本記事は、若月りく氏の著書『会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資』（ぱる出版）の中から一部を抜粋・編集しています
不動産投資は株やFXよりも100倍安心
不動産投資は家賃をはじめとした価格の変動性が小さい点でローリスクです。特に新築の都心部プレミアム・ワンルームは価格の下落リスクが非常に小さく、資産価値が高く維持される点で極めて優れている投資物件です。
同じ投資として株式やFXについても少し触れましたが、決定的な違いは、不動産の場合は、たとえば朝起きてマーケットが大幅に変動しているといったことが、絶対に（と言ってもいいくらい）ないことです。
株式の価格下落リスクの大きさは、あらためて説明するまでもないでしょう。ブラックマンデーやブラックチューズデーなど、何かしらの外的要因の影響を受け、市場が開いたあと一気に暴落…といった例はこれまでも枚挙にいとまがありません。
また株式やFXは、監督官庁の指導に基づいて制度や政策が変更された場合の影響が甚大で、政治による制度変更の影響を強く受けやすい一面があります。一方で不動産は現物資産であり、外部環境が不変であれば、価値の保存性や安定性は極めて高いもの。もちろん、天災や都市計画変更リスクは存在するものの、それらが生じる確率は極めて低いと言えます。
ただ最近は、不動産価格の下落リスク…という言葉をよく聞く、という方は少なくないかもしれません。特に昨年来、新型コロナウイルス感染症の拡大で経済への深刻な影響が生じ、不動産市場も例外ではなく、一部の地区では土地価格の下落という状況が生じています。
けれども、その懸念が強いのは、あくまでもインバウンド事業を中心にした娯楽型商業地区が中心の話です。
そして、どんな時代でも賃貸住宅のニーズは必ずあり、マンションなどの賃料は、景気などの外部環境の影響を受けにくいのが大きな特徴といわれています。
いつの時代であれ、人は住む場所が必要なのです。住宅の家賃相場は極めて安定性が高く、相場はよほどのことがない限り崩れることはありません。
その証拠に、2019年度の首都圏の年間分譲マンション平均賃料は1平方メートルあたり2886円でしたが、2010年の2611円から大きなブレ幅もなく堅調に上昇しています〈㈱東京カンテイ プレスリリース 分譲マンション賃料（年間版）2020．1．16より〉。実際、私がこれまで手掛けたなかでは、良い物件では逆に1割以上家賃が上がっているものもあります。こうした安定した収益確保が期待できること、トップワン物件であれば再開発の恩恵を得れるケースもあり、この事実は、不動産投資の代えがたい魅力の一つなのです。
話を元に戻すと、株やFXなどの投資よりも、圧倒的な安心感を伴うのが不動産投資。朝起きて、相場を見て驚き、慌てて何かのアクションをとらなければいけないなど、心拍数が上がって一喜一憂するようなことはまずありません。
サラリーマンなど本業のある人にとって、株やFXは、常にある程度の注意力を向けざるを得ない面があります。それによって、本来業務に傾ける集中力がそがれてしまう点があるのは否定できないでしょう。
仕事中に、日本銀行などの中央銀行が何かの施策を発表したり、各国政府が重大な政策転換を行うなど、株価が暴落するようなニュースで肝を冷やしたりすることも…。その結果、サラリーマンとしての本業に影響してしまうことがあるわけです。
繰り返しになりますが、不動産投資は特別な負荷や時間をかけることなく、安定的に経済的価値を得ていくものです。
そうした手軽さや安心感において、株やFXなどの「投機」とはまったく異なるメリットがあることを、ぜひ知っておいてほしいと思います。
不動産投資は積立型生命保険の10～20倍のコスパ
不動産を購入するときに加入する、「団体信用生命保険」というものをご存知でしょうか。
不動産投資のためにアパートやマンションを購入し、金融機関から融資を受ける際に、多くの金融機関では団体信用生命保険への加入を必須条件としています。
団体信用生命保険（通称「団信」）とは、融資ローンを組んでいる契約者が亡くなったり、重度の障害状態になったりした場合に、残りのローンを肩代りしてくれる生命保険です。
基本的に、死亡や高度障害状態に備える通常の団体信用生命保険は無料で、保険料は金利に含まれているケースが多いです。それによって金融機関は、オーナーに不測の事態が起こった際に、融資の焦げ付きリスクを回避できるわけです。
団体信用生命保険は本来、金融機関側のリスクに備えた保険ですが、実は契約者にとっても大きなメリットがあります。借入が残った状態で自身に万一のことがあった場合でも、残りの債務は保険金から補てんされ、不動産の資産だけが残ります。
つまり残された家族は、返済負担のない不動産が手元に残ることになるわけです。それによって、まとまったお金が必要な場合は不動産を売却して現金化することも可能ですし、毎月継続して家賃収入を受け取ることもできます。
この説明を聞いて、あることに気づきませんか? つまり投資用の不動産を銀行の融資で購入することは、生命保険と同等の価値があるということ。団信の種類によっては死亡保障だけでなく、がん特約が付帯され、がんになってしまった場合に残りの債務を肩代わりしてくれるものもあります。
つまり2000万円の物件購入の融資ローンを組んだときに、仮に自分が死んだり、がんになったりしたとしても（がん特約は商品設計次第です）、保険金で残りのローンが無くなり、不動産だけが資産としてまるまる残るという生命保険と同じ価値が得られるわけです。
多くの方が毎月や毎年、生命保険料を払っておられると思いますが、単に支払い金額を比較しても、レバレッジ名刺術により活用する不動産ローンに付帯する団信はとてもリーズナブルな保険と言えます。
たとえば、積立型生命保険との比較について見てみましょう。2000万円の積み立て型生命保険の場合、月額の保険料が10～20万円くらいでしょうか。毎月、その支払いが生じることになります。
一方で、ワンルームマンションを買った場合、投下した資金に対するリターンで仮に月々1万円の持ち出しがあるような物件（超好立地で月次キャッシュフローが悪いケースの前提）でも、そこには2000万円の資産＝補償がついています。
つまり、最終的に得られる価値としては、積立型生命保険の保険料も不動産投資も同様であり、毎月の支払額から見て、不動産投資は積立型生命保険の10～20倍のコストパフォーマンスの高さであると言えるわけです。
ましてや、月々の持ち出しが生じないプラスのリターンが得られる物件であれば、そのメリットは言うまでもありません。
こうした比較をみても、不動産投資を生命保険の代替と考えたとき、営業のスクリプトとしてはとてもシンプルで、こんなセールストークが成立します。
「毎月、生命保険料をいくら支払っていますか? 3万ですか? 5万ですか?」
「積立型の保険で満期時に500万円が下りる? であれば生命保険の代わりに、同じ毎月5万円の持ち出し覚悟で、ワンルームマンションを2個か3個かを融資で買ってはいかがでしょう? うまくいけば持ち出しゼロで、しかも10倍の5000万～6000万円の資産がカバーにつきますよ」
これが団体信用生命保険も含めた、不動産投資における生命保険の代替としての価値であり、10～20倍のコスパという意味なのです。
※画像をクリックするとAmazonに飛びます
