けて、「（仮称）小舟町プロジェクト」をスタートさせている。既存テナントの退去に伴う、小舟町記念会館ビルの建替えに合わせる形だ。

人口動態に合わせ
子ども向け施設も　　

住宅地では、人口動態に合わせた「こども教育事業」も推進中だ。すでに、子ども向けワンストップサービスを提供するビル「こどもでぱーと」シリーズの開発を計画。駅前ビルの建て替えに伴い、下層に商業施設や銀行支店、上層に子ども関連施設を入れるという。

その展開先として、渋谷一丁目地区共同開発事業（2026年竣工）や自由が丘1－29再開発計画（2026年竣工）を検討中。2029年には、首都圏で20棟程度展開する計画だ。

「保育園・学童保育の問題は今後も増加していきます。子ども向けのジム・塾・病院・フットサル場といった施設を1つに集めた施設を駅前に作ることで、共働き世帯のニーズに応えます」（同氏）

2020年にはリソー教育・コナミスポーツの2社と業務提携。将来のコアテナントとして両社の協力を得て、事業を推進するという。

「少子化が進む中でも、共働きにより職住接近のニーズが高まったことで、郊外ではなく、都心部の人口が増加していくと予想しています。このような、10年先の人口構成の変化を見て、戦略を立てていきます」（同氏）

他にも、スタートアップ向けの小規模オフィスの賃貸や都心での老人ホームなど建物ラインナップの多角化を模索している。　　　　　

同社は、こうした建物多様化による収益力アップ施策を軸に、中長期経営計画では2029年に経常利益1,800億円という目標を掲げている。

▼（仮称）銀座ビル建替計画の外観イメージ

（画像＝株主手帳）

主な建替・開発計画／竣工年（予定）
（仮称）ヒューリック福岡ビル建替計画　2024年
（仮称）銀座ビル建替計画　2026年
（仮称）心斎橋プロジェクト　2026年

次世代アセット
（仮称）小舟町プロジェクト　2025年

こども教育事業（検討中）
渋谷一丁目地区共同開発事業　2026年
自由が丘1－29再開発計画　2026年

2021年12月期 連結業績

2022年12月期 連結業績予想

＊株主手帳8月号発売日時点

＊1：販売用不動産の売買動向によっては売上高が大きく変動することにより、現状では予測が困難であるため記載なし。
＊2：2022年12月期の期首より新会計基準を適用するため、対前期増減率は適用前の前期の連結業績を基礎に算定。

Profile◉前田 隆也（まえだ・たかや）社長

1962年3月、大阪府生まれ。1984年大成建設入社。2007年ヒューリック入社、不動産開発第二部次長。2009年取締役執行役員不動産開発第二部長。2013年取締役執行役員不動産統括部長などを経て、2014年4月取締役常務執行役員不動産統括部長に就任。2015年1月取締役常務執行役員開発事業第一部長。2020年4月取締役専務執行役員、2021年4月代表取締役副社長。2022年3月代表取締役社長に就任（現任）。