収益がないのに税金が高い、老朽化したマンションやアパートで、遺産として相続するには修繕費などを考慮すると価値がない物件など、様々な問題を抱え解決方法が見つからない「低収益物件」が存在します。
相続税は原則現金納付なので、手持ち現金に余裕がないと厳しいのが現実です。また、「収益が見込めない」というのは、税負担や老朽化など避けられない部分を考えるだけでも頭の痛い問題ですが、それらの物件をいろいろな角度から調査・分析をすると、意外な現在社会の市場価値やニーズにあった収益を生む仕組みがみえてくる事もあるのです。
低収益物件の種類とは、収益性の低い貸地・老朽化したアパート・稼働率の悪い賃貸マンションや商業ビル等の事を言います。
なぜ収益がでないのか？
一般に物件を選ぶ要件として、家賃や築数、駅の徒歩にかかる時間、スーパーやコンビニが近くにあるがどうか等の立地条件が重要であり、日常の生活所それだけ便利かが求められます。また、最近ではペットを飼える部屋や、近隣とのトラブル回避のため、遮音効果のある部屋も人気物件とされています。余っている土地があるから、と安易に賃貸マンションやアパートを作るのは危険です。
なぜなら、大手不動産会社やデベロッパーが各地で建設を進めている高層マンションなどに人気が集まり、「その他」の物件には質の良い入居者（きちんと家賃を支払ってくれる）が来ない危険性もあるからです。最初のうちは「新築」物件として集客できても、10年程経つと「中古」物件となり競争力も落ち、家賃相場も激減という事もあるのです。
それに作ったからには管理や年数によっては修繕も必要になってきますが、収益に見合わない管理費を支払っていないか再度見直し、自分でできる管理はできるだけ管理会社を通さずに自分でやり、出費を抑えるようにしましょう。また、どれだけ時代にあった物件に「再生」をとげるかで知恵を絞ることが大切なのです。
物件を再生させるタイミング
家賃収入の物件の場合、入居者が出て次の入居者が決まるまで、期間が少しずつ長くなってきている、と気づくことはありませんか？その「気づき」がひとつのポイントです。また、経年劣化の修繕はひとつ壊れるとまた次…という具合に、立て続けに待ったなしで起こる事が多いものです。それが保険金での範囲内ならともかく、見積もっている予算内で収まるとは限りません。
売却して利益が少しでも出るようならば「今」が検討段階です。低収益物件はリノベーションしたところですぐに買い手がつくとは限りません。うまく買い手がついても、あけ渡すまで数カ月かかるものです。客層や市場の動きを見極め、地域にあった「見切り」の時期を決めなければいけません。先々のスケジュールを視野に入れ、リスクコントロールをしていきましょう。
