入居者からの解約は突然。家賃保証会社の利用でリスク回避
賃貸契約を2年間で結んでいても、途中解約の場合はある。ハイシーズンだと、募集をかけて1カ月もかからず次の入居者が決まることがあるが、時期によってはなかなか決まらないことも。家賃収入で住宅ローンを返している場合、家賃が入らなければ手元から返さなければならない。もし、数カ月間入居者が決まらなかったら、ローンの返済がかなり重くのしかかってくる。
こういうときに安心なのが、家賃保証システムを提供する不動産会社だ。入居者の退室後や滞納があったときでも家賃は入金され、安定した家賃収入が確保される。
ただ、注意しなければならないのが、家賃保証システムを提供する不動産会社は、所有する部屋の管理も行うため、家賃1カ月分に対して数パーセントの管理手数料を支払わなければならない。
確かに家賃保証システムを利用すると、入居者がいるいないにかかわらず、毎月の家賃収入が確実に確保できるのでローンの返済が滞る心配はない。また、原状回復における入居者との交渉など、管理を一任できるのも魅力的だ。しかし、個人で管理すれば払わなくていい手数料負担が生じることを考慮しなくてはならない。
マンション購入は価格だけじゃなく維持費にも注目
マンションを購入すると、マンションの管理会社に毎月、管理費と修繕積立金を支払わなくてはならない。管理費には、共用部の清掃、エレベーターの点検、管理人業務などが含まれる。修繕積立金は、外壁塗装など建物を維持するための補修工事などである。
管理費は、規模によっても異なってくるが、東京のマンションの管理費平均は、専有面積1平米200円である。管理人が駐在するかによっても変わる。築10年も経つと、補修工事が必要となり、大規模修繕が行われる前には修繕積立金が値上げされる。戸数が多ければ値上げ率が低く、戸数が少ないと割高になる。マンションを販売する時点で長期修繕計画は策定されているので、内容を含めて何年毎にどのくらい修繕積立金が上がるのかを事前に確かめ、年間コストを算出しておくのがいいだろう。
マンション選びは販売価格だけで損得勘定するのではなく、管理費や修繕積立金も踏まえて考えなくてはならない。管理費や修繕積立金は、住宅ローンに含まれていないし、人に貸すための部屋のリフォーム、メンテナンスは頻繁に行わなければならないことも見逃せない点だ。維持費が予想以上にかかるのがマンション投資なのである。「大家になって副収入を」、その注意点をしっかり押さえた上で考えていただきたい。（ZUU online 編集部）
【関連記事】
生ける伝説「バフェット」の投資哲学 株価ではなく企業の資質を見抜け！
2014年の不動産取得額1兆円近く？外国人投資家にとって日本の不動産が割安に見えるのはなぜか
日経新聞も？過去1年分の新聞記事が全て閲覧可！ネット証券、最新情報サービスが凄い
【独占インタビュー】無一文からラスベガスの不動産王？成功の秘訣と米不動産の現在
10万円以下でも買える？2015年の目玉LINE株を上場前に買う2つの方法
