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住宅ローン控除の条件とは、最大で数百万円もの節税に?

住宅ローン控除 条件

 結婚や出産、ライフスタイルの変化を機に、住宅購入を考える人は多くいるだろう。住宅購入には多額の金額が関わってくるので、人生においても重要度の高い大きな買い物であることは間違いない。

 では、住宅ローンに適用される控除について聞いたことはあるだろうか。実は、最大で数百万円近くもの節税にもつながるこの制度。今回は、この仕組みについて詳しく解説していこうと思う。

住宅ローン控除とは

 住宅ローン控除(住宅借入金等特別特別控除)とは、住宅の新築、または増改築等により住宅ローンを組んだ人に対して、毎年の年末時点のローン残高の一定割合を所得税と住民税から控除する制度だ。

 住宅の建設は何千万円もの資金を使うことから、しばしば国の景気対策の対象となる。家がどんどん建てられれば日本の経済も発展していくと考えられることから経済的・政治的絡みもあり、日本では以前から持ち家の促進が図られてきた。住宅ローン控除もそうした国の政策の一環であり、人によって差はあるが最高で年間40万円の減税が10年間、最大で数百万円の減税が受けられる制度である。

税額控除とは

 この住宅ローン控除の一番の特徴は「税額控除」という点にある。税金に対する政策のなかでよく見られるのは「所得控除」だ。「所得控除」とは税額計算の元となる所得金額の控除となり、税額は少なくなるが所得控除の金額そのものが減税になるというわけではない。例えば所得税率10%の人が「生命保険料控除」5万円を受ける場合の減税額は5,000円となる。

 この「所得控除」に対して「税額控除」は税金そのものが少なくなる制度であり、住宅ローン控除を利用して30万円の控除対象となれば、それは30万円の減税そのものとなるわけだ。以前は所得税しか減税の対象ではなかったが、現在は住民税の減税対象として加えられている。

所得税と住民税の基本的な仕組み

 住宅ローン控除の具体的な説明をする前に、少しだけ税金の話をしておこう。税金の世界は少しとっつきにくいものに感じるだろうが、住宅ローン控除を理解するために知っておきたいポイントをいくつか取り上げてみたい。

 まず「所得税」について。所得税とは所得にかかる国税、つまり国が徴収する税金で、あくまで所得にかかるものだ。所得は収入から一定の控除額を引いて計算されるが、パートなどの場合控除額が1,030,000円あるため、給料が1,030,000円以下であれば所得税はかからない。1,030,000円を上回る収入から所得税はかかることになる。所得が上がれば上がるほど税率は高くなり、納税額も増加する。

 所得税はその年の所得に関して納税される。その年の所得は年末にならないと確定しないが、確定しないうちに暫定で毎月の給料から天引きされて納税していることになる。最終的に「年末調整」という作業によりその年の所得と所得税額が確定して、所得税を払い過ぎていた場合は還付を受け、少なければ所得税の徴収を受けることになる。

 これに対し「住民税」は居住している市町村への納税、つまり地方税である。計算方法は基本的には所得税と同じだが、その徴収方法に違いがある。その年の所得に対して、その年に天引き納税をする所得税に対し、住民税は前年の確定した所得に対し、毎月の給料から天引きされて納税される。そのためその年の所得は翌年の住民税の税額に反映されることになる。

住宅ローン控除を受けることのできる条件

 住宅ローン控除はいくつかの種類があるが、ここでは一般制度についてその要件を簡単に説明したい。

 要件①自らの居住の用に供すること。

 要件②控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること。

 要件③新築または取得した住宅の床面積が50㎡以上で、1/2以上を自分の居住用としていること。

 要件④住宅を新築又は取得するための一定のローンがあること。

 要件⑤その家に住むことになった年とその前後2年の合計5年間の間に長期課税所得の特例を受けていないこと。

 つまり、自分が住むための家をローンを組んで建てたり買ったりした時にのみ減税の適用となることで、商売のための店舗や事務所は不可となる(要件①)。併用住宅の場合でも、その居住用の占める割合が床面積の1/2以上なければならないということだ(要件③)。

 「合計所得金額が3,000万円以上」とはあくまで給与所得控除を引いた金額となる。つまり、高所得者であったり、年の所得がこの金額を超える場合には控除を受けられないということになる。(要件②)

 この住宅ローン減税で注意する必要があるのが要件④で、ローンの種類に制限を加えている点だ。具体的な条件としては、以下の2点である。

 1.住宅の新築、取得または増改築のための借入金であること。

 2.返済期間が10年以上の支払であること。
 

 また、計算方法は割愛するが、住宅の新築・取得と共に、取得する住宅の敷地のための借入金も、住宅ローンの借入の中に含めることができる。

 借入先は銀行はもちろん、信用金庫、労働金庫、農協、損害保険会社、生命保険会社等多岐にわたり、住宅金融支援機構、地方公共団体、勤務先(役員である場合を除く)からの借入も対象となる。逆に10年未満の返済期間であるローンと勤務先等からの1%未満のローンは対象とならない。繰り上げ返済で期間短縮を行って残りの返済期間が9年になった場合、その残りの住宅ローンは減税の対象ではなくなる点に注意したい。

住宅ローン控除 計算方法

 住宅ローンを組んだ年の12月31日時点の残高の「1%」が控除対象金額となる。例えば平成26年3月に新築し住宅ローンを組み、その年のローン年末残高が3,000万円ある場合、3,000万円×1%=30万円が減税の対象となる。その金額が、その年の所得税から税額控除されることになり、仮にその年の支払所得税が40万円であればまるまる30万円が「その年」戻されることになる。その年の所得税額が10万円であれば、還付所得税金額は10万円、引ききれなかった20万円は「翌年」の住民税からの減税を受ける。これが10年間受けられるというわけだ。

 ただし、住民税の場合は課税所得の7%(最高で136,500円が限度額)が減税の限度額となっている。サラリーマンの場合、住宅ローン減税で減額確定した税金金額は翌年の1月から住民税として給与天引きされるため、還付金のような形の減税とはならない。

住宅ローン控除の実際の計算

 平成27年1月1日に4,000万円の住宅ローンを金利1.2%、30年払いで組んだと仮定しよう。その年の年末12月の住宅ローン残高は38,976,906円。この1%が住宅ローン減税の対残高となるため38,976,906円×1%=389,769円が減税対象額となり、この年の所得税の税額が389,769円以上ある場合389,769円の還付金が発生することになる。

 もし所得税が10万円であれば10万円の還付を受け389,769円-100,000円=289,769円が翌年の住民税の減額対象となり、最高で136,500円が限度となる。翌年の住民税税額が20万円であれば136,500円の減税となり翌年の住民税の天引き額は200,000円-136,500円=63,500円となるのだ。上のケースでは平成28年12月の住宅ローンの残高は37,852,108円、減税の対象額はその1%の378,521円となる。

 このように一口に住宅ローン控除といっても、どれだけの収入があるのか、または子どもの人数や共働き夫婦の有無等により納税金額は変動するため、控除額は人により差が出てくる。一概に「年間最大40万円の減税を受けられる」と言っても、恩恵を受けられるのは納税をした範囲内、ということになるのだ。

 その年に払った所得税のうち40万円を限度に還付を受けられる住宅ローン控除の魅力は一般市民にとっても、効果の大きいものだ。この住宅ローン控除を利用できるうちに住宅の取得を考えた方が得策と言えるだろう。自分の今の現状を把握して、最適な住宅ローンを選ぶことを心がけたい。

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