収益還元法とは？計算式・具体例や他の手法との違いをわかりやすく解説

物件の価値を適切に把握することは、不動産投資を成功させるために非常に重要な要素のひとつとなります。不動産の価値を算出する方法には様々なものがありますが、不動産投資では収益還元法が用いられることが一般的です。

本コラムでは、収益還元法の概要や計算方法について、具体例を挙げて詳しく解説します。また、他の計算方法との違いや、収益還元法を用いるメリット・注意点も解説します。

収益還元法とは？

収益還元法とは、不動産が将来的に生み出す収益（賃料収入や運営利益など）を基に、不動産の現在価値を評価する方法です。

不動産の価値を算出する方法にはいくつかの種類がありますが、収益還元法では不動産の価値を「収益性」という観点から把握するため、特に不動産投資や収益物件の評価に適しています。

不動産投資における物件の価値は、将来的に得られる賃料収入や売却収入、発生するコストなどによって左右されます。収益還元法を利用することによって、将来収益を現在価値に還元して不動産の価値が把握できます。

収益還元法には、直接還元法とDCF法（ディスカント・キャッシュ・フロー法）の二つの手法があります。直接還元法とは賃貸により発生する純収益を一定の割合（還元利回り）で割り戻すシンプルな方法で、短期的な収益物件の評価に適しています。一方、DCF法は将来のキャッシュフローを現在価値に割り引いて評価する方法で、長期間にわたる収益を割り引くことで、より正確な評価を行う方法です。

収益還元法以外の計算方法

不動産の価値を算出する方法には、収益還元法のほかにも、積算法、取引事例比較法、原価法などがあります。不動産投資を行う際には、これらの計算方法についても基礎的な知識をもっておきましょう。

収益還元法（直接還元法・DCF法）の計算式と具体例

収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類があり、いずれも収益性をもとに不動産の価値を算出するものではありますが、計算の簡便さや精度に違いがあります。

以下からは、それぞれの概要と計算式を、具体例を交えて紹介します。

直接還元法の概要と計算式

直接還元法は、1年間の家賃収入を還元利回りで割ることで、不動産の価値を算出する方法です。直接還元法は、収益性を簡単に把握できる点がメリットですが、DCF法に比べると計算の精度はやや劣ります。

具体的な計算式は以下の通りです。

直接還元法の計算式
不動産価格（収益価格）＝1年間の純収益÷還元利回り

還元利回りは条件が似ている周辺物件のデータなどを基に設定します。それでは、直接還元法を用いて、実際に不動産価格を算出してみましょう。

直接還元法による不動産の現在価値の算出
条件：
・年間家賃収入：120万円
・年間諸経費：20万円
・還元利回り：5%

計算：
1年間の純収益＝120万円－20万円＝100万円

現在価値＝100万円÷5%＝2,000万円

以上より、この物件の現在価値は2,000万円と算出されます。

DCF法の概要と計算式

DCF法は、毎期得られる純収益と、将来の売却価格をそれぞれ現在価値に割り引いて、合計することで不動産価格を求める手法です。DCF法では複数期間の収益をもとに算出を行うため、計算は複雑になるものの、長期間にわたる収益性を見極めたい場合に有効です。

具体的な計算式は以下の通りです。ただし、この式はあくまで簡易的なものであり、実際の不動産評価では、残余価値、複数の期間におけるキャッシュフローの変動、税金、様々なリスク要因などを考慮した、より複雑な計算が行われます。

「現在価値」とは、将来得られるお金を、あたかも今すぐ得られるお金のように、現在の価値に換算した金額のことをいいます。投資では、将来得られるお金よりも、現在得られるお金のほうが価値は高いと考えられているため、将来の価値から割引率（お金の減少率）を差し引くことで現在の価値に換算し、客観的に投資判断ができるようにしているのです。

次に、復帰価格とは不動産を売却した際の価格から売却費用を引いた額です。これは将来売却した際に得られる価格を現在の価値に換算した金額のことをいいます。

それでは、先ほどの計算式を用いて、実際に不動産価値を算出してみましょう。ただし、今回は計算式を簡略化するため、期間中は純収益の変動がないこととします。

DCF法の計算例
条件：
・年間家賃収入：120万円
・年間諸経費：20万円
・割引率：5%
・保有年数：5年間
・5年後の売却時の想定価格（復帰価格）：1,400万円

計算：
純収益：120万円－20万円＝100万円

① 年間の純収益の現在価値の合計値
1年目：100万円÷(1＋0.05)^1＝95.24万円
2年目：100万円÷(1＋0.05)^2（2乗）＝90.70万円
3年目：100万円÷(1＋0.05)^3（3乗）＝86.38万円
4年目：100万円÷(1＋0.05)^4（4乗）＝82.27万円
5年目：100万円÷(1＋0.05)^5（5乗）＝78.35万円
毎期得られる純収益の現在価値の合計値 ＝432.94万円

② 将来の売却価格の現在価値
将来の売却価格の現在価値＝1,400万円 ÷(1＋0.05)^5＝1,097.09万円

③ 不動産価格の計算
不動産価格＝432.94万円＋1,097.09万円＝1,530.03万円

この計算結果から、この不動産の現在価値は、約1,530万円と評価されます。直接還元法が単純な収益のみで算出するのに対して、DCF法は将来の価格価値の減少まで加味して算出できます。

収益還元法で不動産価格を計算するメリット

ここからは、不動産投資において収益還元法を用いるメリットを3つ紹介します。

収益を考慮して不動産価値を把握できる

収益還元法では、不動産が生み出す収益を基に価格を算出するため、賃料収入や経費を考慮した現実的な評価が可能です。一方、積算法は土地と建物を個別に評価するため、収益性が反映されません。

そのため、収益性が重要な不動産投資では、積算法よりも収益還元法を用いることで、物件の収益ポテンシャルを正確に把握でき、投資判断が明確になります。

土地と建物をセットで計算できる

収益還元法では、土地と建物の収益性を一体として捉えるため、賃貸物件のような収益不動産の評価に適しています。積算法では、土地と建物を分離して評価するため、それぞれの価値が独立して増減する場合の対応が難しくなります。

収益還元法により、不動産の全体的な価値を把握しやすく、実際の収益状況に即した価格を導くことが可能です。

ローンを組む際の説明資料になる

不動産投資は一般的に融資を受けて不動産を購入しますが、審査には購入する不動産の収益性も含まれます。

収益還元法で算出した価格は、ローン審査時に借入金額の妥当性を判断する材料となります。

収益還元法に基づく物件価格を高める方法

収益還元法に基づく物件価格を高めるためには、物件の収益性を高めることが重要です。以下からは、物件の収益性を高める3つの具体的な方法を解説します。

賃料を上げる

収益性を高める最もシンプルな方法は、賃料の値上げです。ただし、単なる値上げは入居率の低下を招く必要があるため、入居者が値上げに納得できる理由を用意する必要があります。

例えば物件のリフォームや、人気設備（インターネットや宅配ボックスなど）の導入が伴えば、入居者への満足度が高まり賃料の値上げを行っても入居率の低下につながりにくいです。また、現状の賃料が相場よりも低い場合には、値上げがスムーズに進む可能性があります。

そのため、定期的に不動産情報サイトで物件検索をしたり、地場の不動産業者に聞き込みをしたりして、周辺の賃料相場について把握することも重要です。

入居率を高める

入居率の向上も収益性を改善する重要なポイントです。リノベーション等によって物件の魅力を向上させ、柔軟な賃貸条件の設定を行うことで、満室稼働に近づけられるようにしましょう。

また、一定のコストは生じるものの、賃借人の募集業務を不動産管理会社に委託することで、専門的なネットワークにより効率的に入居希望者を募ることができます。委託せずに自主管理とする場合には、日頃から物件周辺の不動産会社とのコミュニケーションを円滑にし、良好な関係を築いておくことも重要です。

経費を下げる

必要経費を見直し、純収益を増やすことで、物件価値を高めることも可能です。経費削減の対象としては、物件管理費や修繕費などが挙げられますが、サービスの低下は入居者満足度の低下（空室リスク）につながるため、費用対効果の見極めが不可欠です。

管理会社の変更を検討する場合には、その管理会社の管理物件を実際に見に行ってみるなどして、サービスの質を確認するようにしましょう。

収益還元法を利用する際の注意点

収益還元法は不動産価格の算出に有用な手法ですが、正確な評価を行うためにはいくつかの注意点があります。ここでは、収益還元法を活用する際に留意すべき3つのポイントを解説します。

直接還元法とDCF法を組み合わせて用いる

直接還元法は計算がシンプルで手軽に用いることができますが、精度の点では限界があります。そのため、より詳細な将来収益の分析が可能なDCF法も併用し、結果を相互に検証することが重要です。

実際に、国土交通省が定める『不動産鑑定評価基準』では、第一にDFC法を用いることとしており、補充的に、直接法と他の計算方法を組み合わせて検証を行うことが推奨されています。

”基本的に収益還元法のうちDCF法により求めた試算価格を標準とし、直接還元法による検証を行って求めた収益価格に基づき比準価格及び積算価格による検証を行い、鑑定評価額を決定する。”
出典：国土交通省ウェブサイト（https://www.mlit.go.jp/common/001037632.pdf）

データの妥当性を確認する

収益還元法の精度は入力データの正確性に大きく依存します。例えば、予測される賃料収入や空室率、運営費用のデータが不正確であれば、結果も不正確となってしまいます。特に、直接還元法で得られた価格とDCF法で計算した価格が大きく乖離している場合は、計算過程や使用したデータの見直しが必要です。

そのため、過去の実績データや市場動向を基に、現実的で信頼性の高いデータを収集することが大切です。また、地域や物件特性によるリスク要因も考慮に入れ、計算に反映させる必要があります。

計算結果だけを不動産投資の判断材料としない

収益還元法はあくまで価格評価の一手法であり、投資判断を下す際には、他の要因も慎重に考慮する必要があります。例えば、再開発計画や交通網の整備、人口動向の変化といった外部要因が物件の収益性に影響を与えることも多いため、物件以外の要因にも注意が必要です。

また、将来的な賃貸ニーズや地域特性を見極めることも重要です。計算結果だけを過信せず、総合的な視点で投資判断を行うことで、リスクを最小限に抑えるようにしましょう。

（提供：manabu不動産投資 ）

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