本記事は、高橋誠一氏の著書『マンガでわかる「お金持ち大家さん」の成功法則』（クロスメディア・パブリッシング）の中から一部を抜粋・編集しています
なぜ、安定した収入が約束されるのか 「家賃保証」と「管理委託」
アパート経営にとって欠かせない重要事項は入居率と安定した家賃収入です。「お金持ち大家さん」で安定した固定収入を得るためには、良いパートナーと巡り合い、良い物件を紹介してもらい、これを購入するわけですが、それだけではありません。私たち三光ソフランは以上の条件を十分に満たしていますが、それにプラスして「家賃保証」と「管理委託」を付けて物件をしっかり運用しています。
この「家賃保証」は別名「サブリース」といいます。これは管理会社が大家さんから1棟まるごと借りて、入居者に転貸することで、大家さんに家賃を保証します。
このサブリースを組まないと、大家さんが自分で入居者を探し、さまざまなトラブルに対応しなければなりません。大家さんと聞くとトラブル処理を連想される方が多いと思いますがサブリースを付けることで、この心配は払拭されますのでご安心ください。この分、管理会社への手数料が発生し家賃収入が減りますが、その分を経費として割り切れば、物件が遠隔地にあっても問題ありませんし、何より四六時中物件管理のことで頭を悩ますことがなくなるのは、大家さんにとって精神的なメリットもあります。
ただし、常に満室が見込める物件でないと、管理会社はサブリースを組んでくれません。だからこそ、立地が良くて適正家賃でも利回りの高い物件を選ぶことが重要なわけです。私たちは管理会社も持っていますので、物件紹介からローン交渉、家賃保証から管理委託までトータルでお客様とのお付き合いをさせていただいています。
お客様の成功が私たちの利益に私たちは信頼できるパートナー
なぜ、私たちがお手伝いしている「お金持ち大家さん」ではみなさんが成功しているのでしょうか？
それには2つの理由があります。1つは「私たちには確実に高い利回りを実現できる物件かどうかの目利きができるから」。そしてもう1つは、同業他社との目線の違いがあります。私たちはお客様が「お金持ち大家さん」で成功してもらうという目線で活動しているからです。
私は今まで約2,500人の方から個別相談を受け、そのうち1,200人が1棟目を買ってその後、2棟目、3棟目、それ以上と買っていきます。なかには10棟、11棟とお持ちの方もいますが、誰一人として当社から離れた方はいません。「次買うときもまた会長に頼みますね」、みなさんこう言ってくださいます。
図表5-1を見ながらお話しましょう。まず物件を買うなら東京から30キロ圏内がいいです。今、人口が増えているのは、首都圏の東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県です。残念ながら他は減っています。駅からの距離は徒歩10分が基本で、長くても15分です。そしてコンビニなどが近くにあるところが良いですね。「コンビニ？ 何で？」と言う方がいますが、このアパートは自分が住むわけではありません。賃貸で部屋を借りたい人が住むのです。コンビニが近くにあると夜など何か買いたいときに便利なのですよね、だから近くにコンビニなど、という条件を付けているわけです。これ、大事なことです。
次に、管理会社です。これが一番大事です。私たちがお客様から信頼できるパートナーとして選ばれているのは、物件を目利きする力とこの管理力です。うちはいろんなものを販売しますが、お客様にそれを売って、ハイ終わり！ ではありません。販売もするけど管理も全部うちがやります。うちがその物件のことを全部知っていて管理もすべてやるからお客様は安心なのです。大家さんの頭痛の種である賃貸物件のトラブルもうちが解決します。サブリースもうちがやっています。営業力があってエリア内でナンバーワンの会社、これもうちです。
良質な管理、家賃集金、滞納督促ができる、すべてうちのことです。こう話してくると、必要事項と言いながら自社の宣伝をしているみたいですが、事実ですから。どうぞ安心してください。加えて当社はアパマンショップのナンバーワンのフランチャイズでもあります。もともとアパマンショップも私がつくりましたから安心してください。
そして当社は融資の相談ができる不動産会社でもあります。取引銀行もたくさん持っていますし、銀行が出してきた金利が高い場合「もう少し下げて」と金利交渉ができます。お客様にとっては有難いことですよね、これを私たちは、さらりと銀行にお願いできます。みなさんが交渉しても絶対下がりません。さらに家賃交渉も当社がやります。家賃交渉までやってくれる不動産会社ってそんなにありませんよ。そういったことを全部当社がやります。ですから、「次も会長のところで」とリピーターが増えていくわけです。だから当社は優良物件を豊富に持てるということにもなるのです。
こうしてみると、いかにパートナー選びが重要かということがおわかりいただけるかと思います。私たちはお客様の目線で、すべてをオペレーションさせていただきますから、安心してお任せください。
また、業者を見る場合、その業者が「全国賃貸管理ビジネス協会」の会員であるかどうか、これも重要なポイントになります。この団体は賃貸業界で最大の規模を持ち、全国に1,800の会員企業ネットワークがあります。ちなみに、私はそこの会長も務めています。
金融機関出身者松下様も私たちの「お金持ち大家さん」
ここで冒頭に出てきたお客様のお話をします。松下様は金融機関を早期退職され、登山家になるという夢の実現のために「お金持ち大家さん」を選ばれました。私たちのお客様にはいろいろな職業の方がおられますが、信用を重視する金融機関出身のお客様も私たちをパートナーとして選んでくださっています。このお客様は、スタートは62歳とやや遅めでしたが、退職金と預貯金で1億円の資産をお持ちでしたので、登山に集中するため「お金持ち大家さん」をお勧めしました。物件は松戸駅から徒歩12分にある自社物件で5,500万円の木造2階建てアパートです。
自己資金2,100万円、借入金3,400万円でこの物件を購入されました。早期退職されているので、都市銀行からではなく日本政策金融公庫から借入しました。サブリースを付けて、家賃収入は月額31万円（年額372万円）、返済が月額16万円（年額192万円）で、手取り収入は月額15万円（年額180万円）です。安定した家賃収入が心のゆとりとなり、松下様の登山活動を支えています。「お金持ち大家さん」は、オーナーの夢や活動もゴールの一つと考え、それを応援するシステムでもあるのです。
銀行ローンが組めなくても資金があれば大丈夫
「お金持ち大家さん」への必須条件は2,000万円の自己資金と銀行からローンが組めることが必要とお話してきましたが、仮にローンが組めなくても資金があれば月8万円のパート賃金の方でも「お金持ち大家さん」が始められます。その事例をご紹介します。
大林様はご主人を交通事故で亡くされ、お子さんと2人暮らしでした。月額8万円のパート収入で年収は約100万円。実家に住んでいることもあって、なんとか生活できている状況でした。ただ、大林様には交通事故で亡くなったご主人の保険金5,000万円がありました。この方はどこかで私たちの話を聞きつけ「高橋会長なら信用できそうだ」ということで相談にお見えになりました。10年前に亡くなったご主人の保険金は手つかずに置いてありましたので、それを資金にして現金（パートですからローンが組めません）で3,200万円の松戸市内、駅から徒歩15分のところの中古アパートを購入しました。
図表5-2を見てください。これによって、パート収入を合わせた年収は484万円になりました。この後～現在まで図表5-3のように投資をされています。2棟目3棟目までは中古です。この時点では中古しか買えなかったのですが、立地の良い物件なら十分な利回りが得られます。ここでも新築にこだわる必要がないことがわかりますね。そして、2016年には10年前に中古で買った1棟目を3,000万円で売却、そのお金でこんどは新築のアパートを購入されました。現在は新築でもう1棟購入され、ローン返済後の月々の手取りは70万円、すでにパートも辞め、大林様にとってのゴール、悠々自適な生活をされています。
ご主人が遺してくれた5,000万円で「お金持ち大家さん」を始めて、月収8万円の先の見えない生活から見事ホップ、ステップ、ジャンプができたのです。こういう事例をお話できるのは私たちにとっても、本当に嬉しいことです。このように、固定収入が少なく定職を持たない方でも、資金を有効利用することで、その後の人生を変えることができます。「お金持ち大家さん」はまさにこのためにあるのです。
物件に見栄を張らずリフォームも最低限で
最後に、もう一度お話しておきたいこと、それは物件に見栄を張らないことです。図表5-3を見ればわかりますね。1棟目の中古物件を3,200万円で購入して10年後に3,000万円で売却しています。売却で200万円の損が出ましたが、この1棟目は10年間で3,000万円以上の家賃収入をもたらしてくれました。ということは全然損していないということです。これが私たちの物件を見極める力なのです。
そしてもう1つはリフォームにお金をかけないこと、これも何度も言っていますが、リフォーム業者と結託している業者は、必要以外のリフォームをしようとします。私に言わせれば、その必要はありません。洗面所やバスルームといった入居者の気になるところを集中的にリフォームすればいいのです。私たちは、そういったことまで念頭に入れて物件をご紹介します。それが投資資金を少しでも少なくし有効活用することに繋がるからです。
あなたの大事なお金、それを投資して無駄なくしっかり運用し、あなた自身のために使う。それを私たちにお任せいただき、安心して「お金持ち大家さん」を目指してください。
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