アパート経営のメリット
アパート建築は評価額を下げ節税対策できることが、最大のメリットだ。またアパートから安定した不労所得が得られるのも魅力だろう。大手ハウスメーカーであれば、たいてい子会社にアパート管理会社を持っており、賃料保証型のマスターリースも利用できる。
大手ハウスメーカーは、この相続評価減と安定収入の2つのメリットを打ち出し、30年間の返済シミュレーションも提示してくれるため、安心してアパート経営を始めることができるだろう。
「評価額を下げる＝価値も下がっている」というデメリット
一方で、デメリットもあることを忘れてはならない。基本的に節税対策で評価額を下げるということは、不動産価値を下げることにもなるのだ。地方都市で賃貸アパートを始めようとしても、賃料が低く建物投資額に対して利回りが、わずか2～3％というのもよくあることだ。
一般的に郊外の収益物件を購入しようとする投資家は、リスクを高く見るため高利回りの物件しか買わない。
すると、地方都市の物件は土地と建物を合わせて7～8％の利回りでしか売れない。そのため元々の利回りが2～3％の物件は、相当安くしなければ7～8％の物件とはならないため、大損をすることになる。
つまり賃貸アパートは価値を下げる土地の利用方法でもあり、ゆえに評価額も下がるということなのだ。
相続対策は出口戦略を見据えて検討
30年前に建てたアパートで、テナントが埋まらず借金が返済できずに売却するケースが後を絶たない。安くしか売れないため、相続対策だったにも関わらず借金だけが残るのだ。30年前となるバブル時代には、想像できなかったのだろう。
ハウスメーカーの営業話に乗り、アパートを決断する前に、近隣にある古いアパートを、今一度よく見てみよう。これからの相続対策は、30年後の出口戦略も見据え、検討していく必要があるのかもしれない。（ZUU online 編集部）
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