本記事は、高橋誠一氏の著書『マンガでわかる「お金持ち大家さん」の成功法則』（クロスメディア・パブリッシング）の中から一部を抜粋・編集しています
なぜ、業者は新築ワンルームマンションを勧めてくるのか
まずは投資資金が少なくて済むということが挙げられます。それとワンルームという手軽さ、営業マンはこの言葉の響きを巧みに使ってきます。その反面、収益性の低さ、経費比率の高さ、入退去率の高さといったリスクやマイナス面は営業トークの中には含まれません。ワンルームマンションでも都心部で家賃が高く取れるところであれば経費のかかる分を吸収できますが、そういう物件は物件価格自体も高くなりますし、入居者についても若い人が中心で入退去率が激しくなります。当然入退去時には入れ替えの費用が発生しますから、安定した家賃収入は期待できません。それを考えてもフルローンでの新築ワンルームマンションはお勧めしません。多くの業者、営業マンはそういう肝心なことをはっきり説明しないのです。
「そんなに新築ワンルームマンションを勧めるなら、あなた自身が買ったらどうですか」と私ならその営業マンに言ってやります。
売ることしか考えていない業者は要注意！
フルローンで投資物件として新築ワンルームマンションを購入したのはいいが、赤字になってしまい、給与で赤字分を補填してローンを返済しているという方が少なくありません。これでは、本末転倒、心豊かな生活を送るどころか、毎日ヒヤヒヤ、心貧しい生活を送ることになります。中には赤字の補填が追い付かず自己破産に追い込まれてしまうケースもあります。こうなっても業者や販売会社は知らんふりです。こんなことを続けていたらアパート経営で豊かな老後なんて夢のまた夢です。結果的にこうした状況にお客様を追い込んでしまう悪徳業者がいる限り、いつまでたっても不動産投資は怖い・危険という印象は拭えないでしょう。
どうしてこうなってしまうか？「悪徳業者にだまされた」と言ってしまえば簡単ですが、要はその手の業者は物件をお客様に売りつけることしか考えていないのです。自分たちが儲かればそれでいい、お客がその後どうなろうが考えていないのです。そんな業者は不動産投資のプロではありません。
私たち不動産投資のプロは、お客様が儲かり、その結果として自分たちも儲かるウィンウィンの関係しか考えていません。この業者と顧客の関係は他の投資でも同じだと思いますが、この関係が意外と築かれていないのが不動産投資の世界です。ですからなおさら私たちはこの関係を大事にしています。
2棟目が欲しい焦った気持ちに付け入る営業マン
私たちの古くからのお客様に男性会社員の南様という方がおられます。年収は2,200万円で保有資産は1,000万円お持ちで奥様と子供さん3人の5人家族です。2007年、50歳の時に初めて相談にお見えになりました。その時は購入価格2,600万円で利回り11％の中古アパート（8室）を購入され、「お金持ち大家さん」を華麗にスタートしたかに見えたのですが……。
ある日こんな出来事がありました。南様がいつも通り自宅の郵便ポストをチェックすると、そこには固定資産税納税通知書が。
早速、開けてその額を確認した南さんは頭を抱えてしまいます。そこに記された固定資産税を納税してしまうとアパート経営が赤字になってしまうというのです。
以前南様は所有する物件をもう少し増やせば青色申告にできると考えました。当時もう1棟購入する資金がなかったため、フルローンでワンルームマンション投資ができると宣伝する業者のセミナーに行って、そこで勧められるままに5室も購入してしまったのでした。
「税理士に相談しようか、弁護士に相談しようか」といろいろ迷った末に、「最初のアパートを買った高橋会長のところに相談しよう」ということになり、ご本人曰く「恥を忍んで」私のところにお見えになりました。
先にお話した通り南様は50歳の時2,600万円、利回り11％の中古アパート（8室）を私どもから購入、収益も出て年間260万円ほどの収入がありましたが返済も残っており、2棟目を買うには頭金を貯める時間が必要でした。本来なら2棟目を買うために頭金を貯めていればよかったのですが、フルローンで買えて、青色申告にも利用できるという誘惑に負けてしまったわけです。
営業マンは、「すでにアパートを1棟購入していて頭金がない」と言う南様の言葉に「弊社の場合フルローンが使えますし青色申告には経費として落とせます」と言葉巧みに付け入ります。すっかりその気になってしまった南様は、「その年収なら区分所有で5室いかがですか」と言う営業マンの言うことを聞いて契約書にサインしてしまいました。
「お金も使う予定ないし、これくらいなら大丈夫かな……」。南様のこの気持ちが、裏目に出てしまったわけです。使う予定がないなら2棟目の頭金として貯蓄すべきでした。
不動産投資でやってはいけないこと
私は、セミナーや講演会で、毎回毎回、口が酸っぱくなるほど「フルローンによる新築ワンルームマンション投資はダメです」とお話しています。
ここからは「お金持ち大家さん」になるためにはやってはいけないことをお話します。
まず、1つ目は先ほどお話した南様のケース。南様が陥ってしまった赤字地獄です。「新築のワンルームマンションを買ってはいけない」ということ。元々の事の始まりは、南様は私がいつもお話している自己資金を準備できずに、「フルローンでいけますよ」と言う営業マンの甘言を信じてしまったことです。南様に物件を勧めた営業マンは、その時点ではマンションを売ることしか考えていません。売ってしまった者勝ち、それまでです。繰り返しになりますが経費がどれくらいかかるとか、入居者が安定しないとかそんなことはお構いなしです。この図表にあるように営業マンの甘言に乗ってフルローンで買ってしまったら、地獄！ まさに終わりです。
南様のように後で気づいて、軌道修正できればいい方で、このままいったら自己破産です。この事実を知らないまま、多くの方がこの間違いを犯しているのです。「中古アパートのオーナー」というより「新築マンションのオーナー」と言った方が確かにカッコいいし、聞こえもいいですよね。しかしそこには大きな落とし穴があることを、しっかり認識してください。
南様の実例は、大きな怪我に至る前でしたからうまくいきましたし、最初に「お金持ち大家さん」を始めた時の中古アパートがあったのが幸いしました。自慢するわけではありませんが、私どものこの中古アパートがなければ、今回のようにうまく軌道修正できたかわかりません。我々にご相談いただいたからこそ、軌道修正も叶ったというものです。基本的にやってはいけないことをやっているのですから、現実はなかなか厳しいのは確かです。
新築マンションはフルローンでは絶対買ってはいけません。なぜかというと2年くらいで半額になるからです。例えば東京の港区のように場所がいいところは落ち方も鈍いかもしれませんが、それでも新築ワンルームマンションは止めた方がいいです。もしフルローンで買っていれば、半額になった場合、下がった分を自分の資金で補填しなければなりませんから、そうなると当然、「売れない！」ということになります。このような状況で私どものところに来ても助けようがありません。南様のように、古いアパートを売ることで自己資金を得るか、あるいはまだ他に自己資金として足りるだけの資金を持っていれば、復活する方法はあります。南様と同じ復活は厳しいかもしれませんが、このようなお悩みをお持ちの方は、なるべく早めに私どもにご相談ください。ともに復活の道を考えましょう。
そして2つ目、「ローンの繰り上げ返済をしてはいけない」ということ。サラリーマンにとっては特に大きな負担は住宅ローンの返済です。少しでも早く返したい、重荷を軽くしたいというのは、よくわかります。しかし、私に言わせれば住宅ローンは借入期間内に返済するのが賢い方法なのです。そうでないと言うファイナンシャル・プランナーや金融関係者もおられるでしょうが、そういうことを言う方は「お金持ち大家さん」を知らないか、そういうお金の運用をされたら困るという方々なので、そういう意見は無視してください。あくまで「お金持ち大家さん」を目指すのであれば、住宅ローンの繰り上げ返済はしないでください。
それでは、繰り上げ返済しないで重荷を背負ったまま「お金持ち大家さん」になれと言うのか？ というと、そうではありません。それは単純なことです。繰り上げ返済するお金があったら、投資用アパートを買う資金に回してください、ということです。図表2-1にもある通り、繰り上げ返済するお金を貯金して、2棟目3棟目を買う自己資金に充ててください。これを確実に実行していただくことによって、「お金持ち大家さん」になれる道が確実に開かれていきます。正直、時間はかかります。
住宅ローンをコツコツ返すのと同じでコツコツ自己資金を貯めてください。そこでは余計な贅沢を排除しましょう。リッチな外食や海外旅行も「お金持ち大家さん」になればいつでも、何度でもできます。
またマイホームを所有していない、もしくは検討中、という方は、マイホームを後回しにしましょう。マイホームの頭金にするお金を「お金持ち大家さん」になるための自己資金に充てましょう。
サラリーマン、自営業者を問わず、マイホームを持つことを一つの夢のように考えがちですが、私たちの夢はマイホームを持つことではなく「お金持ち大家さん」になることです。「お金持ち大家さん」になってからマイホームを考えても決して遅くはありません。
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