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家庭の状況ごとに考える

家計も喜ぶ賢い「住宅ローン繰上げ返済」の方法

住宅ローン,借り換え
(写真=PIXTA)

住宅ローンを繰上げ返済するために、コツコツ貯金しているという人も多いだろう。しかしその繰上げ返済が必ずしも家計にとって良いとは限らない。タイミングや返済額を間違えると「あの時繰上げ返済しなければ……」ということにもなりかねないからだ。

社会情勢や家族状況を見極めて、賢く繰上げ返済するためには、その仕組みや特徴、注意点を知ることが重要だ。

繰上げ返済には数種類ある

繰上げ返済には、全額繰上げ返済と一部繰上げ返済がある。全部繰上げ返済はローンが完済されるため、それ以後の返済計画はない。ここでは、繰上げ返済後も住宅ローンが残る、一部繰上げ返済について見ていこう。

一部繰上げ返済には、期間短縮型と、返済額軽減型の2種類がある。それぞれの特色は以下の通りだ。

 期間短縮型

月々の返済額はそのままに、返済期間を短くする。毎月の負担は変わらないが、金利削減効果が大きい。総返済額も大きく圧縮できる。

 返済額軽減型

返済期間はそのままに、月々の返済額を抑える。毎月の負担が軽くなるが、金利削減効果は小さめ。総返済額の圧縮効果も小さい。

総返済額を抑えるならば期間短縮型のほうが有利だが、もし家計が苦しいのであれば、月々の返済額が少なくなったほうがメリットは大きいといえる。現在返済が苦しく、今後も改善の見込がない場合は返済額軽減型を選択することとなるが、そうでない場合は2つの返済方法を比較検討することになる。

様子見したいタイミング

一部繰上げ返済には2種類あるが、それとは別に「繰上げ返済をしない」という選択もあり得る。一体どんな時だろうか?

変動金利や期間選択型固定金利では「様子見」もあり

変動金利や期間選択型固定金は、金利が上昇すると返済額が上がるため、金利上昇のタイミングで繰り上げ返済を行うと節約効果が高い。逆にいうと、金利が下がる時期は、わざわざ繰り上げするメリットが小さくなる。超低金利時においても、返済を待ったほうがいいかもしれない。

2016年11月現在、変動金利はネット銀行では0.5%台、大手銀行でも0.6%近くまで下がっている。日本の景気はまだ回復しそうにないし、日銀もしばらくは現在の政策を続けるとしている。そのためすぐに金利が急上昇することも考えにくい。

すぐに金利が上がらず、返済額にも余裕があるならば、繰上げ返済を急ぐ必要性は低く、貯まった資金を学費に回したり、余裕資金として貯蓄したりする。もしくは運用に回すのも1つの手だ。特に資産運用にて住宅ローン金利以上の運用益を上げられれば、繰上げ返済をしないデメリットを上回るリターンが手に入る。

住宅ローン控除を夫婦で適用時は

住宅ローン控除は、年末のローン残高の原則1%が所得税から控除される。夫婦で住宅ローンを返済している場合、繰上げ返済するより住宅ローン控除の適用を受けたほうがオトクな場合がある。繰上げ返済をするにしても、年末ではなく年明けにするなどの工夫をしたい。

ライフプランも考慮しよう

ここまで、効果に着目して繰上げ返済の「お得度」を見てきた。しかし、家族ごとのライフプランも忘れないようにしよう。どんなときに、どんな繰上げ返済が向いているのか、事例ごとに紹介する。

 これから教育費のピークを迎える家庭の繰り上げ返済

一般に中学校入学までが貯め時とされている。そのため小学校高学年や中学校入学の時期に繰上げ返済を行うことも多い。こういったケースは、これから教育費の負担が重くなる時期であるため、返済額軽減型が向いている。

子供が独り立ちし、定年まで10年ほどある家庭の繰上げ返済

子供が独り立ちし、教育費の負担がなくなり繰上げ返済をするという場合は、期間短縮型が向いている。日々の返済額は変わらないが、定年までに住宅ローンを完済し、老後に備えることができるからだ。

上述のように、個々の家庭状況で最適な繰り上げ返済の方法は異なる。先のことを見通すのが難しい時は、金融機関で具体的なシミュレーションを出してもらい、夫婦でじっくり話し合い、賢い繰り上げ返済を実現しよう。

 

横山 晴美(よこやま はるみ)ライフプラン応援事務所代表
2011年にFP資格(AFP)取得。2013年ライフプラン応援事務所を立ち上げ、企業に所属しない独立FPとして活動。住宅・子育て・老後といった普通の人がぶつかるお金の問題を解決すべく相談業務・マネーセミナー等を行っている。住宅ローンアドバイザー。

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