2014年4月、消費税が5%から8%に引き上げられるにあたって、「すまい給付金」制度が創設された。消費税の増税で住宅取得時の負担が重くなるため、それを軽減する措置として、消費税8%で取得する人には、年収などに応じて一定の給付金が支給されるようになったのだ。これから住宅の取得を考えている人は、このすまい給付金がいくら貰えるかを頭に入れて購入時期などを考えるようにしたほうがいいだろう。

というのも、今後消費税が10%に引き上げられた場合には、給付額が増え、対象となる年収も引き上げられて、その人の条件によっては消費税引き上げ後に買ったほうがいいかもしれないケースも出てくるからだ。以下、具体的にみてみよう。

消費税8%で買った人は最高30万円の給付額

住宅購入,精度
(画像=PIXTA)

現在の消費税8%で買った人のすまい給付金の給付額は以下の通り。

年収425万円以下……30万円 年収425万円超475万円以下……20万円 年収475万円超510万円以下……10万円

つまり、誰でもすまい給付金を貰えるわけではなく、年収による縛りがあり、貰える人は年収510万円以下の人に限られ、年収が少ない人ほど給付額が多くなるわけだ。

消費税は年収の高い人でも低い人でも一律8%課税だから、年収の低い人ほど税の負担感が大きくなる。そのため、年収の低い人の給付額を厚くする、こうした配慮が行われているといっていいだろう。 たとえば、税抜きの本体価格4000万円のマンションで、建物が2000万円、土地が2000万円とすれば、土地は非課税なので建物部分に消費税がかかる。税率5%だと消費税は2000万円×0.05(5%)で100万円だが、8%なら2000万円×0.08(8%)で160万円に増える。税負担が60万円増えるわけだが、そのうち最大では半分の30万円が給付されれば、それなりに負担感が軽減されるだろうというわけだ。

消費税10%時には給付額は最高50万円に

そして、19年10月からは消費税が10%に引き上げられる予定。野党のなかには消費税増税は見送るべきとする政党もあるが、総選挙によって与党が圧勝したことで、消費税の引上げは既定路線化している。まず、予定通りの引上げは間違いのないところだろう。

そうすると一段と税負担が遅くなる。先の例のように建物価格が2000万円のマンションでと、税率8%なら160万円の消費税が、税率10%だと200万円になり、負担は40万円増加する。

このため、消費税率10%で住宅を買った場合には、すまい給付金の給付額、対象年収が引き上げられることになっている。その内容は以下の通りだ。

年収450万円以下……50万円 年収450万円超525万円以下……40万円 年収525万円超600万円以下……30万円 年収600万円超675万円以下……20万円 年収675万円超775万円以下……10万円

年収500万円前後の人は給付ゼロから40万円に

対象年収が引き上げられ、消費税率8%では年収510万円以下の人に限られたが、10%になったときには、年収775万円まで対象が拡充される。中堅層まで幅広くすまい給付金を貰えるようになるわけだ。

なかでも、メリットが大きいのが年収500万円前後の人。消費税率8%だと、すまい給付金の対象にならないが、税率10%時には40万円の給付額になる。

総額4000万円で、建物が2000万円のマンションだと先にみたように、消費税の引上げで40万円の税負担増になるのだが、その負担増加分をすまい給付金の支給によって全額カバーできるようになる。 であれば、消費税が引き上げられるからといって焦る必要はない。消費税の引き上げ前には駆け込み重要が発生し、住宅を取得する人が増えるとみられ、一時的にしろ、購入希望者が増加して、売手が優位の売手市場になる可能性がある。それを見込んで不動産業者や住宅メーカーが便乗値上げを行って、高い買い物をせざるを得なくなる可能性もある。

消費税引上げ後には反動減から買手市場になる

でも、反対に消費税引き上げ後には駆け込み需要の反動で、住宅がバタリと売れなくなるのではないかとみられる。そうすると、不動産業者や住宅メーカーは買ってもらうために、価格を下げざるを得なくなってくる。

実際、14年に5%から8%に引き上げられたあとには住宅がまったく売れなくなり、新築住宅着工戸数が元のレベルに戻るまでに2年の歳月を要している。

今回は消費税の引上げ幅が3%から2%に縮小すること、早くから引上げがアナウンスされていたため、駆け込みはさほどではなく、その分反動減も小さいのではないかという希望的な観測があるが、そんなに甘くはない。消費者はわずかな条件変化でも敏感に反応するはずだ。

結果、消費税引上げ前の売手市場から一転して買手市場になる。買手である消費者からみれば、物件の選択肢が多く、価格などの条件面での交渉もしやすくなるはずだ。

消費税の増税による負担増を気にしなくていい年収500万円前後の人は、そのときまでジックリ腰を据えて頭金をつくり、増税後に買ったほうがいい買い物ができる可能性が高いのではないだろうか。

中古住宅は原則的に給付対象にならない

ただ、そんなことは気にしなくてもいい人もいる。このすまい給付金、消費税の増税による負担の増加を緩和するための措置だから、給付対象は消費税を負担する人に限られる。

先にも触れたように、住宅のうち土地は非課税で建物に消費税がかかるが、実際に対象になるのは不動産会社、住宅メーカーなどの事業者から住宅を取得する場合に限られる。というのも、消費税を支払う義務があるのは一定規模の事業者のみで、個人は原則的に対象にならない。

新築住宅はその消費税納税義務のある不動産会社や住宅メーカーなどから買うので、当然ながら消費税がかかるが、中古住宅は原則的に売主は個人で、個人間の売買になる。

したがって、その場合には住宅には消費税がかからない。消費税がかからなければ、引上げ時期など気にする必要はないし、すまい給付金の対象にはならないので、給付額などの変化に左右される必要ないわけだ。そんなことに関係なく、ほんとうに自分たちにとってのいい購入時期を見つけるようにするべきだろう。

中古でも不動産会社が所有していればOK

ただし、中古住宅でも最近は不動産会社があらかじめ買い取って、リフォーム、リノベーションして販売する中古が増えている。いわゆるリノベーションマンションなどがそうだ。

この場合には、所有者は不動産会社だから、当然消費税の対象になり、税負担が重くなる分、すまい給付金の支給が受けられるようになる。上に触れたように中古住宅の取得を考えている人は、仲介会社を通して個人から取得する場合にはそもそも消費税の引上げ時期にはこだわらなくていいわけで、純粋に市況などを見極めながら取得時期を判断すればいいだろう。

しかし、同じ中古住宅でも不動産などが所有している物件だと、消費税がかかる分、すまい給付金を申請できるので、それぞれの損得計算をトータルに把握するようにしておきたい。

共用名義なら二人で給付を受けられる

このすまい給付金、共有名義で取得する場合には、共有名義の人数分だけ、持分割合に応じて申請することができる。一人で請求するより給付額が増える可能性があるので、忘れないようにしておきたい。

たとえば、年収450万円の夫一人ですまい給付金を申請すると、消費税8%時には、給付額は20万円にとどまる。それが、夫婦50%ずつの持分で、夫の年収450万円、妻の年収300万円だとこうなる。

【夫の給付額】 年収400万円の給付額20万円×0.5(持分50%)=10万円

【妻の給付額】 年収300万円の給付額30万円×0.5(持分50%)=15万円

夫婦合計の支給額は25万円になる。一人のときより5万円も多くなるだから、メリットは小さくない。これは、夫婦だけに限らず、親子でもOKだけ、親子+夫婦でも共有している人数分だけ申請できる。

給付には住宅の条件と人の条件がある

この住まい給付金には、給付を受ける人、取得する住宅の両方の条件を満たす必要がある。

まず人の条件としては、 ・住宅を取得し、持分を保有し、かつその住宅に居住する ・収入が一定額以下(消費税8%時は年収510万円以下、消費税10%時は年収775万円以下) ・住宅ローンを利用しない場合は年収50歳以上であること

また、住宅については、 ・消費税8%か10%が課税される住宅 ・床面積が50㎡以上の住宅 ・第三者機関の検査を受けた住宅 となっている。特に難しい条件ではないので、ぜひ有効活用したいものだ。

山下和之 1952年生まれ。住宅・不動産分野を中心に新聞・雑誌・単行本・ポータルサイトの取材・原稿制作のほか、各種講演・メディア出演など広範に活動。主な著書に『家を買う。その前に知っておきたいこと』(日本実業出版社)、『マイホーム購入トクする資金プランと税金対策』(学研プラス)などがある。山下和之のブログ: http://yoiie1.sblo.jp/

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