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もしあなたが賃貸物件を持つオーナーになったとしたら、運営していく上で何が心配の種となるだろうか?いろんな意見があると思うが、それは間違いなく『空室』だろう。それに加え、家賃回収や住民との直接対応に不安を抱えているオーナーもいる。一般的に不動産投資として賃貸物件購入の際にローンを組んでいる場合は、返済原資に家賃収入を見込んでいるケースが多々見受けられる。長期間空室が目立つようでは満足な家賃収入は入らないし、家賃の滞納者が多いと回収に手間とコストがかかるだけで、ローンの返済も満足にできない。


家賃保証とは

そこで、そのような不動産オーナーのために事業会社が賃貸物件を管理し転貸する一括借上のシステムがあるのだ。一括借上は不動産会社等とサブリース契約を結び、運営を代行してもらえる。家賃についても家賃保証をしてもらえるので、空室があっても保証された家賃は受け取ることができる。保証賃料は一般的に家賃設定額の80%~90%となっており、委託する運営会社や賃貸物件の環境によっても変わってくる。家賃保証をしてもらえる上に、物件管理を代行してくれるので、入居者のクレームやトラブル対応に直接悩まされることがありません。賃貸不動産オーナーにとってはなんともありがたい夢のような話だ。

しかし、このおいしい話にはさまざまなリスクも内包している。そこで今回は、家賃保証に対するリスクを確認していく。


空室リスクをカバーするため

家賃保証の大きな魅力は空室に関係なく家賃収入を得られることだ。賃貸物件における空室は、資本投下をしたものの回収ができない状況だから、事業として行う場合には死活問題になる。しかし、一括借上など家賃保証をしてもらうことで完全に空室リスクはカバーできるのだろうか。

実際に保証される家賃は管理委託する会社と取り決めるが、受託する側も事業として行うため、当然受託側に利益が出る家賃を提示してくる。そこには立地や築年数に応じた空室リスクも計算されているため、空室リスクの高い物件では相応の家賃が提示され、空室リスクを考慮した家賃を受け取ることとなる。

ただし、一括借上を行う場合はノウハウを持った不動産業者が自社の収益をかけて入居者募集を行うので、通常の不動産管理委託で入居者募集を行うより空室状況は多少改善するかもしれない。あくまで、そのレベルでしか空室リスクをカバーできないと認識したほうがいいのではないだろうか。