不動産の物件選びには知識と経験が必要で、個人投資家にはなかなか難しい。しかし現在ではAIによるビッグデータの解析とアルゴリズム分析などを活用した不動産投資(Real Estate Tech)のサービスが、米国に続き日本でも広がり始めている。

米国には豊富データベースがある

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(写真=Rawpixel.com/Shutterstock.com)

米国には体系的な不動産データベースMLS(Multiple Listing Service)がある。不動産業者のみ閲覧できるが、間取りなどの基本情報のほかに税金履歴、学校区、洪水マップ、さらに国勢調査データまで確認が可能である。そのため、不動産業者は顧客に対して物件情報のみならず、近隣地域の状況を定量的なデータとともに伝えられる。

さらに米国ではZillowという1億1000万世帯のデータを提供するWebサービスが2006年から提供されており、建物の経年劣化による価格推移や将来の価格予想などを無償で個人ユーザーに提供している。そのため米国では個人投資家においても、効率よく透明度の高い不動産情報を集めことができるのである。

一方、日本においてはレインズ(REINS、Real Estate Information NetWork Systems for IP Services)という米国のMLSに近似したサービスはあるが、間取りなどの基本情報しかない。そのため日本の個人投資家が不動産投資をするときには不動産営業マンが「足で稼いだ情報」が大きなポイントとなり、不動産投資物件を定量的な評価ではなく定性的な評価による購入をする傾向が米国と比較して強いといえるだろう。

日本におけるReal Estate Tech

日本においてもAIを活用した不動産投資のサービスが次々と誕生し、個人投資家の大きな道しるべとなってきている。

●Gate.(LEEWAYS) 将来的な物件価値などを多角的な分析

LEEWAYS(リーウェイズ)はOpus(オーパス)というAIシステムを開発し、独自に収集した4000万件ほどの物件データから不動産投資のシミュレート分析を行う「Gate.」というサービスを提供している。リーウェイズのGate.の最大の特徴は表面利回りやキャッシュフローのみならず、物件の全期間における利回りや将来的な物件価値などを多角的な分析を行っている。Gate.を利用することによって、購入から数十年後の家賃や物件価値などのデータを手に入れられる。不動産投資の知識があまりない個人投資家においてもリスクを抑え投資利益をより高めることができるだろう。

●RET(ソニー不動産) 賃料や売却価格算出に特化したサービス

RETはソニー不動産のデータベースとディープラーニングを核にして誕生したサービスである。一都三県の全中古マンションの推定成約価格を算出する「不動産価格推定エンジン」や特定の物件の間取りや所在地から類似物件を検索する「類似物件検索エンジン」、類似物件の情報をもとに月額賃料を推量する「不動産賃料推定エンジン」がある。RETは不動産投資の将来的な利回りではなく、物件の賃貸料や売却価格を算出するのに特化したサービスであるため、リーウェイズのGate.と比較して、「すでに不動産を保有している個人向けのサービス」といえるだろう。

Real Estate Techの進化でより透明度の高い情報入手が可能に?

現在の日本におけるAIによる不動産投資分析はまだまだ黎明期であり、データベースも一都三県の中古マンションに限定されている。

しかし今後は米国MLSのような詳細かつ膨大なデータベースシステムの登場、AIのアルゴリズムが進化などにより、個人投資家でも現在よりさらに透明度が高い情報を効率よく手に入れることが可能になるだろう。(ZUU online編集部)

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