最終的に手元に残るお金を多くするには「税金マネジメント」が必須
不動産投資で儲けるための両輪は、 「家賃収入を上げること」「経費を減らすこと」 です。どちらかが欠けていても利益を上げることは難しいでしょう。もうひとつ、不動産投資で儲けるために大事な要素は 税金マネジメント（節税） です。不動産投資には、所得税、住民税、固定資産税などさまざまな税金がかかります。
いくら利益を上げても、税金で吸い上げられれば「お金」がなくなってしまいます。ここでいうお金とは、最終的に手元に残る税金支払い後のキャッシュのことです。不動産投資の節税にはいくつかのポイントがありますが、はじめに押さえたいのは「減価償却費」です。これを理解すれば、効率的に利益を上げる税金マネジメントがしやすくなります。
減った分の価値を経費計上するのが減価償却費
減価償却費は、イレギュラーな経費です。一般的に経費といえば、書籍代、通信費、飲食費などの「使ったお金」を表します。しかし、 減価償却費は、実際にはお金を使っていないのに経費計上できる のです。不動産のように形のある有形（現物）資産は、年数を経るごとに価値が減っていきます。この減った分の価値を経費とみなして計上できるのが減価償却費なのです。経費ですから額が大きいほど利益が圧縮され、税金が安くなります。
- 減価償却費：お金が減らない経費（＝お金を使わないで節税が可能）
- 減価償却費以外の経費：お金がかかる経費（＝お金を使って節税が可能）
不動産投資における利益は、「売上－経費＝利益」で計算されます。税金はこの利益の部分にかかってくるのです。計算式の経費の中には減価償却費も含まれます。不動産投資の場合は、相対的に経費の中でも減価償却の金額は大きくなる傾向です。
「使ってもいないお金をなぜ経費計上できるのか」を不思議に思う方もいるかもしれません。しかし、物件を購入した段階でその分のお金を使っているのです。不動産購入時の不動産購入代金はすぐには全額経費計上できません。ただしその不動産購入代金を数年間に分割して毎年経費化していくというのが減価償却費の基本的な考え方です。
- 減価償却費：先に払った不動産購入代金を後で経費化
- 減価償却費以外の経費：払った経費をその時点で経費化
ちなみに減価償却は不動産の価値減少分を経費化していくので対象となるのはあくまで建物および建物付属設備のみで土地部分は対象ならない点に注意が必要です。
建物の構造によって償却率が変わってくる
次に、具体的にどれくらいの減価償却費が計上できるのかを見ていきましょう。減価償却費を出すときの公式は次の通りです。
建物価格×償却率＝毎年計上できる減価償却費
例：建物価格2,000万円のRC造のワンルームマンションを買ったときの減価償却費
建物価格2,000万円×償却率0.022＝毎年計上できる減価償却費44万円
この償却率は、建物構造によって異なります。重量鉄骨造だと34年の「0.030」、木造では22年の「0.046」です。なぜ償却率が違うのかというと、建物によって耐用年数（費用化する年数）が異なるからです。木造とRC造を比較すると、RC造の方が長く使えるため、木造より長い期間かけて経費計上されるよう設定されています。なお、新築と中古では耐用年数も異なり、中古物件の場合には以下の計算式による耐用年数に応じて減価償却計算を行います。また年の途中で購入した場合には購入月からその年12月までの月数按分が必要になります。
- 法定耐用年数経過前：法定耐用年数－経過年数×0.8
- 法定耐用年数経過後：法定耐用年数×0.2（ただし最低２年）
減価償却方法の選択および減価償却費を計上しないことができるか
減価償却方法には大きく分けて 定額法 と 定率法 があります。定額法は文字通り毎年均等額の減価償却費を計上していく方法です。一方で定率法は初期に多額の減価償却費を計上しその後徐々に減価償却費が減少していく方法です。なお、建物（躯体部分）については平成10年4月1日以後取得したもの、建物附属設備（設備類）は平成28年4月1日以後、定額法しか選択することはできないので注意が必要です。また個人の所得税においては法人と違い毎年必ず減価償却費を計上しなければならないことになっています。つまり利益に応じて減価償却費を計上したりしなかったりといった操作ができません。
- 法人の減価償却費：任意計上（計上してもしなくてもいい）
- 個人の減価償却費：強制計上（計上できる限り毎年必ず計上）
税制は変わっていくのでアンテナを
不動産投資に関する税制は状況に応じて変化していきます。税金＝費用と考えれば、毎年の税制改正は不動産投資をしていく上では非常に重要なトピックスですので、少なくとも不動産に関する部分だけでもぜひ毎年チェックしていただきたいと思います。
