比較的利回りの高い物件をなるべくフルローンで買う
“二刀流”の片方である「不動産担保ローン」についても言及しておこう。不動産担保ローンとは、その名の通り不動産を担保に資金を借りる方法であり、簡単に言えば「不動産投資をしましょう」ということだ。なお、債券と不動産投資は「インカムゲインの二大巨頭」として紹介されることが多く、実際に多くの富裕層がこの2つを頼りにインカムゲインを構築している。
ただ、不動産投資は債券などの金融投資と違って、購入後のバリューアップや賃料設定など経営手腕が問われやすく、“投資”というより“事業”に近い。実物資産であるため、日々のメンテンスが欠かせず、管理会社に委託するとしても、金融投資より工数がかかってしまうことがネックだ。ただ、有価証券担保ローンに比べて遥かにレバレッジをかけやすく、10倍や20倍はおろか、フルローンによってほとんど頭金が要らない場合もある。
Bさんに関して言えば、安定したインカムゲインの構築を望んでいるため、「比較的利回りの高い物件をなるべくフルローンで買う」ことを提案した。Bさんは手元に1億円ほどしか保有しておらず、「利回りはそれほど高くはないが、資産性のある物件をたくさんの頭金を出して買う」という選択肢が取れないためだ（その頭金を証券担保ローンで調達する方法もあるが、Bさんの場合は債券運用にまわしたほうが合理的だろう）。
具体的には、価格2〜3億円・築15〜25年・東京郊外・RC造・利回り6〜8%といった物件をおすすめした。インカムゲインの構築を優先しすぎると、資産性の低い物件を買うことになってしまうため、“収益性”と“資産性”を両立させるには、これくらいがギリギリの水準だろう。
高い信用力やストックの厚さを活かして資産収入を生み出す
前述のように、上場企業オーナー経営者といっても、周囲が思っているほど家計に余裕があるわけではないこともある。そこで選択肢となるのが、高い信用力やストックの厚さを活かし、レバレッジをかけて資産収入を生み出す方法だ。具体的には「証券担保ローン」と「不動産担保ローン」が鉄板の方法である。
ただし、どちらにも一長一短があるので、それぞれのメリットとデメリットを理解したうえで、上手に使い分けるのが望ましいだろう。
本記事のBさんのようなケースの場合、自身の資産状況や、今後取りうる選択肢をきちんと把握することは難しい。世間には資金に相当余裕があると思われているだけに、生半可な相手に相談しても的を射たアドバイスが受けられない可能性もある。
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