トランプ政権発足以降、米国では株価とともに不動産価格の堅調な上昇が続いてきた。特にニューヨーク、マンハッタンの上昇率は高く、リーマンショック以降、2012年からは右肩上がりの高値更新が続いている(ケースシラー米住宅価格指数調べ)。日本での不動産投資事業に限界を感じる投資家たちが、海外での不動産投資に活路を見出す昨今、米国本土での不動産投資も選択肢の一つと考えられる。マンハッタンを中心に、数多くの賃貸不動産を扱う日系不動産会社リダック社に聞くと、そこには日本の市場とは異なる米国特有の不動産事情があった。

政権発足後の不動産市況と経済界の評価

ニューヨーク、不動産価値
(画像=PIXTA )

良くも悪くも常に世界中の耳目を集める米国大統領。そこに超個性的なキャラクターの登場で「いったい世界はどうなってしまうのか?」と不安に思った人は少なからずいたはずである。しかし、衝撃的な選挙の結果から1年、トランプ政権は支持率の低下やドル下落などのリスクは抱えているものの、様々な規制緩和によって株価は上昇、経済界においては概ね好意的に受けとられている。特に建築業界、不動産業界においては大規模な規制緩和や投資が行われる期待感によって、選挙後すぐに株価の上昇という恩恵を受けている。

改めてマンハッタンに降り立って見ると、建築中のビルディング、建築予定地区が非常に多いことに驚く。ニューヨークはすでに空前の建築ブームが起きていた。となればことニューヨークに関してはトランプ政権の発足如何に関わらず、ずっと活況が続いていることが明白だったのだ。現地からは「とにかくニューヨークの賃貸料金は上がる一方」と聞く。実際に賃貸物件の供給に対して需要が過多の傾向が続き、それは投資物件価格の上昇にもつながっている。

「ハドソンヤード」の出現により変わる風景

前出のリダック社によると、この供給不足・需要過多の傾向は今後も続く傾向にあり、これらが周囲の地域の賃貸料金の高騰にもつながっているという。

そんな中、マンハッタンでは、民間における米国史上最大規模の開発となる「ハドソンヤード」再開発プロジェクトが進んでいる。2012年から始まり、完成は2024年となるこの大型開発事業は、総事業費200億ドル、28エーカーの広大な地域に及び、すでに一昨年には最寄駅となる新駅「34丁目ハドソンヤード」も開通済みである。このオフィスビル群、コンドミニアムが全て完成すれば、ニューヨークの人の流れが大きく変わるのは間違いない。5棟のオフィスビル、5000室を超える住宅棟、ホテル、ショップなどが建ち並び、その波及効果によって、周辺エリアでもすでにオフィスビル建設のクレーンが数多く稼働しているのが見てとれる。

ホテル・大学の新設による需要増が続くニューヨーク

ニューヨークを取り巻く環境の変化はこれだけではない。ビジネス・観光客の増加に応えるために、目抜き通りのブロードウェイには次々と新規開業のホテルが建ち並び、この先もいくつもの大型ホテルの開業が予定されている。また隣接するルーズベルト島に本年開校されたNY版シリコンバレーとも呼ばれる大学施設「コーネルテック」の影響も見逃せない。学生や職員だけでなく、付帯施設の従業員などの住宅施設に関する大きな需要増が見込まれ、その経済効果が周辺への不動産価格に大きく影響することは間違いないと考えられる。

供給する側から見ると、すでに需要の集中するマンハッタン島内では価格が高騰してしまったため、ブルックリンやクイーンズ、ロングアイランドなど周辺地域の物件に注目が集まっているという。それでも条件の良いものから、すぐに決まっていくというから、バブルとまでは言えないまでも、ニューヨークの「不動産ブーム」は確かに始まっていると言えるであろう。

ニューヨークの不動産価値が下がらない理由

米国は先進国の中でも数少ない、移民が支える人口増が続く国であり、賃貸需要は右肩上がりを示している。前出のリダック社によれば、マンハッタン内の不動産購入者は、海外不動産投資家がその2割ほどを占め、さらにそこに国内の投資家が買い求めることによって、投資購入が自宅購入の割合を上回る数字になっている。

多くの投資家により不動産市場が支えられているため、国内景気や自宅購入者の動向による影響を受けにくい。一時は多くの日本企業がニューヨークの不動産を購入したことで知られたが、今は中国や中東諸国の景気の良い企業に主役が移っている。世界の富裕層がこの地に不動産を持つことを望んでいるのだ。

さらにニューヨークでは中古物件の価値が下がりにくい。中古のマンション物件でも長期的には上昇する傾向にあり、リノベーション物件などの人気も高い。米国では数回の不動産の買い替えによって資産形成が可能な状況が揃っているのだ。減価償却も建物8割、土地2割であり、日本とは逆に建物の価値が高い。27.5年の均等償却が可能になり、日本からの直接投資であれば、損益通算によって大幅な節税が出来るのも米国不動産投資の大きな魅力になっている。(和田隆昌、危機管理アドバイザー・不動産・建築ライター)

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