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Written by 小野みゆき 2記事

収支計画の策定を

住宅購入は「年収の5倍まで」のセオリーは正しいのか?

そろそろ住宅の購入をと具体的に探し出すと、気になる物件がいくつか出てくる。しかしいざとなると、その物件が買えるかどうかがわからない。よく「住宅購入は年収の5倍まで」といわれるが本当にそうだろうか? 今回はそのセオリーは正しいのかを考えてみたい。

「住宅購入は年収の5倍まで」は正しいのか

住宅ローン,住宅購入
(写真=PIXTA)

頭金はすべて諸費用にあてるとして、住宅ローン借入分の物件を購入したと仮定して考えてみる。

例えば、年収300万円の世帯が、住宅ローン借入金1500万円を金利1.0%で35年返済としたら、月々4.3万円を返済しなければならない。所得税・住民税・社会保険料の合計を20%とすると、手取り収入は月々20万円となり返済負担率は21.5%になる。

一方、年収1000万円の世帯ならどうだろうか。年収の5倍の5000万円の住宅ローンを組むと、同条件での借入なら月々14.2万円の返済となる。手取り収入を月々60万円とすると、返済負担率はおよそ23.7%となり、年収300万円世帯より高くなる。

しかし、実際の暮らしを考えた場合はどうだろうか。住宅ローン返済後、年収300万円世帯は月々15.7万円で、1000万円世帯は月々45.8万円で生活することとなる。年収300万円世帯のほうが返済負担率は低いが、ローン返済が生活に大きな影響を与えることは間違いないだろう。なぜならば、人は生きていくために最低限必要なお金があり、年収300万円の世帯でも、1000万円の世帯でも、同じ家族構成であれば、その額が極端に変わることはないからだ。

「年収の5倍まで」はだれにあてはまるのか?

住宅購入を考える一番多い年代の30代の生活費は、総務省「家計調査年報(2016)」によると二人以上世帯で約27万円となっている。この例で考えてみよう。

年収600万円世帯が住宅ローン借入金3000万円を、先ほどの条件で組んだ場合、月々の返済は8.5万円となる。手取り収入が月々38.5万円とすると、月30万円での暮らしとなる。

また、年収500万円世帯では、年収5倍の住宅ローンを同条件で組むと、手取り収入から住宅ローンを引いて月々約26万円での暮らしとなり、先ほどの平均生活費約27万円に近い数字となる。つまりこのセオリーは、30代二人以上世帯として、年収500万円から600万円世帯で当てはまることになると考えられる。

では、自分にとって購入可能な物件価格はどのように計算するべきなのだろうか。

購入可能な物件価格の目安

住宅を購入するのに必要なお金は、土地・建物などの物件の価格だけではない。一時金として必要な費用として、登記費用やローン事務手数料、仲介手数料などの諸費用がかかる。諸費用の目安は、物件価格の5%から10%をいわれている。

つまり、
「物件価格+諸費用(物件価格の10%)=頭金+住宅ローン借入額」という計算式が成り立ち、
「物件価格=頭金+住宅ローン借入額-諸費用(物件価格の10%)」といえ、
「物件価格=(頭金+住宅ローン借入額)×約90%」となる。

頭金はいくら用意できるか?

購入可能な物件価格を知る場合、まず現在の貯蓄額はいくらか、そのうち住宅購入に充てることができるのは、いくらなのかを決めておきたい。頭金は多ければ多い方が借入金は少なくて済み、月々の返済も楽になり、利息の削減にもなるため総返済額が少なくできる。最低でも諸費用の目安である10%は用意しておきしたい。

とはいえ、住宅購入後にかかる費用や、突発的な支出に備え、貯蓄の全額を住宅購入の頭金にしてしまうことは避けなければならない。

月々の返済可能額を求める

月々の返済可能額を知るためには、現在の家計の状況と将来の収入と支出の予測から、収支の計画を立てることが重要となる。今の家賃分をそのまま返済に充てることができるというのは、あまりにも安易な考え方だ。

子どもがまだ小さい場合、高校や大学にかかる教育費用や、持ち家となることで光熱水道費や修繕費の増加、固定資産税の発生も考慮しなければならない。一方、現在の収入源が夫だけであれば、子どもが大きくなり妻も働くことで、世帯収入の増加を見込める場合もある。今後のライフプランとキャッシュフローを、家族で考えることが重要となる。

返済期間を決める

返済期間は、借入当時の年齢や家族構成などによって異なる。長い返済期間を設定すれば借り入れることができる額は大きくなるが、利息も大きくなり、総返済額は増える。また、低金利の現在において変動利率を選択すると、返済期間が長くなればなるほど、金利上昇リスクが大きくなる。

金融機関は貸したい相手には、1年でも長い返済期間で、1円でも多い借入額を提示するものだ。そのことをわかった上で、借りるほうはできるだけ短い返済期間で、1円でも借入額を減らすべきなのだ。総返済額が下がるだけでなく、諸費用も低く抑えることができるというメリットもある。

シミュレーションしてみる

およその返済額と期間、金利がわかれば、借入可能額が試算できる。インターネット上でも、金融機関ででも試算できるので、一度計算してみるといい。そこからさきほどの計算式にあてはめて購入可能な物件価格を割り出してみたい。

金融機関なら、諸費用の計算もしてもらえるので、より詳細な金額を求めることもできるだろう。しかし、その後の営業活動は覚悟しておかなければならない。まずインターネット上で情報収集してから、第一候補の金融機関から順に相談するのがよいだろう。

住宅は、「欲しいと思ったら、無理をしてでも欲しくなるものだ」ということは、筆者も経験があり理解できる。しかし、住宅購入は大きな買い物であり、住宅ローンは長期間にわたって返済義務のあるお金でもある。一呼吸おいて冷静になって、自分のケースで計算してから決断しても決しては遅くないのだ。

小野みゆき 中高年女性のお金のホームドクター
社会保険労務士・CFP・1級DCプランナー・年金マスター
企業で労務、健康・厚生年金保険手続き業務を経験した後、司法書士事務所で不動産・法人・相続登記業務を経験。生命保険・損害保険の代理店と保険会社勤務を経て2014年にレディゴ社会保険労務士・FP事務所を開業。セミナー講師、執筆、家計・年金・労務相談などを中心に活躍中。FP Cafe登録パートナー

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