不動産投資を検討する中で、「節税効果がある」という声を聞くことがあるでしょう。
今回は、不動産投資をすることで、具体的にどのような節税効果があるのか、税金の仕組みをわかりやすく解説します。また、注意すべき節税対策の落とし穴も紹介するので、不動産投資の節税効果に興味のある人はぜひ参考にしてみてください。
不動産投資が節税になる仕組みとは？
不動産投資は、リスクを抑えて安定的に資産形成ができる優れた投資方法です。そして、不動産投資を始めるメリットの1つに、節税効果があります。
不動産投資で節税できる税金は、所得税・住民税・相続税の3つです。それぞれの節税の仕組みを理解し、賢く不動産投資をしましょう。
●所得税・住民税の節税の仕組み
所得税・住民税は、所得に一定の税率をかけて計算します。そのため、所得が小さくなるほど税金も少なくなることをまず理解しておきましょう。
所得には、給与所得、不動産所得などいくつかの種類があります。その中でも不動産所得と給与所得は、「損益通算」といい、相殺することが認められているのです。
不動産所得は、収入から経費を差し引いて計算します。そして、購入した建物の金額を、減価償却費として数十年に渡って経費化できます。建物の金額や構造、新築か中古かによって変わってきますが、初年度は多額の減価償却費を計上できることも少なくありません。すると、手元に資金が残っていても、不動産所得はマイナスになります。
このマイナスを、給与所得と相殺することで、給与に対して本来かかる所得税・住民税を節税できるのです。
●相続税の節税の仕組み
相続税は、相続財産を評価したうえで、相続税率をかけて計算します。そのため、相続財産の評価額を抑えることが節税のポイントです。
財産の評価方法は、法律で定められており、それぞれに異なります。この財産ごとの評価方法の違いを活用すれば、不動産投資によって数百万円の節税効果を実現できる可能性もあるのです。
相続税において、現預金は金額をそのまま評価されます。しかし、現預金が土地建物になるだけで、評価額はぐっと下がります。さらにそれを賃貸すれば、40％以上の節税効果を狙うことも可能です。
節税対策の落とし穴に注意！
節税効果は、不動産投資のメリットの1つです。しかし、節税だけを目的として不動産投資をすると、危険なケースもあります。
たとえば、「赤字にして所得税・住民税を節税できます！」といううたい文句には、注意が必要です。確かに初年度は、減価償却費や諸経費によって、帳簿上赤字になりやすい傾向があります。これに関しては、まったく問題ありません。
しかし、翌年も翌々年も赤字が続けば、結局手元の資金が底を尽きてしまいます。所得税・住民税の節税は期間限定のものと割り切り、その後は不動産をしっかり管理し、利益を出すことが大切です。
また、相続税に関しては、相続税がかかるかどうかをまずはシミュレーションしましょう。相続税には、「基礎控除」と呼ばれる税金がかからない範囲があります。基礎控除は、下記の計算式で計算します。
3,000万円＋600万円×法定相続人の人数
たとえば、妻1人子2人なら法定相続人は3人なので、基礎控除は4,800万円です。相続財産が基礎控除の範囲内におさまる場合、そもそも相続税対策は必要ありません。
シミュレーションをする前から「相続税の節税」を強調する営業マンには、注意が必要です。
「節税」の意味を知って投資することが大事
営業マンのうたい文句を信じて、節税だけを目的として不動産投資を始めるのは望ましくありません。節税の仕組みを理解し、自分の状況に当てはめたうえで、正しい投資判断をすることが大切です。
不動産投資を賢く活用すれば、節税効果はもちろんのこと、効率的な資産形成をはかれるでしょう。
（提供：マンション経営ラウンジ）
