本記事は、高橋誠一氏の著書『マンガでわかる「お金持ち大家さん」の成功法則』（クロスメディア・パブリッシング）の中から一部を抜粋・編集しています
老後資金が足りない！ 何もしなければ、この問題が解消されることはありません。
2019年、老後資金が2,000万円不足するという報告書が金融庁から発表されました。いわゆる老後2,000万円問題です。これは金融庁の金融審議会「市場ワーキング・グループ」による「老後20～30年間で約1,300万～2,000万円が不足する」という試算を発端に物議を醸した「いかに老後の資金を形成するか」という問題のことです。
この「2,000万円」という金額は、夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみの無職世帯では毎月約5.5万円の不足が生じるため、20～30年間の不足額が約1,320万～1,980万円に上るという試算に基づいています。
このニュースの衝撃は、かなり大きいものでした。特にサラリーマンの場合、毎月厚生年金を納め続けていれば老後は何とかなる！ と一般的に考えられていましたし、企業によってはこれとは別に毎月積み立てている企業年金もありますから、取り立てて老後の心配は必要なし、と考えていた方も多かったはずです。
またこの問題は単に老後資金が不足するというだけの問題ではありません。なぜ、不足するか？ 公的年金支給額は物価やインフレにスライドして上がっていくものではない、というのがわかったからです。その原因には少子高齢化があります。公的年金制度は納付者（現役世代）と受給者（退職世代）のバランスで成り立っています。納付者が受給者より多い場合は問題ありませんが、これからは納付者が減り受給者が増える、つまり公的年金制度を支える人が減って納付者一人当たりが支える受給者が増える形になります。当然原資が減るわけですから、年金受給額は増えません、それどころか減っていきます。現在公的年金の受給額の最高はおよそ20万円といわれていますが、これが18万円、17万円と減っていくわけです。企業年金がある方はこれに数万円上乗せでもらえる程度です。
年金プラスのお金を用意する他はない
「老後2,000万円問題」の話題が新聞やテレビのニュースで流れて初めて、老後のことを真剣に考える契機になったことは間違いありません。
そこで考えることは、年金以外に定期収入を得るという考え方です。ここまでは誰でも考え付くと思いますが、大事なのはここから先です。まず、老後のために貯金をしようと考えます。専業主婦の家庭なら奥さんが働く、すでに共働き家庭ならパートタイマーで働いている奥さんが正社員で働くとか、つまり夫以外の人、奥さんの稼ぎを増やしその分を貯蓄に回す、などです。手っ取り早いとは思いますが、考える通りの収入が奥様の働きから得られるか不確定ですし、夫がもっと給料の良いところに転職を考える、というのもあまり現実的ではありませんよね。この二つを失敗したら、今の生活水準すら崩れてしまうリスクがあります。
それでは、どうしよう、次に考えるのが投資です。老後2,000万円問題が話題になった時、“老後に備える資金づくり”のような投資話が雨後の筍のように出てきました。株式投資、FX投資、投資信託、不動産投資、それは今でも続いています。ただ、株式投資や最近のFX投資、これは要注意です。この二つは勝ち負けを優先するような商品で勝つ時もあれば負ける時もあります。安定的な収益を狙い安定的な収入を得るには向きません。個人の方で株式投資やFX投資で継続的に勝ち続けて資産を増やしたという話は残念ながら聞いたことがないからです。投資信託も同じようなもので、本来は長期的視野で運用されているものを株式投資のように短期間で売買して、結局損をしている方が後を絶ちません。
では不動産はどうでしょうか、私がお勧めするアパート経営の「お金持ち大家さん」も不動産投資の一つです。
やはりまだまだ不動産投資は怖いもの、素人が手を出すものではない、ましてズブの素人のサラリーマンが手掛けるものではないという考え方が一方にあります。それは世間一般で考えると、そうかもしれませんが、私はまったくその逆の考えです。財を成すのは不動産です。財を成すまではいかなくても安定収入を得られるのは不動産しかないと考えるからです。
「お金持ち大家さん」はコロナ禍でも不変
私が不動産投資を勧める理由は、不動産に対する絶対的な信用と需要の高さを知っているからです。不動産はこの日本がそして地球がなくならない限り存在します。そしてそこに居住する人もなくなりません。私たちの「お金持ち大家さん」は安定して需要の高いアパートの経営を手掛けています。ですので「お金持ち大家さん」は非常に信用度が高いと言えるでしょう。
昨今のコロナ禍にあって多くの産業・企業がダメージを受けました。不動産業界もダメージを少なからず受けましたが、私たちの「お金持ち大家さん」の収益にダメージはほとんどありませんでした。順調に収益を上げ家賃収入を得ています。
不動産投資は私たち不動産のプロが手掛ければ決して失敗することはありません。図らずも今回のコロナ禍でそれが立証されました。
一次ブームになったアパート経営もここにきて勝ち負けがついてきました。金融機関の貸し込みによりアパート経営に失敗した顧客の訴えが表面化した事件もありましたが、専門的な知識を持たない、私に言わせればプロではない不動産業者たちや金融機関によってアパート経営の世界はそれなりに痛みました。アパート経営者の多くが傷ついたことは残念でなりません。そうした中で辛くも私たちと縁があり「お金持ち大家さん」に戻れたお客様がいます。これは私にとっては嬉しいことでした。
これからも、そして今現在も私たちは、まず、お客様に寄り添い、お客様の希望にそったプランを考え、「お金持ち大家さん」になっていただくことを考えています。
お金にお金を生んでもらいましょう、それが「お金持ち大家さん」
何か新しいことを考えよう、何か新しい投資を始めてみようというサラリーマンにとって、問題になるのが、資金的な問題と、すでに抱えているローンの問題です。
一つ目の資金的問題ですが、私たちは、「お金持ち大家さん」を始める前提として初期投資金額、平たく言えば頭金ですが、この頭金を2,000万円用意してください、とお願いしています。この2,000万円は預貯金の2,000万円です。銀行からの借入のように他から調達するお金ではありません。「お金持ち大家さん」を機能させるためにはこの2,000万円がまず必要です。
この話をすると、「なんだ、それなりにお金を持っていないと相手にしてくれないのだな」と思われる方もいらっしゃると思います。特にサラリーマンが2,000万円を貯めるというのは簡単ではないと思います。すでに子供がいて教育費がかかる、家のローンもある、そういう方も多いでしょう。それでも2,000万円が「お金持ち大家さん」への道には必要です。
とにかく贅沢も最小限で2,000万円貯蓄してください。海外旅行もリッチな外食も、そして高価な車も、それは「お金持ち大家さん」になればいくらでもできます。
「お金持ち大家さん」の目的は、週に一度のリッチな外食、年に一度の海外旅行、子供への支援、そして孫へのお小遣い、これらをすべて実現するためと、私は講演会などでことあるごとにお話しています。このことはすでに本書でもお話していますね。
豊かな老後を、余裕のある生活を目指すためには、現在手元に資金があまりない方はこのことをしっかり認識して貯蓄していただくことが必要です。
そしてもう一つ、サラリーマンにとって重石となっているのが住宅ローンです。2,000万円あったら、2,000万円貯めたら、まずは住宅ローンの繰上げ返済を、と考える方も多いでしょう。ローンを完済して、本当の意味で自分の家にしたい、ローンから解放されたい、返済残高を減らし負担を少しでも軽減したい、そう考える気持ちはわからないでもありません。しかし、「はいそうですか、では繰り上げ返済をしてください」と言わないところが私たち不動産のプロです。お客様の立場に立つ私たちプロは、今の業界の常識から見れば良い意味でへそ曲がりです。
ローンを完済、または残高を減らしてローンの負担から解放されたとしても、その後どうしますか？ ここが問題です。ローンを完済、もしくは軽くしたところでその返済に使ったお金（2,000万円としましょう）が老後の生活に活かされますか？ 確かにローン地獄からは解放されますが、だからと言って何もしなかったら、老後資金が増えるわけではありません。私は、「そんな不確実なことにお金を使うくらいなら、貯まったお金は繰り上げ返済に使わず、『お金持ち大家さん』の自己資金に使いましょう」と言います。これが、繰り上げ返済ではない選択肢＝「お金持ち大家さん」をお勧めする私たちの答えです。
もう一度、ここで整理しましょう。サラリーマンが「お金持ち大家さん」になるためには、
まず、2,000万円の自己資金（頭金）を貯めましょう。
また、現在2,000万円の貯蓄があったら、住宅ローンなどの繰上げ返済はせず「お金持ち大家さん」の自己資金（頭金）に充てましょう。
サラリーマンのニーズにもしっかり応えるのが「お金持ち大家さん」
さて、サラリーマンでも「お金持ち大家さん」になれる、そのためにはしてはいけないことをお話しました。このところ老後2,000万円問題もテレビのニュースや新聞で目にすることは少なくなりました。だからと言って、老後2,000万円問題がなくなったわけではありません。今でも「お金持ち大家さん」を目指して私のところに相談に来られるサラリーマンが後を絶ちません。
では、どのようなサラリーマンが私に相談に来られるのでしょうか？ 自分はどのケースに当てはまるのか気になるところだと思います。サラリーマンと一口に言っても、大企業にお勤めの方もいれば、中小企業にお勤めの方もいて、一口で括るのは難しいのです。
ここまでお読みいただいたあなたは、だいたいおわかりだと思いますが、サラリーマンが「お金持ち大家さん」を始めるためには、まずは自己資金が必要です。何度も言いますが頭金として2,000万円ほどの自己資金をお持ちかということです。まず、これが前提条件となります。それさえクリアできれば、私たちが定める一定額以上の給与所得があれば、まず問題ありません。「お金持ち大家さん」をスタートさせることができます。
ただし、サラリーマンの場合、意外な落とし穴があります。落とし穴というと言いすぎかもしれませんが、住宅ローンの存在です。すでにご自分の家を買いローンを抱えている方がおられます。それはそうでしょう、自分の家を持つことはサラリーマンの夢、持ち家はサラリーマンでうまくいっているというステータスみたいなものです。世の中もそれを吹聴してきましたし銀行も喜んでお金を貸してくれました。私は、著書やセミナーで「自分の家を持つのは『お金持ち大家さん』が成功してから、軌道に乗ってからにしなさい」と言っています。ローンなどで家を買わず、その頭金になるお金があったら、頭金を貯める収入があったら「お金持ち大家さん」の自己資金に充てなさいと。この考えはまったく変わりません。ただ、購入したマンションや戸建て住宅が家賃でまかなえていれば、この限りではありません。
しかし、「お金持ち大家さん」のことを知らずに住宅ローンで家を買ってしまったサラリーマンの方は意外と多いのです。
「すでに、住宅ローンを抱えてしまった、それでも『お金持ち大家さん』になりたいのですが」そういったご相談にも私たち不動産のプロは誠心誠意お応えします。
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