戸建て住宅の魅力高まる
アベノミクス前は不動産価格が高まる可能性は低く、実際、９０年代の日本バブル崩壊から地価が下げ続けており、前年比で地価が上がったのは2007年と2008年の２回だけしかありませんでした。また、「不動産価格指数（住宅）（速報）（東京都）」(国土交通省)でも、東京都の不動産価格指数が前年比で上昇したのは2007年だけでした。
ところが、アベノミクスの第一の矢である大胆な金融緩和政策、すなわち、日本銀行が、2013年4月4日に導入した「量的・質的金融緩和」により不動産価格の上昇期待が高まってきています。日本銀行は、消費者物価の前年比上昇率2％の「物価安定の目標」を、2年程度の期間を念頭に置いて、できるだけ早期に実現するため、マネタリーベースおよび長期国債・ETFの保有額を2年間で2倍に拡大し、長期国債買入れの平均残存期間を2倍以上に延長するなど、量・質ともに次元の違う金融緩和を実施しています。このため、「不動産価格指数（住宅）（速報）（東京都）」においても、2013年4月からマンション価格をはじめ上昇が見られます。
出所：「不動産価格指数（住宅）（速報）（東京都）」(国土交通省)
2014年地価公示の結果は、全国平均では、住宅地、商業地ともに下落したものの、下落率は大きく縮小し、全調査地点数に占める上昇地点数の割合が全国的に大幅に増加しました。用途別に見ると、住宅地については、低金利や住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えや景況感の改善による住宅需要拡大等もあって、全ての都道府県で、地価の下落率縮小や上昇への転換等が継続して見られます。
特に利便性、住環境等に優れた住宅地で、上昇基調が顕著に見られました。2014年地価公示において、東京都区部の住宅地の平均地価変動率は1.8％（前年▲0.2％）の上昇となっています。その中で、港区、中央区は、それぞれ5.9％（前年0.1％）、8.7％（前年0.0％）と、高い上昇率を示しています。利便性の高い赤坂、六本木、麻布、青山等において、相対的に地価上昇率が高くなる傾向が見られました。さらに、2013年９月に、2020 年オリンピック・パラリンピック東京大会の開催が決定したことから、今後の交通インフラの整備等による利便性の向上が見込まれる中央区の東京湾岸の地域等でも、地価上昇率が高くなっています。
建築着工統計調査より利用関係別の住宅着工動向を見ると、2013年は、持家が35.5 万戸（前年比13.9％増）、貸家が35.6万戸（前年比11.8％増）、分譲住宅26.4 万戸（前年比6.9％増）となっています。住宅着工戸数は、金利の低下等による資金調達環境の改善や住宅ローン減税等の住宅支援策の下支えもあって、2009年後半以降、緩やかな回復傾向が続いていましたが、2013年は、消費税率の引上げに伴う駆け込み需要の影響もあいまって、持家、貸家、分譲住宅の全てで着工が大きく増加しました。アベノミクスによる賃金上昇期待もあり、不動産購入を検討する世帯の増加、2015年10月に消費税が10%になる前の駆け込み需要の期待もあります。引き続き、持家、すなわち、戸建て住宅への魅力が高まることが予想されます。
インフレ予測、建築コスト増を考え今のうちに取得する
今後、日本は長期的にインフレ率2%の経済となることが予想されます。住宅価格に関しては、インフレ率に加えて、建設資材の需要の高まりからの上昇、さらに人手不足から住宅建設の人件費の高騰が上乗せされ、建築コスト上昇、さらに住宅販売価格へ転嫁され、現在の住宅価格が一番安いという状態が続くことが予想されます。
建設資材の需要は旺盛で、国土交通省の「主要建設資材月別需要予測」によれば、2014年3月はセメントが前年比21.4％増、生コンクリートが同18.8％増、木材が同12.4％増、普通鋼鋼材が同13.5％増、形鋼が同14.6％増など、軒並み2ケタの増加が見込まれています。また建設工事に従事する作業員の人件費である「労務費」も膨らみつつあります。国土交通省が定める「公共工事設計労務単価」は、2014年2月時点で「普通作業員」が2012年比24.5％増、「鉄筋工」が同24.6％増、「型枠工」が同24.9％増となっています。戸建て住宅は、集合住宅よりも人手不足による人件費の高騰の影響が大きいと考えられます。したがって、今後は、従来のデフレ思考から脱却して、インフレ予測、建築コスト増を考えて今のうちに戸建て住宅を取得するのがよいと思われます。
資産価値が高まる魅力的な戸建て住宅３つの条件
アベノミクス時代には、戸建て住宅の資産価格(＝購入価格)が上がりやすくなると考えられます。これまでのように、新築戸建て住宅購入価格の減少が続くことは考えにくいです。しかしながら、資産価格が上がりやすい戸建て住宅と、あまり資産価格が上がらないか、あるいは資産価格が下がる戸建て住宅に2分されていくと思われます。
資産価格が高まる魅力的な戸建て住宅の条件は、①素材へのこだわり、②デザインへのこだわり、③立地へのこだわり（東京五輪を意識した東京近辺の購入）です。①素材へのこだわりに関して、杉・オーク・パインなど自然素材の無垢材を使用し、有害な成分を発散しない安全な建材でシックハウス症候群を防ぎ、樹木のもつ本来の風合い・質感・香りなどを楽しむことができることが資産価格を高めます。②デザインへのこだわりに関しては、純和風の追求、あるいは地中海風の外観スタイルなど特徴のあるデザイン空間が資産価値を高めます。③立地へのこだわり（東京五輪を意識した東京近辺の購入）に関しては、2020年東京オリンピック・パラリンピック会場に近い中央区など東京湾岸で、資産価値の上昇が期待されます。
アベノミクス時代は本物を見極める力が求められる
日本の戸建て住宅の価格は、新築から15年で資産価値の目減りが最も大きいとされてきました。アベノミクス時代の戸建て住宅の資産価値は、経過年数に従った資産価格の減少についても従前よりも抑えられ、①素材へのこだわり、②デザインへのこだわり、③立地へのこだわり（東京五輪を意識した東京近辺の購入）などの条件を満たした物件は、逆に、経過年数に従った資産価格が減少するどころか、上昇することすら考えられます。特に、「新築・デザイン」戸建て物件に関しては、希少性が高く、供給量が少ないことから、需要・供給の関係から資産価値を維持する、あるいは、上昇させる物件の対象となると予想されます。したがって、アベノミクス時代は戸建て住宅の本物を見極める力が求められます。
編集：ZUU Online編集部
