(本記事は、中川 祐治氏の著書『底地・借地で困ったときに最初に読む本』の中から一部を抜粋・編集しています)
底地を次世代に相続させるために必要な準備
底地の相続は、地主さんにとって大きな悩みです。「子どもたちへの引継ぎにはどんな準備をすれば良いのかわからない」というご相談も多くあります。では、具体的に何から取り掛かれば良いのでしょうか。まずは、契約内容の把握です。
土地の貸し借りは、当代の地主さんが亡くなったからといって、そこで途切れるものではありません。配偶者やお子さんが相続し、先代に成り代わって、これまで通り土地賃貸借契約を継続させていくわけです。
その時、土地賃貸借契約書が手元になければ、新しい地主さんは困惑してしまうでしょう。そのため、当代の地主さんは土地賃貸借契約書をキチンと整備し残しておくことはもちろん、契約内容と実態が合っているか、土地賃貸借契約書以外の取決めや、過去の更新料の金額と算出方法、トラブルや賃貸経緯などを書面で残しておくことをお勧めします。そうすれば、次世代の地主さんが困ることもないでしょう。
この作業を進めていくと、様々な問題点が判明することもあるかと思います。例えば、契約期間が満了しているのに更新手続きを忘れていたり、ご両親名義の土地賃貸借契約なのに、借地人さんのお子さん名義で建物を建てていたり、地代が相場よりも極端に安かったりすることが判明する場合があります。このような問題は、当代の地主さんの間に解決しておくと良いでしょう。
また、過去の更新料の金額や算出方法も、次回の更新時には大変参考になる資料となりますし、過去の借地人さんとのトラブルなどもできるだけ書面で残して頂けると、将来の紛争時の証拠書類としても利用できますので、可能な限り、記録を残しておいてください。
そして、次は相続税対策です。
底地の評価額は収益が上がらない割に、高額となるケースが多く、税理士さんが相続税の試算をした結果、納税のために現金の準備が必要と判断されることが多く、その結果、弊社に底地売却の相談が多く寄せられることになります。
昔からの地主さんは、底地（貸宅地）を含む不動産を沢山保有する割に、預貯金（納税資金）が少ない傾向にあると税理士さんからよく聞きます。相続税は、土地建物を多く保有するほど、税金が大きくなりますので、都内の地主さんの相続税の負担は大変なものとなります。
また、２０１５年（平成27年）の相続税法の改正により、地主さんの相続税の負担は、より大きなものになったこともあり、相続税の負担を少しでも抑える方法はないかと、地主さんは積極的に税理士や金融機関などに相談する傾向が強まり、税理士さんや金融機関の主導で、様々な相続税対策が行われるようになりました。
とは言え、当代の地主さんが、底地を含む不動産を、「ワシが元気なうちは、絶対に売らん！」と、頑として、相続税対策を受け入れてくださらないことも多々あります。
実際に、都内の地主さんにおいて、生前に満足な相続税対策を行うことができず、底地のみならず、先祖代々の立派なご自宅をも手放すことになってしまった、という話はいくつもあります。頑なな地主さんの理解を得るのは大変かと思いますが、相続税対策は早くに始められる方が、効果的で有利な対策を選択することができます。地主さんの理解を得るには、相続を受ける家族の力だけでは難しい場合もあると思います。
相続税対策は、地主さんの家族が主となり、税理士さんや金融機関などの力を借りて、相続税対策を進めることをお勧めしています。繰り返しになりますが、一日でも早く始めた方が、効果的です。相談先がわからないなどの場合は、相続税専門の税理士さんをご紹介差し上げますので、お気軽にお問い合わせください。
高校卒業後、建設業界にて地主さんを主な顧客とした土地活用の提案営業に従事。2006年、底地専門の不動産会社に転じ、地主さんに寄り添った底地売買や相続対策の経験を積む。2011年、底地と借地に特化した不動産会社、株式会社アバンダンスを設立。柔軟なコーディネートに定評があり、税理士などの士業事務所や大手ハウスメーカーと連携し、様々な不動産案件に対応している。2013年、税理士などの士業とワンストップで相続対策をコーディネートする、あいか相続対策研究所株式会社を設立。現在は、地主さん・借地人さん向けセミナーのほか、金融機関の行員向け、大手ハウスメーカーや保険会社の職員向けセミナーや勉強会も行っている。
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