サブリース問題、シェアハウス問題、建築基準法違反問題…。昨今、不動産賃貸業における不祥事が相次いでいるなか、不動産オーナーにとって保有する土地をどう活用するかは最大の悩みどころだろう。
マンションを建てる選択肢をした場合、「ひとつの建設案で突き進むのではなくセカンドオピニオンを拾う」「建設会社と竣工後の賃貸管理を任せる会社を別に選ぶ」という選択肢も視野に入れておきたい。建設会社が入居者のニーズや税制、制度を全てカバーしてプランニングしているとは限らないからだ。例えば以下のような賃貸マンション事業におけるポイントや制度をご存知だろうか。
●1戸当たりの床面積によって税負担額が変動
建物を新築する場合、竣工時に不動産取得税、竣工後は毎年固定資産税がかかるが、次のような軽減制度をご存じだろうか。1戸当たりの床面積が40㎡以上240㎡以下の賃貸マンションの場合、「特例適用住宅」として、不動産取得税算出時に固定資産税評価額から1200万円が減額される（諸条件あり）。また、竣工後の固定資産税額が3～5年間、2分の1に減額される（諸条件あり）。住戸プランを決める際はこの税制を踏まえて計画したいところだ。
●行政区が定める「ワンルーム条例」を考慮した収支計画
都心のワンルーム条例は年々規制が厳しくなっている。例えば都心3区の一角「港区」では総戸数が30戸以上の場合、管理人勤務時間はごみ収集日を含む週5日以上、日中8時間以上の駐在が義務付けられている。しかし総戸数が30戸未満の場合は、管理人勤務時間をごみ収集日を含む週5日以上、日中「4時間以上」の駐在に緩和される。こうした条例の内容も考慮して計画したい。
●入居者ニーズを踏まえたプラン設計
同じ土地面積でも住戸内のプランによって募集結果は大きく違う。家具配置、住戸内の動線計画、適切な設備スペック、広く訴求できるカラーコーディネート、共用設備（ゴミ置場・駐輪場・郵便受け等）の配置など差別化できるポイントは無数にある。
また、建築コストの高い安いだけではなく、入居者のニーズや使用する設備・素材の耐久性・汎用性などをきちんと把握して、長期に渡って広く訴求できる企画とすることが重要だ。この点は建設会社よりも、入居者との接点が強い賃貸管理会社のほうが得意な部分だろう。
多くの土地オーナーが実感しているセカンドオピニオンの重要性
いま打ち合わせを進めている建設会社は上記のようなことを加味してプランニングしてくれているだろうか。竣工した後では取り返しがつかないからこそ、入居者のニーズや税制等を網羅的に勘案してベストな企画となるようにしたい。
そんなとき強い味方となるのが、現在のプランニングをレビューしてくれるセカンドオピニオンの存在だ。例えば三井不動産グループの賃貸住宅管理会社である三井不動産レジデンシャルリース株式会社には、他社でマンション建設を予定している土地オーナーから多くの相談が寄せられ、駆け込み寺状態になっているという。
同社は竣工後の管理を生業としている企業であり、「建てること」を生業とする建設会社とは違った視点でレビューしてくれる。管理に特化している強みを活かして、前述のような入居者のニーズや不動産税制にも精通しており、「本当にこのまま建設計画を進めて良いのだろうか」と不安になった建築主の受け皿になっているようだ。
「建設と管理を分ける」という選択肢
三井不動産グループの賃貸管理を担う同社は法人契約比率も高く、全契約の40%ほどが法人契約という。高級賃貸レジデンスを専門に扱うレジデントファースト株式会社もグループ内に抱えており、他の仲介会社との強固なネットワークもあるため、賃貸経営において重要な「高く貸す」能力も同社の強みの1つ。もちろんセカンドオピニオンだけではなく、求められれば同社がプランニング図面を作成し、立地や規模に適した建設会社を紹介することもできる。
不動産賃貸業にネガティブなニュースが多い昨今、いま進めている計画が適切なのかどうか不安に感じている土地オーナーも多いだろう。竣工する前に一度、セカンドオピニオンを求めてみたらいかがだろうか。「建設と管理を分ける」という選択肢も、これからは重要になってくるだろう。
