日銀がマイナス金利導入を発表してから約1ヶ月が経つ。マイナス金利の導入により、私たちの生活にも様々な影響が出ることが予想されている。そんな中、特に注目されているのが、住宅ローンだ。
すでに実務的なマイナス金利は始まっており、住宅ローンの金利には早速プラスの影響が出始めている。これまで住宅購入に踏み切れなかった層にも需要が広まり、しばらくは住宅ローンの申し込みが殺到しそうだ。今回のマイナス金利を機に、住宅購入や住宅ローンを組むことについて現実的に考え始めたという方も多いのではないだろうか。
さて、住宅ローンをすでに組んでいる人、これから申し込みを予定している人、どちらにも重要なのが「住宅ローン控除」という仕組みだ。手続きをするかしないかによって、長い目で見れば数百万円単位のお金の差を生むことにもなるため、正しい知識をつけて、うまく活用していきたい。今回は、住宅ローン控除をお得に活用する3つのケースをご紹介する。
住宅ローン控除とは？
まずは、住宅ローン控除の基本を押さえておこう。住宅ローン控除とは、住宅を一定の条件の元、住宅ローンを組んで購入した場合、年末のローン残高に応じて所得税・住民税の控除が受けられる制度のこと。現行制度では、控除期間は10年、控除率は1％である。この制度を受けるためには、控除を受ける年の合計所得が3000万円以下であることや、返済期間が10年以上の住宅ローンを組んでいることなどいくつかの要件があるが、該当する人は必ず手続きをしよう。
住宅ローン控除を受けるためには、入居の翌年に確定申告を行う必要がある。確定申告は、お住まいの地域を管轄する税務署から書類を入手し、その他必要書類とともに提出しよう。会社員の場合は、次の年からは年末調整の対象となる。
住宅ローンの控除額は、「年末のローン残高×控除率（1％）」で計算できる。仮にローン残高が3,000万円である場合、控除額は30万円ということになる。ただ、30万円が一度に戻ってくるわけではない。支払った所得税、住民税の合計が30万円以下の場合、まず納めた所得税分の金額が戻ってくる。そして、残りは翌年の住民税から引かれるという仕組みだ。
また、会社員の場合は給料から天引きされている税金が減額されるため、お金が戻ったという実感は薄いかもしれない。とは言え、賢く活用すれば大きな得になる住宅ローン控除。特に知っておきたい3つのケースを次にご紹介しよう。
住宅ローン控除を活用したい３つのケース
住宅ローン控除を積極的に活用したいケースは主に3つある。一つ目としては、「頭金を入れず借入額を増やし、住宅ローン控除を受けたほうがお得になる」というケース。この場合、
（1）住宅ローン控除額以上に税金を納めている
（2）保険料等のローン関連費用を含めてもお得になる
という条件が必要だ。これら二つの条件をクリアしていないと、必ずしも借り入れ金額を多くしたからといって得をするとは限らないため、注意しておきたい。（1）に関して、まずは住宅ローン控除が受けられる借り入れ限度額を確認してみよう。全額が控除される借入限度額は、「（所得税＋住民税）×100」で計算できる（住民税の上限は13万6500円）。また、（2）のローン関連費用については金融機関ごとに異なるため、必ずシミュレーションしてもらおう。
一方、住宅ローン控除は10年間という期限付きの制度であるため、それ以降は支払い金額が増えることも考えなければいけない。変動金利の場合は、金利が上昇して1％を上回ることもある。そうなった時のため、本来支払うはずだった頭金を予め用意しておき、繰り上げ返済する準備も必ずしておこう。
二つ目のケースは、夫婦共働きの家庭だ。夫（または妻）のどちらか一方が住宅ローンを組んでいる場合、住宅ローン控除の限度額と夫（または妻）が負担している税額を比較し、税額のほうが少ない場合は、もう一方（妻または夫）もローンを組むことによりお得になることがある。
一人の税額からは控除しきれない分を、もう一人の負担する税額から控除できるからだ。ただし、このケースでも、住宅ローンを組むことによる諸経費を考慮する必要がある。また、夫婦合わせての収入によっても、メリットがあるかどうかは変わるため、慎重に判断していこう。
三つ目は、すでに持ち家に住んでいる人が節税できるケース。住宅ローン控除は、一定の要件に当てはまるリフォームの際にも適応される。リフォーム費用が100万円以上であり、10年以上のローンであることなどが主な条件となるため、リフォームをお考えの方はまとめて行うことをおすすめする。
余裕ある返済計画を忘れないように
以上が、住宅ローン控除を積極的に活用したい3つのケースである。マイナス金利の影響で住宅ローンの需要が急激に高まっているが、住宅ローンの返済は長期に渡ることを忘れてはならない。急ぎ足で決めてしまうのではなく、複数の金融機関で比較し、様々なリスクを考慮して余裕ある返済計画を立てていこう。その上で、住宅ローン控除を活用し、賢く節税をしていただきたい。
武藤 貴子 ファイナンシャル・プランナー（AFP）、ネット起業コンサルタント
会社員時代、お金の知識の必要性を感じ、AFP(日本FP協会認定)資格を取得。二足のわらじでファイナンシャル・プランナーとしてセミナーや執筆を展開。独立後はネット起業のコンサルとともに、執筆や個人マネー相談を中心に活動中。
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