(本記事は、horishin氏の著書『サラリーマンはラクをしろ! 掟破りのhorishin流 不動産投資術』ぱる出版の中から一部を抜粋・編集しています)
必見！会社を作って税金を少なくする技！
- 楽太郎 horishinさん！一つ疑問に思ったのですが！僕の場合、不動産収入があるわけですよね？そうすると、給与所得以外にも収入があるので税金高くならないですかね？ horishin 楽太郎くん！成長してるね！良い質問だ！ 楽太郎 horishinさんの弟子ですからね！当然ですよ！ horishin しかし楽太郎くんの疑問は、全く問題ナッシングだよ！ 楽太郎 どういうことですか？不動産収入分の税金はかかるはずですよね？ horishin 楽太郎くんは一棟不動産を購入する前に会社を設立しなかった？ 楽太郎 はい！「Enjoy 太郎合同会社」を作りました！ horishin 何のために作ったのかな？ 楽太郎 えっ!! いや……（教えてもらったけど忘れちゃったよ……涙） horishin んん？？ 楽太郎 かっかっこいいからです！法人持ってるサラリーマンってかっこいいですもん！ horishin おいおい!!忘れたなら素直に忘れたことを言いなさい！知ったかぶりしない！ 楽太郎 すいません！忘れました！ horishin 資産管理法人を持ってその法人で不動産運用をすることで、個人よりも税率は法人なので低くなるし（個人が一定以上の年収の場合）、経費枠も増えるから、個人で不動産を運用するよりも圧倒的に税金が少なくなるんだ！ 楽太郎 そうでした!!しかし、ワンルームマンションは個人の方がいいんですよね！ horishin おお！思い出してきたね！ワンルームは個人保有が良いね！節税効果がMAX使えるからね！ 楽太郎 一棟は法人！ワンルームは個人！株式投資は分離課税だからどちらでも！でしたね！ horishin その通り!!!
不動産を管理していく上で一番多く取られるランニングコストはなんだと思いますか？
管理費でしょうか。それとも修繕積立金でしょうか。はたまたリフォーム費用でしょうか。実はどれも間違いです。
一番多く取られるランニングコストは「税金」です。
税金って固定資産税だけだと思っている方が多いと思いますが、不動産投資をして家賃収入があれば、その収入は税金の対象になります。
日本では、個人は累進課税制度が採用されているため、年収が上がれば上がるほど税率も上がっていきます。
給与と不動産収入で年収が1000万円あれば（法人を持っていな場合）、年収の半分近くが所得税、住民税、社会保険料で持っていかれるのが現状です。また所得税に関しては、今後も増税傾向にあるため、税負担はどんどん増えていきます。
給与所得600万円の人が不動産収入で年間400万円を得ている場合（ワンルームと一棟アパート所有で法人を持っていない場合）、不動産収入の半分近くが税金で取られてしまうのです。会社からの収入による所得に、不動産所得がプラスされて、税率が上がるのです。国からするとMAXで税金が取れるため非常に日本国思いの国民となります。日本に貢献することになるので、それはそれで良いことではあるのですが。
一方、法人の税率は年々下がっています。2016年度の税制改正で、法人の基本税率が引き下げられ、法人実効税率は30％を切りました。また、法人は所得が増えても、基本的に税率は変わりません。法人の場合、いくら儲けても税率が変わらないのは嬉しいですよね。
ということは、不動産投資家として規模を拡大していくなら、あなたも「法人化」を考えるべきです。
法人化していれば、個人の所得と不動産（法人）の収入を分けることができるため、税率は上がりません。
法人化って、何かカッコいい響きがありますよね。法人化とは、「資産管理法人」としての法人を設立し、不動産などの資産を運用していくことです。
では、どういうタイミングで法人化を考えるべきか？
ワンルームだけを保有しているときは、個人の節税効果が見込まれるので確定申告でお金が返ってくる可能性があります。そのため、法人化する意味がありません。
あなたがステップアップして一棟不動産を購入し、キャッシュフローが出すぎてしまうことで税務上利益が出てしまった場合に、法人化を検討してみてください。
また、税率の点でも法人は魅力的ですが、最大の魅力は「経費の幅が広いこと」です。
法人を活用すれば、あなたが給与の中から支払っている生活費のうち、光熱費、通信費、飲み代、交通費などが、法人経費として計上できるようになるのです。
車も法人所有にすれば、減価償却で経費化できるようになります。節税できないサラリーマンからすれば、もうやりたい放題状態ですよね。
また、不動産を売却するときも法人のメリットが大きくなります。個人の場合、不動産の売却益は「分離課税」のため、利益を他の経費で相殺することができません。でも、法人の場合は、売却益が出たとしても、さきほど挙げたような経費で利益を相殺できるわけです。
さらに、人件費の活用も大きなメリットです。個人の場合でも「青色事業専従者給与」として、配偶者（奥様／旦那様）に給与を払うことができますが、他で勤務していると払えないなど、色々と制約が厳しくなっています。
一方の法人では、配偶者やお子様に役員になってもらえば、法人で発生した利益の中から役員報酬を支払うことができます。
例えば、法人で300万円の利益が出ていると、法人税は約73万円発生します。しかし、この300万円を、他に所得のない役員3人に100万円ずつ役員報酬を支払えば、全体の税金は約10万円になります。
なぜこれほど節税できるかというと、所得が分散されることによって、それぞれの税率が低くなるからなんですね。
一方で、あなたが設立した法人で黒字を継続していると、あなたのサラリーマンという属性以外に、その法人の属性で融資を受けることが可能になります。
黒字継続は「三期」が目安です。三期の黒字を達成すれば、あなたの法人と取引したがる金融機関が出てきます。そうなれば、その法人の属性を使って、さらに不動産を買い増しできるわけです。
※画像をクリックするとAmazonに飛びます
