クロヨン(9・6・4)という言葉を知っているだろうか。税務署による課税所得の捕捉率を業種別に表した隠語だ。給与所得者は9割、自営業者は6割、農林水産業者は4割ほどが補足されているという。確かに、給与所得者(サラリーマン)は原則として源泉徴収されているので、捕捉率が高いのは納得できる。

納税は国民の義務であるが、サラリーマンにとっては大きな負担だ。給与明細を見て、税金額に驚いた人も多いだろう。近年は、ふるさと納税やiDeCo(個人型確定拠出年金)が盛り上がっているものの、次の一手が思い浮かばない人も多いのでないだろうか。今回は、ふるさと納税やiDeCoでは物足りないサラリーマンが次に行うべき「節税と資産形成を兼ねた手段」について見ていこう。

J.P.Returns
(写真=PIXTA)

節税しながら資産形成する方法

節税は、所得から経費を差し引き、課税所得が圧縮されることにより実現される。自営業者は、仕入れ費や店舗賃料などといった本業を行うためのキャッシュアウトを経費として計上するわけだ。本業のための出費とは言え、このキャッシュアウトは基本的に戻ってこない。しかし、将来的に自分の資産となりえる形で、経費を計上できるとしたらどうだろうか?

そんな都合の良いものがあるわけない…と思うかもしれないが、資産形成を行いながら、経費として計上し、課税所得を圧縮できる方法がある。それが「ファイナンスを活用した不動産経営」だ。

例えば、マンション投資を始めるとしよう。投資用マンションを運用したことで発生する減価償却費、ローン金利、固定資産税などは、収入に対する必要経費として計上することができ、税務上の収支を「赤字」として申告することができる(もちろん諸条件による)。勤務先からの給与所得とマンション経営の計上赤字を合算すれば、その分だけ所得税と住民税を安くすることができるというわけだ。

東京都千代田区有楽町に本社を置くJ.P.Returnsによると、年収600万円の独身男性が1,500万円の築15年マンションをファイナンス金額1,350万円、金利0.5%~1.9%で購入すると、購入初年度で1物件あたり18万円~ほど節税できるという。運用初年度は経費がかさむので節税額も大きくなるが、2年目以降も初年度の7掛けくらいは赤字が作れるそうだ。年収による限度額はあるものの、1件よりもバルク(複数)で運用する人が圧倒的に多い。なお、税務に関する詳細は、税理士など専門家に相談して頂きたい。

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都心エリアを選ぶことでリスクヘッジ

いくら節税効果があっても、資産価値が大きく目減りしていたら元も子もない。その点、J.P.Returnsは東京都心エリア(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区)にある築浅の単身者向けマンションを中心に手がけているので、資産価値の大きな目減りの心配は低いと言えるだろう。

入居率が非常に高いエリアであるが、それでも空室リスクが心配という人には家賃保証システム(サブリース)も用意している。同社自身が空室リスクを負う仕組みのため、同社が投資家に提案する物件は、非常に厳しい目で選定されている。気になる物件価格は2,000〜3,000万円ほどで、利回りは4%前後という。安くはないが、人生を左右する買い物というわけでもないだろう。

リピートと紹介の多さがサービスの質を証明

「売り終わったらサヨウナラ」の仲介会社とは異なり、J.P.Returnsは物件の選定、ファイナンスの取り次ぎ、管理代行、確定申告までワンストップでサービスを展開しており、買い増し(リピート)と紹介の比率は5:5というデータからも顧客満足度の高さが窺い知れる。多くは本業を持つサラリーマンであるが、同社の手厚いサポートにより、オーナーは何もしなくて良い状態を保てることも、満足度が高い理由のひとつだろう。

本業に集中しながら、上手に経費を計上して節税、キャッシュフローを生む都心のマンションが資産として手元に残るため、大きなリスクを負わず資産を形成したいサラリーマンにぴったりだ。そんなJ.P.Returnsの詳細な話が聞けるセミナーが6月9日(土)に開催される。この機会に、節税と資産形成を両立する都心マンション経営を始めてみてはいかがだろうか。

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