米国不動産投資のリスクとは

米国現地金融機関の融資比率は、最大物件価格の60％、金利は、2015年12月現在で4.5から5％程度といわれている。また口座開設のため借入本人の渡米が必要な場合があるので金融機関に確認する必要がある。

また米国に投資する際は当然ながら為替の変動リスクがあることも承知しておく必要がある。

このほかにも、運営リスク、流動性リスク、災害リスク、カントリーリスクが存在することも確かである。

運営リスクとは、日本での不動産投資でも同様であるが空室リスク、家賃滞納によるリスク、賃料下落によるリスク、不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク、テナントの建物使用態様に関するリスク、不動産の運用費用増加に関するリスク、不動産管理会社に関するリスクである。

これに関しては、優秀なPM（プロパティーマネージャー）の選定、アセットマネージャーによるPM会社の管理、物件の適切な維持管理による価値向上、賃貸需要が高いエリアの選定によりリスク対策を行える。よって不動産投資会社をしっかり選ぶことが投資家としての最初の心得であろう。

流動性リスクとしては、既存住宅流通シェアの日米比較に興味深い資料がある。日本に置いては、総務省により住宅・土地統計調査によると既存住宅流通戸数は、17.1％であるが、米国は既存住宅流通戸数は78％もある（Statistical Abstract of the U.S.2006）。つまり日本の40倍の規模の中古住宅市場であるということである。また米国は住宅の平均使用年数が90年と、成熟した中古住宅不動産市場なのだ。

米国不動産については、リスクを抑え、分散できることが投資家としての最大のニーズであり、メリットといえるかもしれない。

眞喜屋朱里（税理士、眞喜屋朱里税理士事務所代表）

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