(本記事は、horishin氏の著書『サラリーマンはラクをしろ!  掟破りのhorishin流 不動産投資術』ぱる出版の中から一部を抜粋・編集しています)

会議,プレゼン
(画像=Getty Images)

一生不労所得が続く組み合わせがある!


楽太郎  horishinさん!先日は相談に乗ってもらってありがとうございます!僕の目は覚めました!自らの手で女の子は掴みます!自らとーる!ですよ!

horishin  そう!それが一番だよ!「稼ぐ男」に女性は弱い傾向にあるからね!

楽太郎  そうですよね!僕にもお金がもっとあればチャンスが多いと思ったんです。そこで一気に破壊力抜群の地方築古アパート投資をしようと思って!

horishin  いきなり?

楽太郎  はい!すぐに女の子と遊びたいので!オススメな業者さんを教えて下さい!

horishin  楽太郎くんに聞こう!今だけ女の子と遊びたいのかな?この先、一生遊びたいのかな?

楽太郎  ぼ…僕は……欲を言えばですが……今も遊びたいし!死ぬまで遊びまくりたいです!

horishin  言い切ったね!それであれば、一生不労所得を得ることができる物件の組み合わせ方法を教えよう!物件によって長所短所が異なるから!それぞれ補い合うように買っていけば、一生壊れない強固な不労所得マシーンができあがるんだ!

楽太郎  確かに!一生遊び続けるためにも!一生壊れない不労所得マシーンを作ります!

horishin  この組み合わせは、ほとんどの人は知らないんだよ!なぜだか分かるかい?

楽太郎  お得な情報は他人に教えたくないからですか?

horishin  それもあるかもしれないけも、不動産業者が組み合わせ方を教えないことが大きな原因なんだ!

楽太郎  えっ!!プロである不動産業者がなぜ教えないんですか?

horishin  楽太郎くんの仕事は営業だよね?営業のときに競合になる商品をススメたりはするかな?

楽太郎  いえ。自分の利益にならないモノはススメないですね。あっ!不動産業者はそれぞれ自分の売りたい得意な商品を売りたいだけなんだ!

horishin  そういうことだね!自分の利益優先となるのが人間だからね!顧客の成功を考えてくれる業者さんはほとんどいないよね!

楽太郎  理解しました!!horishinさん!組み合わせ方を教えてください!

horishin  良い意気込みだ!最強の組み合わせを伝授しよう!

不動産業者はそれぞれ得手不得手があるため、基本的にアパート業者はアパートしか扱いませんし、ワンルームマンション販売業者はワンルームしか扱いません。そのため、せっかく両者ともに良い面があるにもかかわらず、自分の得意な商品を売りたいため、両者を提案してくれる業者はいないのです。

逆を言えば、両者を理解して、顧客の成功を本気で考えてくれる業者さんと出会うことができれば一番良いですよね。出会えたら、一生付き合えるパートナーの誕生です。

しかし滅多にいないので、組み合わせ方を私が伝授します。

私はワンルームから始めて、一棟不動産へとステップアップしていきました。その中でワンルームと一棟それぞれの長所を実際に体験して理解しました。そして両者を組み合わせることが一生不労所得に困らない秘訣だと気づいたのです。お互いがお互いを補完し合う関係が成り立つのです。

2020年にワンルームを3件購入、2023年に新築アパートを建築し、2026年に築古アパートを購入したとします(下図を参照)。

サラリーマンはラクをしろ!
(画像=サラリーマンはラクをしろ!)

2026年にワンルームX2を売却し繰上返済すれば、ワンルームX1の収益性が大幅アップします。売却益の一部を使って金融商品に投資してもいいでしょう。

そして、新築アパートを建設してから10年後の2032年に大規模修繕を実施する場合、修繕前に保有するワンルームX3を売却すれば、その売却益を活用して一棟アパートの大規模修繕が実施できるのです。ついでに築古アパートのリフォームを行っても良いでしょう。

そうすれば、一棟アパートで得られたキャッシュフローを使用する必要はほとんど無いですよね。事前にワンルームを仕込んでおくことで、一棟アパートの大規模修繕やリフォームをカバーできるようになるのです。

そういう意味においても、一棟不動産を購入する前にワンルームマンションをいくつか購入しておくことをオススメします。その結果、あなたの生涯の総不労所得額が増えることになります。

そしてワンルームと一棟を保有の経験を経て、分かったことがあります。

それは、「不動産投資を成功させるには順序がある」ということ。

サラリーマンはラクをしろ!
(画像=サラリーマンはラクをしろ!)

上の図を見てください。

そうです。ワンルームを購入しても一棟不動産は購入できますが、一棟不動産を購入した後はワンルームを購入できないのです。

一棟不動産は比較的金額が大きく、億を超える物件もたくさんあります。金額が大きいということは、必然的に金融機関からの融資額も大きくなります。この借入額の大きさが、一棟購入した後にワンルームを購入したいと思っても、それを不可能とさせてしまう理由となります。

例えば、あなたの年収が600万円だったとしましょう。ワンルームを購入せずに、9000万円の一棟不動産を購入したとします。

そうすると、年収の15倍(=9000万円/600万円)の借入をしていることになります。一方、ワンルームの融資基準は明確で、「年収の何倍まで借りられるか(年収倍率)」が決まっています。大抵の金融機関では、年収の7~10倍が限界のため(一部それ以上の倍率で融資してくれる金融機関もあります)、年収600万円の人は、最大でも6000万円までしか融資を受けることができません。

ワンルームで最大6000万円まで購入できるはずが、一棟不動産9000万円を購入したために、ワンルームを購入できなくなるのです。

また最近では、ワンルームへの融資に積極的な金融機関が、一棟融資を受けている人に対して融資審査を厳しくしている話も聞きます。

例えば、先ほどの一棟不動産が4000万円だったとしましょう。あなたの年収が600万円であれば、最大6000万円まで本来融資を受けられるため、まだ2000万円(=6000万円-4000万円)の枠が残っているはずですよね。

はずなのに、ワンルームで融資が通らないケースが出ているようなのです。

反対に、ワンルームを購入しても一棟不動産の融資は受けられます。一棟不動産の場合は、ワンルームと違って融資基準が画一的ではなく、全体の収支のバランスを考慮しつつ、個別に融資判断をしてくれるからです。金融機関によっては、他の金融機関からの借入を考慮しないところもあるくらいです。

そういう背景があり、私はワンルームを5部屋購入した後に、一棟不動産を購入できたのです。

当時は深く考えることなく買っていましたが、一棟から先に買っていたらと思うとゾッとします。逆だったら、今とは全く違う人生だったかもしれません……。

なので、ワンルームと一棟不動産双方のメリットを受けたい方は、くれぐれも順序に気をつけてください。「後悔、先に立たず」ですよ。

私の後悔と言えば、ワンルームをもっと購入しておけば、もっともっと総不労所得額が増えたんですよね。ワンルームの融資はパズルの隙間を埋めるようなもので、融資を受ける金融機関の順序に気をつければ、年収倍率をより大きくすることができます(振り返って計算すれば、あと2~3件購入できたはずなんですが、後の祭りでした泣)。

サラリーマンはラクをしろ! :掟破りのhorishin流 不動産投資術
horishin
弁理士・中小企業診断士・不労所得家
The Cash Academy 代表。1980年、和歌山県生まれ。 大阪府立大学工学部大学院修了後、日系大手シンクタンクに入社。 外資系保険会社や経営コンサル会社など数回の転職を経て独立し、現在に至る。2014年より区分不動産投資をスタートし、2015年からは1棟不動産投資へシフト。2020年現在、8棟107戸+区分6戸=計113戸の物件(約10億円の資産)を所有するに至る。「精神的にも物質的にも豊かな人生」を目指し、不動産を中心とする複数のストックビジネスを実現・拡大すべく活動している。主な著書に『ズボラでも絶対できる不労所得生活! 』(ぱる出版)がある。

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