老後生活資金の主な収入源となるのは、言うまでもなく公的年金だ。厚生労働省が2016年1月29日に発表した、国民年金と厚生年金（夫婦２人分の老齢基礎年金を含む標準的な年金額）の平均支給額は、それぞれ6万5008円と2万21504円だった。
一方、支出に関しては、生命保険文化センターの「平成25年度 生活保障に関する調査」によると、夫婦2人の一般家庭の最低日常生活費が、月額22.0万円、ゆとりある老後生活費は、同35.4万円となっている。
もし、あなたがゆとりある老後生活を送りたいと考えた場合、「公的年金収入22.0万円－ゆとりある生活費35.4万円＝▲13.4万円」をどのように補っていくかを考える必要がある。その差を埋める代表的なものが生命保険の個人年金だが、最近の日銀のマイナス金利政策によって販売停止が起きている状況だ。そこでもう一つの手段が、不動産投資を使う方法である。
不動産投資４つのメリット
不動産投資が注目される代表的な理由を４つ紹介しよう。
１点目に、他の金融商品と比べて優位な点は、金融機関からの借り入れにより、自己資金より大きな投資ができること、すなわちレバレッジが効くことである。もちろん、レバレッジが効くことは、裏返してリスクも高くなることを意味するが、同様のレバレッジを使う、信用取引、FXなどと比べて価格変動（ボラティリティ）は相対的に小さい。
２点目に毎月家賃が入ってくることだ。これをインカムゲインというが、空室にならない限り一定額の家賃収入が見込めるので、公的年金をカバーする手段として検討されるというわけだ。
３点目に銀行から借り入れを起こすとき、団体信用保険に加入するのが一般的なので、万が一の時には残された家族に対しての保険としての機能も果たすのだ。４つ目に相続税対策として、現金を不動産に変えることで、相続税評価額を低くできるので、相続対策にも使える。
不動産投資の「空室リスク」を避けるためにすべきこと
不動産投資の最大のリスクは、いうまでもなく空室リスクである。これを避けるために、賃貸需要が高い地域に物件を購入することが大切なのは、ご理解いただけるだろう。少子高齢化が進む日本の中で、唯一、人口が増えている地域が東京圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）である。さらに、賃貸需要が高い物件は、都心に近いワンルームマンションなのだ。
東京都が2015年3月25日に発表した都内世帯数は、2030年まで増加していくと予想している。これは、高齢者の一人暮らしが増え、また未婚の層も多くなるために、単独世帯は35年までに世帯全体の半数近くに及ぶと予測している。
したがって、不動産投資をするに当たっては、単身世帯を対象とした物件を探していけば、失敗の少ない物件と出会える可能性が高くなる。また、購入物件も可能な限り駅近物件の方が良い。
不動産物件にはタイプごとに特徴があり、例えば新築ワンルームマンションであれば、修繕の手間がかからない、金融機関からの融資がつきやすい、初期投資が少ない金額から始められる等のメリットを挙げることができる。
30代会社員が不動産投資を始めるのに最適な理由
では、ワンルームマンションの不動産投資を始めるタイミングは、いつからが良いのだろうか。不動産投資の一番の鍵は、金融機関から融資を受けることができるかどうか、にかかっている。
実は毎月定期的に収入がある会社員は、金融機関から比較的融資が通りやすい層である。マンション経営において、ローンの返済原資は家賃収入が大前提だが、家賃収入が減った、あるいは空室が出た時に、補完することができるかを金融機関は見ている。そこで、給与収入のある「定年までに完済」という返済計画が可能な30代は、この点はとても優位に働くのだ。
勤続年数も重ね、30代から返済を始めれば、定年までには返済が終わり、さらに繰り上げ返済を上手に使えば、2つ目、3つ目の物件も決して夢ではないだろう。ゆとりある老後資金が用意できることになるのだ。
物件によっては「頭金ゼロ」ではじめることも？
もう一つ、初めて不動産投資をするときに大切なのは、パートナー選びである。都心のマンションを数多く取り扱うヴェリタス・インベストメントは、都内の好立地に物件を所有し、またデベロッパーでもあるので、商品企画にも定評がある。特に他社との差別化の点では、デザイナーズ・マンションに強みを発揮し、入居者のリーシングに自信を持っている。
また、投資家に対してソフト面のサポートも充実しており、初心者でも気軽に相談できる体制を整えている。ケースにもよるが、頭金ゼロで購入できる物件に出会うこともできるかもしれない。マイナス金利が長期化しそうな今、ミドルリスクミドルリターンが期待できる都心のデザイナーズ・マンション投資で、自分年金形成を考えてみてはいかがだろうか。
