中小企業経営者が資産を守ることを考えたとき、よく提案される手法が株式投資や生命保険だ。株式投資には大きな利益が出せる可能性もある反面、元本保証がないデメリットもある。生命保険も、節税効果などがある反面、元本割れの可能性などの懸念がある。
超低金利どころか「マイナス金利」時代の今、中小企業経営者が注目したいのが「不動産投資」だ。そもそも資金を金融機関から借りて投資できるのは不動産くらいのもの。さらに今はローン金利が低くリターンを考える上で有利。特に中業企業経営者の資産防衛の観点から注目したいのが、「都心」にある「中規模オフィスビル」の「区分所有」だ。
住居よりオフィスのほうがいい2つの理由
「都心」の物件の優位性を疑う人はいないだろう。日本は人口が減り始めているが、東京都ではオフィス利用人口が増加中。企業が事務所を構えたいと考えるのは、信用度の面からも都心が支持されている。都心部の千代田区や新宿区など主要5区で、急に物件数が何倍にも増える可能性はなく、供給過多の恐れはない。
マンションやアパートなどの「レジデンス」（住居）と比べて、アセットとしての寿命が長いことはオフィスビルの強みである。木造アパートなどは20年も経てば建て替えの検討が必要だが、オフィスは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造で、築40年を過ぎても現役だ。
維持・管理がしやすい点もオフィスビルのメリットである。賃貸住宅の場合、入居者が退去する際の原状回復費用は基本的にオーナー負担。他方、オフィスビルはテナント負担だ。さらに住居はキッチンやトイレなどの水回り設備が各階、各室にあるが、オフィスビルならトイレやキッチンはフロアで集中設置されていることが多いし、バスルームはない。メンテナンスが楽なのだ。
オフィスビルが安定して長い期間収益を生む事業であることは、日本全国の創業100年以上の企業調査で、2番目に多い業種が貸事務所業ということからも分かる（ちなみに1位は清酒製造業）。
オフィスを「区分所有」することの意味・メリット
「都心にあるオフィスビル」は決して安くない。中規模でも中小企業や個人の資産家では1棟すべては手が出ないだろう。「小さい物件をまるごと買う」という人も多いかもしれないが、分譲マンションのように1棟ビルを複数オーナーで所有する「区分所有」を考えてみたい。
今回考える中規模オフィスビルは、敷地面積100～150坪程度（330～500平方ｍ）の土地に建っている10階建てくらいの物件。価格目安としては20～60億円といったところだ。
小さなビル1棟より、中規模ビルの区分がいい理由はいくつかあるが、まず「高く・長く貸せる」。ビルの耐久性や設備の質は通常、規模の大きさに比例する。中規模ビルは、小規模ビルよりも耐久性も商品寿命も長いと考えられる。また中規模ビルを借りるテナント企業は、売上高のある優良企業とうかがえる。二次流動性も高く、続けて借りてくれるはずだ。
また「メンテナンスのコスト負担を下げられる」ことも中規模ビルの利点だ。建物の快適性を維持するために十数年に一度、大規模な修繕工事が必要。小規模ビルを1社で持つより、中規模を複数で持ったほうが修繕費は安くなる。
「都心」の「中規模ビル」の「区分所有」では、賃料収入、流動性、節税効果などが期待できるため、資産防衛の手段としてはうってつけ。その手法や考え方は新刊『「区分所有オフィス」投資による最強の資産防衛』（宮沢文彦著、幻冬舎メディアコンサルティング）に詳しく書かれている。
著者は区分所有オフィス投資のパイオニアであるボルテックスの創業者。大手不動産投資会社から、「区分所有オフィス」に魅力を感じて独立、すでに設立15年。いかに成功事例が出ているかが分かる。
同書には、区分所有オフィス投資の手法や注意点、相続税の負担を軽減させた元メーカー役員の事例などが掲載されており、具体的にイメージできるだろう。今なら同社に資料請求すると、同書が無料でプレゼントされる。
資産防衛策や相続税対策を講じたい、事業承継を検討したい、「オフィスの区分所有」に関心があるという経営者や不動産投資家は、本書を入手してみてはいかがだろうか。
