土地の価格には、5種類もの価格があることをご存じでしょうか。
本来、モノやサービスというものは、完全競争の中では一物一価、ひとつしか価格がないはずですが、土地には5つもの価格があります。価格が5つもあって何が困るかというと、遺産相続をする場合です。遺産分割協議を行う際に、不動産の価格が複数あっては、どの価格を採用するのか、面倒なこととなります。
本稿では、不動産相続における遺産分割を行う際の不動産評価について、どのように対応すべきか一案をご提示することを目的として、まずは、土地の価格、5種類について概観したいと思います。
また、実際の遺産分割協議時に、相続人間の諍いが起きないようにする方法についてもご紹介させて頂きます。
不動産の価格 5種類
土地には、
①実勢価格（時価）
②公示地価
③基準地価
④路線価
⑤固定資産税評価額
の5種類の評価価格があります。これは日本特有であり、日本の縦割り行政に起因するものという見方もあります。
各価格の根源をみてみると、①実勢価格（時価）は、実際の取引価格、つまりは経済学上の一物一価の法則、②公示地価は、国土交通省が発表する価格、③基準地価は、都道府県が公表する価格、④路線価は、国税庁が公表する価格、⑤固定資産税評価額は、市町村が公表する価格となっております。
各価格特色があります。
②公示地価/③基準地価は、①実勢価格に一番近いものと考えられております。そもそも②公示地価の目的が、土地取引における一定の指標を与えるために公開されているものだからです。②公示地価と③基準地価の違いは、価格時点です。②公示地価は1月1日、③基準地価は7月1日となります。
④路線価は、相続税や贈与税のもとになる評価となり、地形や道路との面しかたなどを基準として、税務署が計算します。実勢価格の8割ぐらいの評価です。⑤固定資産税評価額については、実勢価格の7割ぐらいの評価と言われております。
