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【目次】
①マリオンIPOの基礎情報
②ビジネスモデル解説【9/7更新】※有料会員限定(一部)
③IPOジャパン編集長 西堀敬 氏のコメント ※有料会員限定

会社名
株式会社マリオン
コード
3494
市場
JASDAQスタンダード
業種
不動産業
売買単位
100株
代表者名
福田 敬司 /1947年生
本店所在地
東京都新宿区富久町9番11号
設立年
1986年
従業員数
19人 (2018/07/31現在)(平均44.2歳、年収506.7万円)
事業内容
賃貸用不動産の運営および管理ならびに不動産賃料収入に基づく不動産証券化商品の組成および販売
URL
https://www.mullion.co.jp/
株主数
11人 (目論見書より)
資本金
1,304,000,000円 (2018/08/08現在)
上場時発行済み株数
1,565,800株(別に潜在株式36,600株)
公開株数
279,600株(公募243,200株、オーバーアロットメント36,400株)
調達資金使途
賃貸不動産の取得、保有不動産に係る借入金の返済
連結会社
0社
スケジュール
仮条件決定:2018/08/23→2,200~2,380円
ブックビルディング期間:2018/08/27 - 08/31
公開価格決定:2018/09/03→2,380円
申込期間:2018/09/05 - 09/10
払込期日:2018/09/12
上場日:2018/09/13→初値3,800円
シンジケート ※会社名をクリックすると外部サイトへ飛びます
主幹事証券:SBI証券
引受証券:SMBC日興証券
引受証券:エース証券
引受証券:極東証券
引受証券:東海東京証券
引受証券:むさし証券
引受証券:藍澤證券
引受証券:岩井コスモ証券
大株主
福田 敬司 572,600株 36.65%
(一社)ホンジン・ホールディングス 300,000株 19.20%
(株)マリオン 239,800株 15.35%
SBIホールディングス(株) 192,000株 12.29%
西川 勝子 92,200株 5.90%
(株)ベルーナ 90,000株 5.76%
(株)フレンドステージ 40,000株 2.56%
飛田 明彦 3,400株 0.22%
肥田 理 3,200株 0.20%
宮沢 深志 2,900株 0.19%
業績動向(単位:百万円)売上高 営業利益 経常利益 純利益
2016/9 単独実績 2,399 666 299 -18
2017/9 単独実績 2,511 763 275 152
2018/9 単独3Q累計実績 2,365 697 419 295
ロックアップ情報
福田敬司、一般社団法人ホンジン・ホールディングスは上場後180日目の平成31年3月11日まで、西川勝子、株式会社ベルーナ、株式会社フレンドステージは上場後90日目の平成30年12月11日までは普通株式の売却ができず(例外あり)
調達額(公開株数×公開価格)
6億6544万8000円(279,600株×2380円)
潜在株数(ストックオプション)
36,600株
ビジネスモデル解説
マリオン<3494>は東京に本社を置く不動産会社。賃貸不動産の運営、マリオンボンドなどの名称での不動産証券化商品の組成及び販売、不動産売買を主に手掛けている。1986年に株式会社マリオン管財として創業され、一貫して不動産事業に携わり現在に至っている。

■賃貸不動産の運営について

同社は首都圏及び全国の主要都市において、単身世帯向けを中心とする賃貸不動産を保有している。

賃貸不動産サービスについては下記の2種に大別できる。尚、2017年9月時点で、首都圏で保有・管理する物件の591戸のうち29.1%に相当する172戸を、安定性・信頼性の高い地方公共団体東京事務所等に賃貸している、という特徴を有する。

①長期保有物件賃貸サービス
首都圏を中心に札幌、盛岡、名古屋、京都、岡山、倉敷、博多等の主要都市において、主に単身者向けの賃貸物件を所有・運営している。2017年9月末時点で長期保有物件を512戸保有しており、内訳としては住居407戸、店舗・事務所28戸、駐車場77台との構成である。

② サブリースサービス及び受託物件サービス
同社からの物件購入者の保有賃貸不動産を、同社が賃借人として一括して借り上げた上で最終賃借人に転貸するもの。また同社からの物件購入者以外の物件についても、賃借人の募集・賃料の収受等の賃貸関連サービスを提供している。

2017年9月末時点で、該当物件は224戸。内訳は住居202戸、店舗・事務所6個、駐車場。駐輪場16台である。

■不動産証券化サービス

同社は不動産賃貸料を原資とする証券化商品をマリオンボンドとの名称で組成し、投資家に提供している。また2015年以降はインターネットでの申し込みが可能なクラウドファンディング型不動産証券化商品も、サラリーマンボンドとの名称で提供中である。

同社が組成する不動産証券化商品は、同社保有・新規仕入れの賃貸不動産を原資産として、投資家と匿名組会契約を締結する。そして同社と投資家との間で賃料を分け合う事で、賃料収入を投資家にリターンとして分配している。

2004年以降の証券化商品への投資家の累計出資額は、マリオンボンド・サラリーマンボンド合計で120億円。2017年9月末時点での匿名組合預り金残高は61億円とである。

2017年9月末時点で、証券かサービスの対象賃貸物件は538戸。内訳は住居389戸、店舗・事務所15戸、駐車場134台である。

■不動産売買

同社保有の不動産について物件の売却を行うもの。賃貸サービス対象不動産の含み益の実現に加え、不動産証券化サービス対象不動産については、償還対応の一環として売却を行う。賃貸不動産のポートフォリオ入れ替えや不動産証券化商品の新規組成のため、随時不動産売買市場からの購入も行っている。

マリオン
(画像=新株式発行並びに株式売出届出目論見書)

■サービス別売上

同社は不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであり、開示資料においてセグメント別の開示はなされていない。しかしながら3つのサービス別の開示はなされている。同社3サービス別の売上構成は下記となっている。

・2017年9月期(売上高合計25.1億円)
不動産賃貸サービス9.3億円(比率37%)、不動産証券化サービス5.2億円(同21%)、不動産売買10.5億円(同42%)

・2018年6月時点(第3四半期:売上高合計23.6億円)
不動産賃貸サービス7.6億円(比率32%)、不動産証券化サービス3.5億円(同15%)、不動産売買12.5億円(同53%)

売上構成としては不動産売買の比率が最も高く売上高に占める比率は約4~5割の状況である。ただし他部門も売上のシェアで各2~3割ある事から、不動産売買中心の売上構成ながら、3サービスで一定のバランスを持った売上構成と言うことができる。

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(画像=新株式発行並びに株式売出届出目論見書)

■損益推移

過去の業績推移及び当期の予想決算は下記となっている。

2015年9月期 売上高20億円、経常利益1.7億円、当期純利益0.8億円
2016年9月期 売上高26億円、経常利益3.0億円、当期純利益1.8億円(※)
2017年9月期 売上高25億円、経常利益2.8億円、当期純利益1.5億円
2018年9月期(予想) 売上高27億円、経常利益3.4億円、当期純利益2.2億円
※2016年9月期のみ連結決算、以降は連結子会社なく単体決算のみ

売上高及び利益は着実に増加している。賃貸不動産サービスという安定した事業基盤を有した上で、手堅い事業拡大がなされている状態である。

■財務状況

2017年9月末時点で純資産合計26億円に対し、負債合計145億円。自己資本比率18%となっている。

今回のIPOでは4.8億円の資金調達を予定しており、自己資本が増強される計画である。尚、調達資金は賃貸不動産の取得または借入金の返済に充当される予定となっている。

■今後の注目ポイント