絶対に投資してはいけないマンションとは　「建築規制って何？」

これからマンション投資を始める方に絶対に知っておいていただきたい情報があります。 2008年頃から都内では、これ以上投資向けの小さいワンルームマンションを建築させないよう、各地で規制が始まりました。 具体的には、東京都23区内において、25㎡以下の住戸の建築については条例において規制がかけられており、建てられないこともあるほか、豊島区などは「ワンルームマンション税」を課すなどワンルームマンションの新築抑制に力を入れています。

理由としては、狭小住宅の防止による住環境の向上であったり、住民の定住化による税収アップなどが根底にあるようです。 では、なぜこれがマンション投資をするうえで重要なのかというと、当然、25㎡以下で作れないため、分譲会社は25㎡以上の広い部屋を作ろうとします。

しかし、出来上がった25㎡以上の新築マンションを賃貸で運用しようとすると、思わぬ弊害がでます。 例えば、東京都心部で25㎡の新築分譲マンションを投資用で購入して賃貸に出すとなると、かなりの確率で、当初想定した家賃を大きく下回り、ローンを組んだ方は初月から赤字になる可能性が高いのです。

なぜなら、25㎡の新築分譲マンションを投資用ローンを組んで購入し、月々の返済額以上の家賃で貸すことが、もともと困難であることが多いからです。 都内であれば、25㎡以上の投資マンションを購入したとすると、月々最低でも10万円以上の家賃帯を確保しなければならないのですが、これがかなり難しいのです。

現在アベノミクス効果や、オリンピック効果などもあり、売買市場は転換期を迎えていますが、賃貸に関しては、エンドユーザーである20代から30代の手取り給料が上昇しておらず、家賃に10万円以上出す人が格段に少ないため、いくら新築で物件が良くても借り手がいないという状況に陥るケースが多々あります。 これらの物件は、投資向きではなく「自己住居向け」と言えます。 今後投資するなら、これからもう建築ができない、 20㎡位のバストイレ別、 築10年以内、 駅近くの条件 を合わせた中古物件がねらい目かと思います。


「素人が騙されやすい！」こんな不動産屋は要注意

売買を取り扱う不動産屋は星の数ほどあり、その規模も様々です。 そんな中、法令を守らないような業者が増えてきており、社会問題化しております。 せっかくの投資でトラブルだけは回避したいですから、どうやったらまっとうな不動産屋や投資会社を選べるのでしょうか。

不動産屋や投資会社の法令違反を見抜く簡単な方法が、電話営業の仕方です。 昨今、強引な勧誘業者が問題化したために、新たに宅建業法が改正され、次のような規定ができています。

1. 勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号または名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うことの禁止

2. 相手方が契約を締結しない旨の意思（勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む）を表示したにもかかわらず、勧誘を継続することの禁止

3. 迷惑を覚えさせるような時間の電話または訪問による勧誘の禁止

一般的に多いのが、断ったにも関わらずまた電話してくるというタイプです。 こういった行為は、現在行政が厳しく取り締まっているため、被害者が都庁などに報告すれば最悪の場合行政処分となり営業停止などもあり得ます。 そのため大手不動産業者やまっとうな会社は、営業会話を録音するなどかなりナーバスになっており、基本これらに違反するような行為はしません。 しかし、中にはそういった法規制があることすら知らないような知識レベルの低い不動産屋もあり、自社の利益のために執拗に電話営業を繰り返しています。 こういった業者は、非常に話術がうまく押しが強いのでつい投資してしまいそうになるのですが、非常に危険なため、絶対に注意しましょう。


これからのマンション投資の展望

いかがでしたでしょうか。今回は、マンション投資に関わる法律に絡めて解説してきました。 これまで日本のマンション投資は、リーマンショック以降長きに渡って下落傾向でしたが、ここにきてオリンピックをはじめプラス材料が増えてきたため、まさに投資に追い風が吹いていると言えます。

ですが、どんな物件でも投資すれば儲かるというわけではありません。 都内の建築規制問題も含め、慎重に物件を吟味しなければなりません。 大切なことは、人から言われたことを鵜呑みにして投資しないということです。 不動産投資を失敗して、私のところに相談に来られる方が言われる言葉として、 「A会社の営業のBさんを信用したのに」 という言葉をよく耳にします。 マンション投資をするうえで一番大切なことは、人任せにしたり、人の言うことのみを鵜呑みにせず、自分で調べた情報だけを信用するよう心がけて、是非安全な不動産投資を行ってください。

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