本記事は、台場史貞氏の著書『「私にはムリ！」と思い込んでいる人のための 不動産投資の基本』（秀和システム）の中から一部を抜粋・編集しています
都心の中古ワンルーム投資には原理・原則がある
私の行っている不動産投資は、東京都心の中古ワンルームに投資していくという手法です。これが不動産投資はもちろん、あらゆる投資のなかで最も安全に行うことができる手法だと考えています。
そして、この手法には原理・原則と呼ばれるような手順があります。詳細は他の拙著などに譲りますが、ここでかいつまんで紹介しておきます。最も安全に家賃収入を増やして安定した生活を築くことができる手法なので、これから投資を始める人にとっても大いに参考になるでしょう。
1〜2戸を早めに純資産に、3戸目から本格的に借入れて購入
東京都心の中古ワンルームで不動産投資をしようと決めたら、まず、初めての物件は全額現金購入か、もしくはできるだけ頭金を用意して購入します。
物件価格を1,000万円として、頭金を頑張って用意して700万円としたら、300万円を借入れての不動産投資家デビューです。
そして借入れた300万円は、入居者の家賃と自分の小遣いを足して、早めに返済していきます。ボーナスなど余裕があったら、繰上げ返済に回してもいいでしょう。
堅実な人なら、5年程度でおおむね完済のメドが立つはずです。そのメドが経ったら、2戸目を買い増します。預貯金がすぐに貯まるとは考えにくいので、2戸目の資金の多くは借入れです。そして、2戸目の借入れの返済は、1戸目・2戸目の入居者からの家賃収入と自己資金をあわせて返済していきます。
その数年後、1戸目の借入れが完済し、2戸目の借入れが完済するメドがついたところで3戸目の物件を購入します。
この3戸目まで買い増していく頃には、この不動産投資も軌道に乗ってきたと言えるので、購入資金は全額借入れを銀行と交渉してもいいでしょう。2戸の返済実績がしっかりしていれば、銀行にとっては断る理由はそれほどないはず。特に勤め人で不動産投資とは別に安定した収入があれば、「きちんと返済している実績がある、身持ちも固い」と、なおさら断る理由はありません。
全額を借入れで購入した3戸目の物件の返済は、これまでと同様、1戸目、2戸目、さらに3戸目の家賃収入で行えば、多くは数年のうちに完済できます。
このように、最初の2戸の借入れを早めに完済すれば、3戸目以降は、全額を借入れて購入しても、すぐに完済できる態勢が整っていくのです。
「不動産投資を続けても、自分の小遣いは増えないの？」
という声も聞かれます。ですが、それはあとのお楽しみ。自分自身の資金状況によりますが、5〜10年くらいは楽しみをあとに回し、「自己資金で物件を購入でき、借入れても、すぐに完済できる態勢」の整備に注力したいものです。
その我慢ができれば、あとは買い増しするほどに、家賃収入が増え、生活が楽になります。ざっくり言うと、購入資金総額のうち、借入れ総額の割合を50％以下に抑えるようにしていけば、家賃収入が半分に減っても、投資は破綻しない計算になります。カシコク不動産投資を続けることができるのです。
1戸5万円の家賃で完済した投資物件が3戸あれば、毎月15万円の不労所得。そのお金をどう使うのかは、その不動産投資家の自由です。これまで3戸の空室リスクなどに現金で備えるのもよく、その実績をもとに4戸目、5戸目と借入れで買い増していくのもいいでしょう。
原理・原則を実現するための留意点
この原理・原則を実行・実現するにはいくつかの留意点があります。
まず、不動産投資家自身が若いほうがいいこと。20代、30代なら積極的な借入れで買い足すことも可能ですが、60代、70代となると、借入れるのもむずかしくなります。これは銀行側の考えでもあり、正直なところ、しかたありません。
また、年齢とも関連しますが、前述のように勤め人として安定した収入があるほうがいいことも、融資する銀行の立場で考えると当然のことです。
ただし、毎月、都心の中古ワンルームの投資で50万円を超えるような家賃収入になると、10戸ほどに分散投資できている計算になります。その次元になれば、勤め人よりよほど安定した収入と言えますので、話は別です。
不動産投資家としての妙味は物件選びで発揮します。都心の中古ワンルームと言っても、物件は1つ1つ異なり、投資がうまくいくケースもあればまったくのクズ物件をつかんでしまうこともあるのです。
ホントにいい物件、究極・最高の物件にあたるのはめずらしく、まさに時間と他のライバル投資家とのスピード勝負。少しでもハズレの物件をつかまないようにしたいものです。
この手法が着実に、安定的に末長く収益を上げていく都心中古ワンルーム投資の王道とも言えます。不動産投資をどうやったらよいかわからない、不安だという人は、まずこの王道から入っていくことをお勧めします。
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